Le premier trimestre est généralement un des plus calmes d’une année immobilière. Environ 28.000 m² ont été pris en occupation à la fin du 1er trimestre 2013, ce qui est légèrement supérieur à la moyenne des années 2010 à 2012.
L’offre en nouvelles surfaces de bureaux restera encore limitée, car peu de projets seront finalisés dans les prochains mois. Par conséquent, la vacance locative continue également à décroître. Les loyers “prime” se maintiennent et une pression vers le haut au sein des quartiers avec peu de disponibilités commence à se mettre en place.
Le marché de l’investissement est de nouveau sur les rails. Le volume d’investissement au premier trimestre est en nette hausse en comparaison avec les années précédentes.
Le contexte économique reste mitigé
Les marchés boursiers européens restent tendus, ce qui n’est pas étonnant au vu des récents évènements en Chypre et dans d’autres pays de la zone euro. D’après les dernières publications du Statec, l’économie luxembourgeoise a connu une année de très faible croissance en 2012 (0,3%). Le PIB devrait progresser au long de l’année, mais ne surmontera probablement pas un taux de 1%.
Le secteur financier, acteur majeur de l’économie luxembourgeoise, continue à manquer de dynamisme. La pression de l’union européenne sur le Luxembourg notamment concernant le secret bancaire joue un rôle non négligeable dans ce contexte. Un retour vers un rythme de croissance élevé de ce secteur semble peu probable à l’heure actuelle. Au sein du secteur des services non financiers le climat semble cependant s’améliorer.
La croissance de l’emploi intérieur s’élevant à 2,3% en 2012 est en diminution. En 2013, ce taux ne devrait pas surmonter 1,3%. Le taux de chômage continue son augmentation et devrait atteindre 6,5% à la fin 2013.
Quant aux prix à la consommation, ceux-ci baisseront probablement davantage en 2013. Le taux d’inflation prévu fin de l’année est de 1,9%.
A l’heure actuelle on observe également une baisse des prix des matières premières.
La prise en occupation du premier trimestre 2013, s’élevant à environ 28.000 m², a augmenté d’environ 8% par rapport au résultat atteint en 2012.
Le secteur BFI n’occupe plus que la deuxième place du marché de l’occupation
Les acteurs majeurs au sein du marché de l’occupation ont été le secteur des services (24,3%), le secteur banques, finance, assurances (22,7%), ainsi que l’Etat Luxembourgeois (16,8%). Ceci est en ligne avec les années précédentes, sauf que le secteur des services non financiers devance le secteur financier.
Les transactions les plus importantes ont été la prélocation de plus de 4.000 m² dans le projet Square Mile Lot 4 situé à Esch-Belval par l’Université de Luxembourg ainsi que la location de presque 4.000 m² dans le bâtiment Vitrum de l’Atrium Business Park à Bertrange par KPMG. De plus le centre d’affaires Regus a pris en location deux nouvelles surfaces: 1.400 m² situés dans le bâtiment The Square au Kirchberg et 1.100 m² de bureaux au 42-44 avenue de la Gare proche de la gare centrale.
Nouvelles évolutions au sein du marché de l’occupation
La tendance à la baisse de la taille moyenne des transactions se poursuit. La moyenne annuelle en 2012 s’élevait à 635 m².
Au 1er trimestre 2013, la moyenne s’établit à 433 m², alors que ce chiffre était encore de 475 m² en 2012 et de 712 m² en 2011, sur la même période.
En résumé on constate qu’il y a plus de transactions mais de taille moins importante.
Le nombre de prélocations, indice de la confiance des occupants, se situe avec 17% de toutes les transactions à un niveau respectable. La sous-location, indice peu positif pour le marché, ne représente plus que 3%.
La majorité des transactions a été réalisée dans les quartiers centraux
En analysant le nombre de transactions, le CBD se place au premier rang avec environ 17% des transactions réalisées. Il est suivi par le Kirchberg et le quartier de la gare avec des parts de marché de 16% et 14%.
Le quartier ayant connu la prise en occupation la plus importante est Esch-Belval où se concentrent environ 17% des surfaces louées. Le Kirchberg et Bertrange suivent avec 16% et 14%. Ce trimestre, ce sont les quartiers plus excentrés qui priment sur les quartiers centraux, conséquence des transactions importantes qui y ont eu lieu de la part de l’université et de KPMG.
En 2012, le volume de livraisons a été très restreint avec seulement 64.000 m².
La pénurie de nouvelles surfaces de bureaux se précise au courant de 2013, car peu de projets seront finalisés dans les prochains mois. En tout, à peine 70.000 m² verront le jour avant la fin 2013.
A peine 33.600 m² des surfaces livrées en 2013 sont encore disponibles, le reste ayant déjà fait l’objet de prélocations ou de développements pour occupation propre. Pour 2014 les chiffres totaux sont plus élevés, mais les surfaces disponibles restent très limitées: environ 168.000 m² de nouvelles surfaces devraient arriver sur le marché, mais uniquement 18.600 m² (11%) restent à disposition pour des nouveaux occupants. Le nombre de nouvelles surfaces disponibles est et sera limité au moins jusqu’en 2015.
Quels changements pour les occupants et les propriétaires ?
Les occupants prennent conscience de cette diminution des espaces disponibles tant au travers d’un choix qui se restreint que par des conditions de location moins attrayantes qu’auparavant. Les propriétaires sont les gagnants: même les bâtiments qui étaient vacants pendant plusieurs mois voire années se remplissent progressivement. Certains propriétaires réagissent à ce changement de tendance et augmentent les loyers.
Les projets majeurs
armi les projets livrés en 2013, on peut citer le projet Central Plaza Office (environ 14.000 m²) au sein du quartier de la gare qui a été livré à la fin du 1er trimestre de l’année. Le projet Aurora (environ 4.500 m²) au centre-ville ou encore le nouveau siège de la banque Raiffeisen à Leudelange (environ 9.000 m²) suivront dans les prochains mois.
Les développeurs rencontrent de nombreuses contraintes
Au cours des dernières années les promoteurs avaient rencontré de grandes difficultés pour démarrer leurs projets. Sans contrat de bail signé et sans apport conséquent en fonds propres, le démarrage d’un projet spéculatif était devenu particulièrement compromis. Avec ces conditions de marché plus ardues, on a pu assister à des changements d’affectation et certains projets ont été totalement abandonnés. On observe également que la taille moyenne des bâtiments livrés diminue et se situe à environ 5.000 m². En effet, des bâtiments de taille importante comme le Président (30.000 m²) sont devenus difficilement finançables.
Le taux de vacance devrait baisser en dessous de 5% à la fin 2013.
Évolution entre 2008 et 2013
Après une forte augmentation du taux de vacance entre fin 2008 et 2010 une stabilisation s’est mise en place en 2011. La vacance locative a commencé à faiblir et s’élève à environ 5,8% du stock total, ce qui représente environ 206.000 m². Vu que le nombre de livraisons de projets disponibles est limité sur l’année 2013, le taux de vacance devrait décroître davantage et se stabiliser aux alentours de 4,5% à la fin de l’année.
Retour à un marché de propriétaires ?
La baisse du taux de vacance met les propriétaires dans une situation plus confortable. Même si la demande ne bat pas de records, l’offre se réduit. Cela devrait mener assez rapidement à un marché de propriétaires.
Malgré une pression baissière plus accentuée en 2009 et 2010, les loyers faciaux s’étaient maintenus à leur niveau de 40 EUR/m²/mois (loyers dits «prime») dans les nouveaux bâtiments de haut standing au centre-ville. Les loyers économiques (surtout pour des surfaces en périphérie) avaient diminué suite à l’octroi supérieur de gratuités et de participations de la part des propriétaires (participation aux aménagements locatifs par exemple).
Pour la première fois, un prime rent de 40 EUR/m²/mois a été réalisé au Limpertsberg, dans le nouveau projet Citylink, situé au coin rue de la Chapelle/boulevard de la Foire.
Suite à la diminution du taux de vacance, qui devrait encore s’accentuer en vue des taux de livraisons bas, la pression haussière sur les loyers augmente progressivement.
Certains quartiers offrent encore des conditions de location attrayantes
Dans ce contexte il faut différencier les quartiers centraux des zones plus périphériques. Pour l’instant cette pression haussière se fait surtout sentir dans des quartiers où la vacance atteint des niveaux très bas, comme dans le quartier de la gare où la vacance locative s’élève à 2,8% ou bien au sein du CBD avec un taux de 3,2%. Les zones plus éloignées du centre-ville, comme Bertrange ou Leudelange avec des taux de vacance supérieur à 20%, sont encore épargnées pour le moment et les propriétaires sont encore disposés à faire des offres attractives à des occupants potentiels. Comme la vacance diminue également dans ces quartiers, cette situation ne devrait cependant pas s’éterniser.
Le marché de l’investissement est de nouveau sur les rails
Par rapport aux dernières années, le 1er trimestre 2013 totalise un volume d’investissement d’environ 206 millions EUR, ce qui est neuf fois supérieur à la moyenne des années 2010 à 2012, sur la même période.
Parmi ces transactions figurent aussi bien des investissements que des achats pour occupation propre ainsi que des achats de projets. Les achats pour occupation propre représentent environ 43% du volume d’investissement.
Le prime yield s’élève à 5,5%.
Ces transactions concernent en grande majorité des bâtiments à usage de bureaux et ont été réalisées sur la commune de Luxembourg.
Plus d’intérêt pour le Luxembourg, plus de biens proposés à la vente
L’intérêt croissant de la part d’investisseurs de tous horizons (fonds institutionnels, family offices, privés, etc.) pour la place luxembourgeoise persiste.
La pénurie de produits qui avait paralysé le marché d’investissement à Luxembourg semble se terminer. Certains propriétaires commencent à mettre en vente certains de leurs objets. De plus, différents fonds institutionnels pourraient être contraints à vendre leurs actifs à Luxembourg à court et moyen terme suite à la législation en vigueur.
Les difficultés d’obtention de crédit auprès des banques restent cependant un sujet non résolu.