Après avoir observé un redressement du marché des bureaux en 2011, le premier trimestre 2012 a vu son volume de transaction atteindre 24.300 m2. Ce début d’année démarre sur la même tendance que l’année 2011 où 25.360 m2 avait été enregistré à la même époque. Les indicateurs du marché laissent espérer un taux d’occupation annuel similaire à l’année dernière où 170.400 m2 ont été commercialisés.
Parmi les transactions enregistrées on observe différents types d’opérations: la location, la pré-location, la sous-location alors que les ventes à utilisateurs connaissent un succès croissant. Le manque d’offre neuve et la faible reprise des livraisons poussent les utilisateurs à pré- commercialiser les opérations en chantier. Ainsi, une grande partie des nouvelles livraisons de bureaux de 2011 et 2012 a déjà trouvé un ou des locataires.
En conséquence d’une reprise de la demande de surfaces commerciales et d’une faible disponibilité de l’offre neuve, le marché se résorbe peu à peu. La vacance se situe à ce jour à 6% contre 6,7% à la même période il y a un an.
Le niveau des loyers prime se maintient à 480 €/m2/an. La diminution du taux de vacance relâche la pression exercée sur les loyers ces dernières années et redonne aux propriétaires plus de liberté dans la négociation de nouvelles prises de bail ; une hausse des loyers économiques, à court ou moyen terme n’est donc pas à exclure.
Le marché de l’investissement demeure atone en ce début d’année avec une seule transaction enregistrée en tant qu’acheteur/occupant, portant le volume d’investissement à 6 millions d’euros.
Contexte économique
Les tensions diminuent sur les marchés financiers
L’environnement financier européen, après avoir été largement perturbé sur la deuxième partie de 2011, regagne un peu de sérénité au cours des derniers mois.
Plusieurs évènement semblent avoir considérablement fait retomber la pression sur la problématique de la dette souveraine concernant plusieurs Etats membres – et plusieurs banques- de la zone euro. D’une part, les prêts à taux exceptionnels accordés aux banques par la BCE ont permis de se prémunir contre une crise de liquidité. D’autre part, l’accord sur la restructuration de la dette grecque, et le fait qu’il ne soit pas reconnu comme constituant un défaut de paiement, a été entériné.
Dans le sillage de ces évènements, plusieurs indicateurs ont évolué favorablement. Les indices boursiers européens se sont substantiellement redressés (+25% entre la fin novembre et la mi-mars), réduisant l’écart avec les indices phares américains, et la volatilité des cours - indicateur de la nervosité des marchés - est largement retombée. Les valeurs bancaires européennes ont notoirement contribué à ce redressement ; l’indicateur de confiance des services financiers pour la zone euro témoigne d’une remontée depuis janvier.
L’amélioration de l’environnement dans la sphère financière européenne devrait favoriser le développement de l’économie réelle, ce qui ne manquera pas d’impacter à terme les perspectives de croissance. Il faut toutefois se garder d’un excès d’optimisme à court terme : si plusieurs pays de la zone euro sont susceptibles d’échapper à un épisode de récession économique, aucun d’entre eux ne saurait prétendre à une année de forte croissance en 2012.
Concernant le Luxembourg, où les activités financières sont dominantes il va de soi que l’amélioration de l’environnement financier européen est accueillie comme un signal très positif.
En février, le taux de chômage, corrigé des variations saisonnières, a atteint 5,9%, un niveau similaire à celui enregistré au cours des deux mois précédents. Une légère progression de l’emploi est observée mais s’avère insuffisante pour absorber le flux croissant de chômeurs.
Malgré la hausse mensuelle de l’indice général de 0,34%, le taux d’inflation annuel baisse pour se situer à 2,65%.
La croissance du PIB est estimée à +1,6% au dernier trimestre 2011.
Demande placée
2012 annonce le même scénario qu’en 2011
Malgré un contexte économique incertain, l’année 2011 s’était terminée sur un volume de demande placée hors normes, avec 170 400 m2 loués. Le premier trimestre 2012 démarre doucement avec une prise en occupation de 24 300 m2. Ce niveau reste faible mais n’a rien d’alarmant, le premier trimestre 2011 ayant enregistré une performance similaire avec 25 360 m2 loués.
Parmi les transactions enregistrées, on observe une grande diversité dans les différents types d’opérations : la location, la pré-location, la sous-location alors que la vente à utilisateurs suscite un plus grand intérêt. Le manque d’offre neuve et la forte reprise des commercialisations accélèrent le recours à la pré-commercialisation de la production neuve. Ainsi, une grande partie des nouvelles livraisons de bureaux de 2012 a déjà trouvé un ou des locataires.
Parmi les prises en occupation les plus importantes au 1er trimestre 2012, on notera la location de 2 614 m2 pris par l’étude d’avocats Bonn Steichen & Partners dans l’immeuble C2 à Howald. 1 870 m2 seront également occupés par Backer & McKenzie au Boulevard Roosevelt. Citons aussi les 2 290 m2 pré-loués par Rapego dans l’immeuble Star Gate, Boulevard de la Foire. La société ILNAS a également pré-loué 1 740 m2 à Esch/Belval dans l’immeuble Southlane I. En achat pour occupation propre, CGFP occupera 1 087 m2 au 488 Route de Longwy.
L’essentiel du marché luxembourgeois continue de se concentrer sur des surfaces de bureaux inférieures à 500 m2. Ce trimestre, 34 des 50 transactions réalisées l’ont été sur ce segment de surfaces.
En termes de m2 placés, 82% des commercialisations l’ont été sur des surfaces inférieures ou égales à 500 m2. La taille moyenne des transactions est de 485 m2 pour ce premier trimestre.
Les transactions les plus importantes en termes de m2 placés se concentrent dans le centre ville avec 8 290 m2 loués, à Windhof avec 3 590 m2 pré-loués dans l’immeuble Solarwind, et à Howald avec 3 114 m2 commercialisés, ce résultat étant principalement dû à l’importante prise en occupation de bureaux par l’étude d’avocats Bonn Steichen & Partners dans l’immeuble C2.
L’analyse de la prise en occupation par secteur d’activité met en avant la présence renforcée du secteur du service aux entreprises avec 10 430 m2 loués soit 43% du take-up trimestriel. Ce secteur d’activité arrive pour la première fois en haut du podium. En seconde place, on retrouve le secteur financier avec 8 090 m2 pris en occupation soit un tiers des commercialisations. La troisième position revient au secteur de la construction avec 2 290 m2 soit10% des bureaux commercialisés.
La répartition géographique de la demande placée montre que le centre ville reste une zone plébiscitée par les entreprises avec 28% des surfaces louées. Cependant, en raison d’une offre devenue faible dans et autour du centre-ville, un plus grand intérêt de la part des consommateurs est observé quant aux villes périphériques telles que Windhof ou Esch/Belval. En effet, la qualité et les spécificités techniques de ces immeubles sont comparables à ceux situés dans des zones tels que le Kirchberg, et sont proposés à des prix nettement plus attractifs.
Notons également la volonté de certaines entités de premier rang à restructurer leurs implantations. Cependant, en raison d’un manque de produits satisfaisant leurs critères de recherche, ces entreprises réfléchissent à la possibilité de développer leur propre solution immobilière, afin de disposer de locaux correspondant à leurs besoins tout en étant propriétaires- occupants.
Dans ce contexte de demande en pleine croissance et d’une faible disponibilité de l’offre, la livraison de nouveaux développements devient nécessaire pour répondre aux besoins des entreprises nationales et internationales.
Taux de vacance et offre neuve
Une forte demande combinée à une faible disponibilité engendre un besoin de livraisons neuves
Suite au ralentissement dans la production neuve conjugué à l’augmentation de la demande placée depuis le deuxième trimestre 2011, l’offre immédiatement disponible est en diminution de 9% sur un an. L’offre immédiate atteint aujourd’hui 195 000 m2 contre 214 000 au premier trimestre 2011. Cette réduction de l’offre entraine une chute progressive du taux de vacance, aujourd’hui à 6% contre 6,7% à la même époque il y a un an.
L’étroitesse du marché luxembourgeois, le faible niveau de l’offre en construction combiné à un niveau élevé de commercialisations permet au stock actuel d’être absorbé assez rapidement sans trop dégrader la valeur locative. Toutefois, si la production neuve continue de ralentir, les valeurs locatives pourraient être revues à la hausse.
Le marché luxembourgeois est marqué par un plus grand nombre de projets immobiliers spéculatifs qui voient à nouveau le jour. En effet, en raison de l’incertitude économique, il était difficile pour les promoteurs d’entamer de nouveaux projets. Un manque en production neuve commence à se faire sentir et a pour conséquence directe une augmentation de la pré-commercialisation. Ainsi, pour 2012, le volume de production de nouvelles surfaces représente environ 90 000 m2 mais concerne généralement des opérations déjà pré-commercialisées, ainsi moins de 50% de ces nouveaux bureaux ont déjà trouvé preneur.
A l’heure actuelle, on observe toujours une prudence des investisseurs et des promoteurs quant à l’initiation de nouveaux projets. Néanmoins, une reprise dans les mises en chantier d’immeubles tertiaires devrait s’opérer à partir de 2013.
Valeurs locatives
Retour à un plus grand confort pour les propriétaires
Les loyers prime sont estimés à 480 €/m2/an (40 €/m2/mois). Les loyers des immeubles de seconde main ont, quant à eux, subi globalement une correction variant de 10 à 15% selon les secteurs considérés.
Les propriétaires continuent aujourd’hui de proposer des conditions de location plus avantageuses tant quant aux durées d’engagement que d’éventuelles mesures d’accompagnement (incentives). Des gratuités (1 mois par année de bail) et des contributions aux aménagements (de minimum 100 € H TVA/m2) sont désormais pratiques courantes. Toutefois, en raison de la stabilisation du taux de vacance, les valeurs locatives risquent de subir une pression à la hausse, redonnant dès lors une plus grande liberté aux propriétaires dans la négociation de nouvelles prises de bail.
Pour mémoire, l’écart entre les loyers observés sur une même zone provient de la différence de qualité intrinsèque entre les immeubles considérés. Les valeurs par m2 par mois sont entendues comme un prix hors TVA demandé pour une surface brute (les surfaces communes sont déjà intégrées dans ce prix au pro rata) équipée de faux-plancher, faux-plafond, murs peints, luminaires et équipements techniques de base. Dans certains cas, le prix des boîtiers de sol, le câblage et la moquette sont également inclus.
Marché de l’investissement
L’activité sur le marché de l’investissement luxembourgeois reste faible
L’inertie est toujours de mise au Luxembourg sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise avec un volume de 6 millions d’euros investi en une seule transaction au premier trimestre contre 27 millions à la même période il y a un an.
Ce volume demeure extrêmement bas pour diverses raisons : un manque de produits correspondant aux critères d’investissement des acteurs sur le marché (immeubles situés dans les quartiers centraux avec des baux long terme) ainsi que la difficulté de financer des acquisitions avec des effets de levier importants.
On s’attend pour l’année 2012 à un volume total d’investissement similaire à 2011 où 367 millions avaient été comptabilisés.
Une grande partie des transactions est généralement réalisée par des investisseurs locaux privés, family funds et family office.
Le taux de capitalisation reste stable avec un taux de rendement prime bureaux de 6% dans les zones plus attractives.