JLL, leader international en immobilier d’entreprise, présente les chiffres-clés de l’année écoulée, dresse le bilan et épingle les principales tendances du secteur pour les bureaux ainsi que les perspectives pour 2016.
1. Le marché locatif: «La seconde meilleure année de tous les temps!»
Une année record vient de se clôturer: la prise en occupation a atteint les 231.000 m², soit 15% de mieux qu’en 2014. C’est la seconde meilleure année de tous les temps, après 2008 qui comptabilisa, à l’époque, un take-up de 246.000 m².
Cette excellente performance s’explique entre autres par un nombre élevé de transactions de plus de 10.000 m². En 2015, nous en avons enregistré sept, contre trois en 2014 et un en 2013. Parmi ces sept opérations, quatre ont été réalisées par les institutions européennes. La Banque Européenne d’Investissement (BEI) a ainsi représenté deux transactions majeures, toutes deux situées au Kirchberg: la prélocation de l’immeuble IAK (21.400 m²) et la location de l’immeuble Monnet 3 (ex-LB Lux) pour un total de 10.750 m². La Commission européenne a, quant à elle, signé pour deux immeubles à la Cloche d’Or: l’Ariane d’une surface de 13.600 m² et Laccolith de 11.300 m².
D’autres transactions «de grande taille» sont également à épingler: d’une part, la location par le cabinet d’avocats Arendt & Medernach dans l’immeuble «Arendt House» situé au Kirchberg pour une surface de 15.400 m² et d’autre part, l’aménagement du nouveau siège d’Ernst & Young de 15.300 m² dans ce même quartier. Enfin, la CSSF a intégré son nouvel immeuble de 14.000 m² à Strassen.
Grâce à ces mouvements, la part du Kirchberg dans la prise en occupation totale a nettement augmenté jusqu’à atteindre 41%, contre 24% en 2014. Par contre, la part du CBD a légèrement baissé passant de 21 en 2014 à 15%. Les quartiers, que nous appelons dans notre jargon «décentralisés» et qui regroupent la Cloche d’Or, Strassen et Bertrange ont enregistré ensemble un léger recul, passant à 29% de prise en occupation, contre 33% il y a un an. La périphérie subit elle aussi une diminution. En 2015, sa part relative était de 9% contre 16% en 2014. Le quartier très spécifique de la gare représente 4% de prise en occupation, contre 7% en 2014. Enfin, moins de 1% a été comptabilisé à Esch et dans les autres villes du Grand-Duché.
Il y a eu environ 116.000 m² de nouvelles livraisons de bureaux, dont 28.000 m² sont spéculatifs. Le stock total d’immeubles de bureaux s’élève désormais à 3.834.000 de m². Fait notable, le stock au Kirchberg dépasse désormais le million de mètres carrés construits. Et ce n’est pas fini au vu de l’important pipeline de construction, dont seulement une petite partie est spéculative.
Fin décembre, la disponibilité immédiate s’élevait à 159.000 m², ce qui implique un taux de vacance de 4,15%. Par rapport à 2014, c’est un recul de plus de 10.000 m². En début d’année 2015, nous craignions un assèchement de l’offre disponible en raison de la recherche par la Commission européenne de plus de 50.000 m² (ce qui représentait près de 35% de toute la surface vacante à Luxembourg, périphérie incluse).
Finalement, après un recul en dessous de 4% l’été dernier, de nouvelles livraisons ont un peu soulagé le marché. Le risque de surchauffe s’est, dès lors, quelque peu écarté. Sur l’échiquier européen, le taux de vacance du marché immobilier de bureaux luxembourgeois demeure parmi les plus faibles, seul Londres fait mieux.
Pour 2016, nous estimons que la prise en occupation devrait revenir à des niveaux plus «normaux», c’est-à-dire entre 175.000 m² et 190.000 m², bien qu’il y aura d’autres transactions de grande taille, dont l’occupation par RTL de la tour en cours d’achèvement à l’extrémité Est du Kirchberg (24.000 m²) ainsi que l’occupation progressive par BGL BNP Paribas de son nouvel immeuble également situé à l’extrémité Est du Kirchberg.
Il est également probable que la disponibilité remonte sensiblement en cours d’année avec les quelques livraisons spéculatives attendues, notamment le Lighthouse One au Kirchberg et l’immeuble Carrefour au CBD.
Les loyers «prime» ont sensiblement augmenté à Luxembourg, en raison de la forte demande et de l’offre jusqu’ici limitée. Il faut désormais compter 45 euros du mètre carré par mois au CBD, 34 euros du mètre carré par mois au Kirchberg, 35 euros du mètre carré par mois à la Gare, 29.5 euros du mètre carré par mois à la Cloche d’Or et 25 euros du mètre carré par mois en périphérie.
Ces niveaux sont en moyenne 5% plus élevés qu’il y a un an et s’entendent hors TVA.
Sur les quelque 111.000 m² de transactions réalisées par l’intermédiaire d’un agent, JLL en a signé pas moins de 55.555 m², soit la moitié.
Chiffres-clés 2015:
2. Marché de l’investissement: «Excellente année!»
À l’instar de l’année précédente, 2015 a été une excellente année pour l’investissement immobilier au Luxembourg. Un volume total de 979 millions d’euros a été enregistré, 10% de mieux qu’en 2014, il s’agit donc de la meilleure année depuis 2007.
Comme pour le marché de la location, plusieurs transactions de grande taille ont animé le marché en 2015.
La principale opération a été l’acquisition de l’imposant projet mixte «Royal Hamilius» par un fonds souverain originaire du Moyen-Orient, actuellement en cours de construction au Boulevard Royal. Une autre belle transaction est l’acquisition de l’immeuble «Vertigo» à la Cloche d’Or par le fonds d’investissement américain Starwood pour 120 millions d’euros, ainsi que l’acquisition par AG Real Estate de l’immeuble LB-Lux au Kirchberg pour 70 millions d’euros. Ces trois transactions ont été conseillées par JLL.
Un fait marquant de ce marché est la diversité de l’origine des investisseurs. En 2015, 27% du volume était le fait d’un investisseur du Moyen-Orient. Les investisseurs américains ont contribué à hauteur de 20%. Les investisseurs luxembourgeois, qui sur la période 2010-2014 représentaient 29% du volume, ont participé à hauteur de 21%. Les Belges, quant à eux, ont représenté 19% en 2015 contre 39% les cinq années précédentes. Enfin, les investisseurs allemands n’ont représenté que 5% du volume, contre 15% sur la période 2010-2014.
Pour terminer, les rendements «prime» sont sous pression partout en Europe et le Luxembourg ne fait pas exception. Pour les immeubles de bureaux, ces rendements s’établissent désormais entre 5% et 6%, soit 50 pdb de moins qu’il y a un an.
Le marché immobilier de bureaux luxembourgeois a toujours des beaux jours devant lui.
