ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

Immobilier de bureaux à Luxembourg: bilan du premier semestre 2012



L’Université du Luxembourg a loué environ 8.600 m² dans le bâtiment Weicker au Kirchberg. ( Photo : CBRE )

L’Université du Luxembourg a loué environ 8.600 m² dans le bâtiment Weicker au Kirchberg. ( Photo : CBRE )

L’offre en nouvelles surfaces de bureaux devient le facteur limitant sur le marché immobilier.

Le marché immobilier de bureaux change petit à petit de face. Les occupants ayant pu bénéficier d’une suroffre et par conséquent de conditions financières attrayantes ces dernières années sont progressivement confrontés à une diminution des espaces disponibles impactant inévitablement les conditions de location.

Les propriétaires qui ont traversé une période difficile ces trois dernières années se retrouvent dorénavant dans une situation plus confortable: les bâtiments se remplissent. Cette situation est principalement due au petit nombre de nouveaux développements qui ont été lancés ces dernières années.

Vue d’ensemble

Les perspectives de l’activité économique au Luxembourg ainsi que dans l’ensemble de la zone euro semblent s’affaiblir au courant de 2012. Par conséquent les prévisions de croissance pour le Luxembourg en 2012 et 2013 sont révisées à la baisse.

Le marché immobilier de bureaux au Luxembourg n’est pas touché par cette détérioration à l’heure actuelle et affiche une prise en occupation d’un ordre de 77.000 m2 à la fin du deuxième trimestre 2012, qui est même légèrement supérieure à celle réalisée en 2011.
L’endettement de certains pays membres de l’Europe reste un sujet critique. Une grande incertitude règne sur l’ensemble de la zone euro. Des répercussions sur le marché immobilier d’affaires au Luxembourg dans les prochains mois sont possibles, mais la visibilité est insuffisante pour pouvoir les préciser à l’heure actuelle.

Avec environ 73.000 m2, les livraisons en 2012 seront encore plus restreintes qu’en 2010 et 2011 ce qui fera décroître davantage la vacance locative. Celle-ci est ainsi en diminution et s’élève actuellement à environ 6,6% du stock total.

Les loyers faciaux «prime» maintiennent toujours leur niveau de 40 EUR/m2/mois au centre-ville de Luxembourg.

En termes de transactions, l’activité sur le marché de l’investissement se situe à un niveau très bas. On ressent cependant un intérêt croissant de la part d’investisseurs de tous horizons et la volonté de certains propriétaires de mettre en vente leurs actifs. Le manque d’offre en actifs d’investissement, qui était un phénomène courant et limitant ces dernières années, n’est plus à l’ordre du jour.

Situation économique

D’après les dernières publications du Statec les prévisions économiques ne sont pas optimistes. Si au début 2012, le taux de croissance du PIB devait encore atteindre 1,4% jusqu’à la fin de l’année, un taux d’uniquement 0,1% devient de plus en plus probable. Comme le ralentissement de la croissance du PIB se transmet progressivement au marché du travail, le taux de chômage continuera à augmenter avec une prévision à 6,2% fin 2012 et à 6,8% fin 2013.
La prévision de la croissance de l’emploi intérieur ayant évolué de manière positive en 2011 avec un taux de 2,8%, a également été réduite et s’élèverait à seulement 1,9% sur l’entièreté de l’année 2012.

Suite à la hausse des prix du pétrole (principale source d’inflation) et d’autres matières premières, l’inflation avait fortement augmenté au courant de l’année passée (3,4%). Depuis avril 2012 cependant les prix à la consommation baissent de nouveau et pourraient diminuer davantage pour atteindre un niveau d’environ 2% en 2013.

Demande

La prise en occupation au premier semestre de l’année 2012, s’élevant à environ 77.000 m2, est proche du résultat de 2011affichant 73.000 m2. Cela laisse entrevoir un résultat annuel qui pourrait être supérieur à la moyenne sur les trois dernières années.

La taille moyenne des transactions a baissé au premier semestre 2012 par rapport à 2011. La taille moyenne des transactions à la fin du mois de juin s’élève à environ 670 m2, ce qui est inférieur à la moyenne de l’année 2011 qui se situait aux alentours de 717 m2.

Les acteurs majeurs au sein du marché de l’occupation ont été le secteur banques, finance, assurances (35,5%), le secteur des services (19,2%) ainsi que l’état luxembourgeois (15,2%).