ENTREPRISES & STRATÉGIES — Architecture + Real Estate

Les tendances du secteur immobilier d’entreprises au Luxembourg



 (Photo: Maison Moderne Studio)

(Photo: Maison Moderne Studio)

Au terme du premier semestre 2014, JLL dresse le bilan du marché de l’immobilier d’entreprises et épingle les tendances du secteur pour les bureaux et les surfaces commerciales.

I. Marché locatif

Quelles sont les grandes tendances sur le marché des bureaux à Luxembourg au cours du premier semestre? 

Angélique Sabron (AS), Head of Office Agencychez JLL: Alors que l’on prédisait un recul de l’activité immobilière des institutions financières suite à la réforme du secret bancaire au Grand-Duché de Luxembourg, elles sont toujours bel et bien actives, et en particulier les institutions spécialisées dans la gestion de fonds comme Fideuram qui a pris 1.636m² près de la gare ou Northern Trust qui a pris 1.780m² à l’aéroport. D’autres transactions de ce genre pourraient se signer avant la fin de l’année. Dans le segment des services financiers, Deloitte a pris près de 3.000m² à l’aéroport. Au premier semestre, ce secteur a contribué à 34% de la prise en occupation totale qui s’élève à 66.700m². Cette proportion est identique à celle de 2013.

Le marché est donc encore et toujours dominé par le secteur financier?

AS: Les institutions européennes sont également fort actives, au second trimestre la BEI a pris 8.843m² dans l’immeuble Président B au Kirchberg et la Commission européenne cherche activement de quoi reloger 1.500 fonctionnaires. Luxembourg abrite également le siège européen de sociétés actives dans l’e-commerce dont l’une des plus connues a loué 3.400m² au Kirchberg au premier trimestre.

Quels sont les quartiers les plus demandés?

AS: Étant donné que la disponibilité dans les quartiers centraux est très faible, les candidats locataires se tournent de plus en plus vers les quartiers décentralisés comme Bertrange, Strassen ou la Cloche d’Or. Au premier semestre 2014, nous avons enregistré 31 transactions dans le Décentralisé contre 16 il y a un an. Par contre, nous observons que ce sont surtout des transactions de petite taille: la taille moyenne était en effet de 265m² contre 996 il y a un an. Si on regarde le volume pris en occupation, la proportion dans le Décentralisé diminue à 12.4% contre 24% il y a un an. Le Kirchberg est ainsi le quartier le plus demandé en terme de volume avec 24.4% de la prise en occupation totale, contre 17.3% il y a un an, suivi du quartier de la Gare avec 23% (contre 6.3% il y a un an). La proportion du CBD est en net recul à 13.6% contre 24.4% il y a un an, en raison du manque de disponibilité. Assez logiquement, la Périphérie bénéficie de l’abondance de son offre immédiatement disponible et a vu sa part augmenter à 22% contre 20% il y a un an, toutefois il s’agit essentiellement de la zone de l’aéroport, les autres quartiers périphériques restant relativement calmes.

Quel est l’impact sur la disponibilité?

AS: Les livraisons sont pour l’instant très limitées: durant la première partie de cette année la seule livraison spéculative a été le Findel Golf F6 à l’aéroport (13,856 m²), dont une partie a déjà été louée avant achèvement. La disponibilité a ainsi continué de diminuer et s’élève désormais à 4,6%, le plus bas depuis Q3 2009. Il y a 3 mois il y avait encore 5% de disponibles et il y a un an 5,8%.

Si l’on regarde l’évolution par quartiers, au CBD la disponibilité a augmenté à 3,7% contre 3% il y a six mois, tandis que dans le quartier de la gare il ne reste plus que 1,9% vacant contre 3,1% au Q4 2013. Pas de changement au Kirchberg: la disponibilité est très faible à 1,7%. Dans le Décentralisé il reste 6,4% de disponibles, contre 8% il y a six mois. Dans une analyse plus fine du Décentralisé, il reste seulement 3,8% à la Cloche d’Or contre 5,6% fin de l’année dernière, tandis qu’à Bertrange le taux de disponibilité est en recul sensible à 16,5% contre 19,7%. Enfin, malgré la livraison spéculative du Findel F6, la disponibilité est également en recul en Périphérie et s’établit désormais à 13,5% contre 14,2% fin de l’année passée.

Quelles sont les principales transactions attendues pour la seconde partie de l’année?

AS: Les deux plus importantes transactions seront la prise en occupation par PwC de leur nouveau siège au Ban de Gasperich, qui couvre environ 30.000m², et le déménagement de KPMG dans son nouveau siège en cours d’achèvement au Kirchberg. D’autres transactions importantes sont en cours de discussion, entre autres avec des institutions financières de renom. Nous estimons que la prise en occupation totale sur l’année devrait être d’au moins 175.000m² soit 20% de mieux qu’en 2013 et ce qui ferait de 2014 un excellent millésime.

Cette bonne tenue de la demande ne sera pas sans conséquence sur la disponibilité. Dans notre précédente étude du marché locatif nous prévoyions une remontée du taux de vacance vers 6%, voire légèrement au-delà, d’ici la fin de l’année. À présent, et tenant compte d’une part de la livraison spéculative de l’immeuble Aire à la Route d’Esch et d’autre part de la remise sur le marché des espaces libérés par PwC et KPMG, nous pensons que dans le pire des cas la vacance atteindra 5,5%. Il est cependant probable qu’une partie de ces immeubles sera louée avant la fin de l’année et que certains candidats locataires devront donc encore attendre avant de trouver les espaces qui leur conviennent. Clairement, Luxembourg a besoin de nouveaux développements de bureaux de qualité pour satisfaire la demande.

Doit-on dès lors s’attendre à une nouvelle hausse des loyers?

AS: Une hausse des loyers «prime» n’est pas à exclure dans les quartiers centraux. Pour l’instant le «prime rent» de Luxembourg est inchangé à € 42 /m²/mois hors TVA ou compensation TVA mais les quelques nouveaux projets commercialisés au CBD, au Kirchberg et à la Gare affichent des loyers supérieurs aux actuels loyers de référence sur ces marchés.

II. Marché de l’investissement en bureaux et en surfaces commerciales

Comment s’est comporté le marché de l’investissement au cours du premier semestre?

Jean-Philip Vroninks (JPV), Head of Capital Markets chez JLL: L’an dernier, le volume d’investissement en immobilier d’entreprise a atteint son plus haut niveau depuis six ans, à € 685Mio. 2014 est très bien parti avec € 320Mio enregistrés sur les six premiers mois, soit 28% de mieux que sur la même période de 2013.

Qui sont les principaux investisseurs?

JPV: Ce sont surtout les fonds d’investissement allemands qui se sont montrés les plus actifs, avec une part de 67% dans le volume total. Épinglons parmi les transactions, les acquisitions du K2 Forte, du K2 Ellipse et du Kubik au Kirchberg par Union Investment pour un total de € 158Mio. Le K2 Balade, encore au Kirchberg, a quant à lui, été acheté par un autre fond allemand, Real IS, pour € 55Mio. Les Belges sont traditionnellement très présents sur le marché avec à ce jour une part de 13% dans le total. Nous avons vu le retour des investisseurs italiens avec l’acquisition du City Link, en CBD, pour environ € 40Mio.

Les investisseurs restent-ils focalisés sur les immeubles «prime»?

JPV: À l’instar de ce que nous observons dans d’autres villes européennes, les investisseurs s’intéressent à nouveau aux transactions de type opportuniste offrant un rendement élevé. La récente vente de l’Espace Strassen à un investisseur institutionnel belge est un bon exemple: le prix payé était d’environ € 42Mio, ce qui donne un rendement de près de 10%.

Quelles sont les perspectives pour le restant de l’année?

JPV: La demande reste forte pour des immeubles de grande taille, bien situés et avec un locataire de premier choix donnant pleine confiance aux investisseurs. Début juillet AXA Belgium a ainsi annoncé l’acquisition de la Galerie Kons, un projet mixte développé par le consortium CLI/Besix /Immobel et dont la partie bureau sera majoritairement occupée par ING Luxembourg. Le montant de la transaction est d’environ € 150Mio, ce qui en fait la seconde plus importante transaction de ces cinq dernières années après la vente du nouvel immeuble de PwC à la Cloche d’Or. D’autres transactions de ce type pourraient être clôturées cette année encore. Nous pensons donc que 2014 sera au moins similaire à 2013 en ce qui concerne le volume d’investissement.

Quelle est la tendance des rendements?

JPV: Le rendement des produits haut de gamme s’est rétréci à 5.5% au second trimestre 2014 contre 5.75% auparavant. Pour des baux à long terme situés dans les meilleurs quartiers luxembourgeois, il est possible d’obtenir un rendement nettement plus bas.