Le Brexit pourrait également profiter à l’investissement immobilier à Luxembourg.

Le marché des occupants

Tous les signaux du marché de bureaux à Luxembourg sont restés dans le vert au second trimestre 2016: la prise en occupation s’est élevée à 51.000m², soit le même niveau qu’il y a un an, ce qui porte le volume semestriel à 122.000m², soit une hausse de 40% en base annuelle. C’est également le meilleur premier semestre de la décennie.

La vacance est en hausse, il y a 209.000m² disponibles à Luxembourg, contre 178.000m² il y a trois mois, notamment en raison de la livraison d’un nouvel immeuble à Capellen (Auf der Hireknopf) et de la remise sur le marché d’environ 11.000m² dans l’immeuble H2O à Howald. Le taux de vacance est ainsi passé à 5,3% au T2 2016 contre 4,6% il y a trois mois. Considérant les livraisons attendues au cours du second semestre, le stock d’immeubles de bureaux à Luxembourg dépassera la barre de 4 millions de m² d’ici la fin de l’année, dont plus d’un million au Kirchberg.

Les loyers semblent se stabiliser à 45€/m²/mois (+TVA) au CBD, certains projets étant toutefois commercialisés à des niveaux plus élevés.

Si on se projette vers l’avenir, JLL partage pleinement l’opinion que Luxembourg peut tirer profit du Brexit. Suite à la perte du fameux «passeport européen», des institutions financières basées à Londres pourraient en effet être amenées à déménager vers d’autres villes européennes. Vu son statut déjà bien établi de centre d’excellence en matière d’administration de fonds, de banque privée et de gestion de portefeuille, Luxembourg est en effet très bien positionné. Le gouvernement luxembourgeois démontre une grande réactivité, des missions commerciales sont déjà au travail pour vanter les mérites de la capitale auprès d’entreprises britanniques. Nous pensons toutefois qu’aucune décision ne sera prise avant que clarté soit faite sur les négociations entre la Grande-Bretagne et l’Union européenne. Comme disent nos amis anglais: «Wait and see» (attendre et observer).

Le marché de l’investissement

Les conséquences du Brexit ne se limitent pas au marché des occupants.

Du point de vue de l’investissement, le résultat inattendu du Brexit a en effet rajouté de l’incertitude sur les marchés financiers, déjà très volatils. Il est probable que la Banque centrale européenne continuera sa politique monétaire accommodante, avec pour conséquence que les taux d’intérêt à court et à long termes resteront très bas. Dans ce cas de figure, l’immobilier reste plus que jamais attractif pour des investisseurs et nous ressentons cela aussi à Luxembourg avec des volumes d’investissement élevés, des rendements toujours plus bas et une plus grande diversité de l’origine des investisseurs.

Le volume d’investissement depuis le début de l’année est estimé à 532 millions d’euros, en hausse de 14% en base annuelle. Le marché a été soutenu par la finalisation de la vente du terrain de la place de l’Étoile au fonds souverain Adia, originaire d’Abou Dabi. La part des investisseurs du Moyen-Orient est de 40%.

Autre nouvel entrant: un family office d’origine russe, UFG, a acquis la phase 2 du Westside Village à Capellen. Les Français, habitués du marché grand-ducal, se sont distingués avec l’achat par Allianz Real Estate de l’immeuble Serenity à Strassen pour 76,5 millions d’euros. Cette transaction a été conseillée par JLL.

L’attrait de l’immobilier en tant qu’investissement se traduit par une compression des rendements et donc une hausse des prix des immeubles. Les rendements «prime» se sont à nouveau rétrécis à 4,75% contre 5,75% il y a cinq ans. Le prix de vente par m² d’un immeuble de bureaux de la meilleure qualité est donc d’environ 11.000 euros, contre 8.000 euros il y a cinq ans, soit une hausse de près de 38%.

En perspective européenne, le rendement des bureaux à Luxembourg est attractif: à Londres, les meilleurs bureaux donnent un rendement de 3,50%, à Paris 3,25%, à Francfort 4,35%. Du point de vue des investisseurs immobiliers internationaux, Luxembourg se situe donc au même niveau que Bruxelles, Amsterdam et Dublin et offre une alternative crédible tant les fondamentaux de marché sont bons dans la capitale grand-ducale.

Conclusion

Ainsi, aussi bien le marché des occupants que le marché de l’investissement ont affiché d’excellents résultats au premier semestre. Si l’impact du Brexit sur le marché de bureaux de Luxembourg ne crée pas un effet immédiat, en ce qui concerne le marché de l’investissement l’effet positif pourrait intervenir bien plus rapidement, ce qui augure d’une belle année.