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Perspectives 2014 pour le marché immobilier au Luxembourg: parmi les meilleurs marchés d’Europe



Michael Hornsby (Photo: EY)

Michael Hornsby (Photo: EY)

Les marchés immobiliers au Luxembourg, qui se sont toujours révélés vigoureux, débutent une année 2014 prometteuse. En effet, cette année encore, le Luxembourg comptera parmi les marchés immobiliers les plus attractifs à l’échelle européenne, si l’on s’en réfère aux conclusions de l’étude EY intitulée «Trend indicator real estate assets investment Europe», qui inclut pour la troisième année consécutive le Luxembourg.

En comparaison aux autres pays européens, plus de 80% des participants à l’étude considèrent le Luxembourg comme un pays attrayant en termes d’investissements immobiliers. Michael Hornsby, Associé auprès d’EY Luxembourg et EMEIA Real Estate Funds Leader, commente «Ces perspectives favorables du marché sont susceptibles de conduire à une demande soutenue et élevée et ainsi à une hausse des prix de l’immobilier de bureau dans les emplacements de choix. Les autres catégories d’actifs et les actifs dans des endroits moins prisés connaîtront une demande stable ou décroissante».

Bâle III: un défi en 2014

Seuls quelques nuages se profilent à l’horizon pour le marché immobilier au Luxembourg. En l’occurrence, Bâle III devrait être un défi à relever en 2014. En raison des exigences de Bâle III, une majorité croissante des sondés tablent sur une réduction de l’activité de financement des actifs immobiliers par les banques. Par conséquent, d’autres bailleurs de fonds devront progressivement assurer le financement du secteur immobilier. La disponibilité limitée de créances de premier rang ou de rang inférieur constitue, pour respectivement 93% et 87% des sondés, le principal obstacle aux flux de transactions.

En ce qui concerne le prix d’achat, les attentes varient de manière significative en fonction de l’emplacement et du type d’utilisation. Alors que l’on table sur une hausse des prix de l’immobilier de bureau dans les emplacements de premier choix, une chute des prix pour ce type d’actif situé dans des zones secondaires et périphériques est clairement anticipée. En ce qui concerne les bâtiments commerciaux, une majorité de sondés s’attend à une baisse des prix, indépendamment de l’emplacement.

Dans l’ensemble, les attentes sont également peu optimistes en matière d’immobilier résidentiel. En matière d’emplacement, il est difficile de cerner les préférences des investisseurs. S’il fallait en trouver une, ce serait toutefois le Kirchberg (6%), qui semble plus plébiscité pour des investissements de type commercial que dans d’autres villes.

À l’instar de ces dernières années, les titres immobiliers tels que les sociétés d’exploitation immobilière ou REOCs/ les fonds de placement immobiliers ou REITs sont, cette année encore, attendus comme étant le groupe de vendeurs le plus actif, devançant les fonds internationaux. À la différence de l’étude de 2013, les fonds de type ouvert sont considérés comme un groupe d’acheteurs très actif en 2014. Les fonds de type opportunity et PE, déjà à la tête du classement l’an dernier, sont à nouveau attendus comme un groupe d’acheteurs très actif cette année.

Des perspectives favorables pour le marché européen de l’immobilier dans son ensemble Cette étude d’EY «Trend indicator real estate assets investment Europe» a été réalisée dans 15 pays d’Europe, dont le Luxembourg, et ce auprès de quelque 500 acteurs du marché. Ces derniers considèrent la grande majorité des pays sondés comme étant attractifs, voire même très attractifs. Dans chacun des pays, une nette majorité des sondés estime que son marché sera attrayant pour les investisseurs immobiliers en 2014. Ce changement d’attitude, désormais positif, est particulièrement frappant dans les pays le plus durement touchés par la crise de la zone euro, en l’occurrence l’Espagne et l’Italie.

En 2014, pour la deuxième année consécutive, le volume de transactions est appelé à augmenter, principalement en raison des investissements transfrontaliers, l’Espagne et l’Italie enregistrant les hausses les plus significatives. Alors que les marchés se redressent et que l’offre d’actifs principaux reste faible, la propension des investisseurs à prendre des risques devrait augmenter.

En ce qui concerne les marchés d’investissements immobiliers, la plupart des pays européens ne considèrent plus la crise de la dette souveraine de la zone euro comme étant le principal vecteur des investissements et les préoccupations liées aux conséquences de l’inflation sont également moins importantes, en comparaison à l’étude conduite l’an dernier. En 2014, la plupart des pays européens tablent sur une hausse de l’offre en raison de l’échéance de la dette publique, de l’élimination des prêts non productifs (PNP) et de la liquidation des fonds de type ouvert. On s’attend également à un redressement du marché des titres adossés à des créances hypothécaires (commercial mortgagebacked securities (CMBS)), plus particulièrement dans les marchés immobiliers les plus liquides, que sont les pays du centre de la zone euro. De nouvelles sources d’emprunt sont également susceptibles de contribuer à la réduction du déficit de financement dans les marchés européens les plus liquides.

En 2014 également, les sociétés d’exploitation immobilières ou REOCs, les fonds de placement immobiliers (Real Estate Investment Trusts ou REITs), les fonds internationaux et de type Private Equity devraient compter parmi les investisseurs les plus actifs dans le secteur immobilier, autant en termes d’achat que de vente. Alors que les investisseurs européens dans leur ensemble vont concentrer davantage leurs stratégies sur l’immobilier résidentiel, les investisseurs situés au Royaume-Uni, en Espagne, en France, en Allemagne, en Suède et en Italie vont manifester le plus grand intérêt pour les immeubles de bureau. Dans la plupart des pays, les sondés estiment que les courtiers vont perdre des parts de marché en termes de location et de vente d’immobilier résidentiel, au profit des services de recherches sur internet.