Vue d’ensemble:
Au premier trimestre 2011 une tendance positive est devenue apparente au sein du marché immobilier de bureaux à Luxembourg. Il régnait cependant de l’incertitude quant à la durabilité de cette évolution positive. Trois mois plus tard il semble qu’un retour progressif à la normalité se confirme avec une prise en occupation s’élevant à 73.000 m² sur les six premiers mois de l’année.
En 2010, environ 100.000 m² de nouveaux projets étaient arrivés sur le marché, pour 2011 les livraisons seront dans un même ordre de grandeur.
La vacance locative reste stable et s’élève actuellement à 7,3% du stock total.
Les loyers faciaux «prime» ont maintenu leur niveau de 40 EUR/m²/mois au centre-ville de Luxembourg.
La situation sur le marché de l’investissement reste atone. Uniquement 77 millions EUR ont été investis en immobilier professionnel incluant des achats pour occupation propre et des achats de terrains.
Situation économique:
La reprise de l’économie luxembourgeoise est toujours fragile, mais s’authentifie graduellement ces derniers mois, avec un certain nombre d’indicateurs économiques évoluant de manière positive.
Les prévisions du Statec pour la croissance du PIB en 2011ont été revues à la hausse et s’élèvent à 4%.
La décroissance du taux de chômage qui devrait diminuer à 5,9% jusqu’à la fin 2011 est également un élément positif. Pour 2012 le Statec prévoit que ce taux descende davantage jusqu’à 5,7%.
L’emploi intérieur surmonte la barre de 2% et cela malgré que l’emploi intérimaire soit en décroissance. Ceci est un signe très important pour le marché immobilier professionnel qui est étroitement lié à l’emploi.
Dû à la hausse des prix du pétrole et d’autres matières premières, l’inflation augmente fortement.
Pour le Luxembourg les prévisions pour 2011 ont déjà été revues à la hausse et se situent autours de 3,3%.
Il faut également garder à l’oeil la crise de la dette européenne et américaine, dont les répercutions sur l’économie mondiale, la zone euro et aussi le Luxembourg restent encore incertaines.
Demande:
Le résultat du second trimestre 2011 affiche un résultat bien meilleur que les deux dernières années avec environ 47.000 m² pris en occupation, comparé à 17.000 m² en 2009 et 33.000 m² en 2010. Entre janvier et juin le take-up s’élève à 73.000 m².
Les acteurs majeurs au sein du marché de l’occupation au cours du premier semestre 2011 ont été le secteur banques, finance, assurances (42%), l’état luxembourgeois (17%) ainsi que le secteur IT (9,5%).
Les transactions les plus importantes ont été la location de 8.700 m² dans le bâtiment BHK situé au Kirchberg par la banque Pictet & Cie, la sous-location de 3.500 m² par le Ceps dans le bâtiment Dexia II à Belval ainsi que la location de 2.600 m² par la CSSF dans le nouveau bâtiment Serenity à Strassen.
Le quartier ayant connu la prise en occupation la plus importante sur les six premiers mois de l’année est le Kirchberg où se concentre plus de 30% des surfaces prises en occupation.
Strassen et le quartier de la Gare suivent avec 11% et 9%.
En analysant le nombre de transactions, le CBD se place au premier rang avec environ 20% des transactions réalisées. Il est suivi par la Gare et le Kirchberg avec des parts de marché de 14% et de 10%.
Les quartiers centraux (CBD et Gare) offrent des surfaces de petites tailles et sont également recherchés pour leur proximité vers la gare centrale et les transports publics.
Développement:
Environ 101.000 m² de nouveaux projets sont en construction et devraient voir le jour d’ici la fin de l’année 2011. Le projet ABP Vitrum (16.224 m²) à Bertrange et l’immeuble BHK (13.786 m²) au Kirchberg figurent parmi les projets spéculatifs qui ont déjà été ou seront livrés en 2011. En 2012 environ 78.000 m² arriveront sur le marché.
Il est important de prendre en considération que plus de 45% des nouvelles livraisons en 2011 ont déjà trouvé preneur, seulement 47.000 m² sont donc encore sur le marché.
Pour 2012 uniquement 38.000 m² de surfaces sont encore disponibles. Presque 50% connaissent déjà leurs futurs occupants. Cela a pour conséquence que le nombre de nouvelles surfaces disponibles est et sera limité.
Au cours des deux dernières années les promoteurs avaient rencontré de grandes difficultés pour démarrer leurs projets. Sans contrat de bail signé et sans apport conséquent en fonds propres, le démarrage d’un projet spéculatif était devenu particulièrement difficile.
Suite aux conditions de marché plus ardues, on assiste également à des changements d’affectation. C’est-à-dire que des projets de bureaux sont parfois convertis en résidence.
Certains projets ont même été totalement abandonnés.
Si la demande continue à s’améliorer, 2013 pourrait être l’année de reprise en termes de livraisons de nouveaux bâtiments.
Vacance locative:
Suite à la conjugaison d’une faible demande depuis plusieurs trimestres, des nouvelles livraisons de bâtiments (même si celles-ci étaient modérées) ainsi que d’une offre croissante de surfaces de seconde main, le taux de vacance avait augmenté et surmonté un taux de 8% à la fin du troisième trimestre 2010.
Après une stabilisation, la vacance locative s’élève actuellement à 7,3% du stock total, ce qui représente environ 250.000 m². Vu que le nombre de livraisons de projets disponibles est assez limité et que la demande se redynamise progressivement, le taux de vacance devrait décroître davantage.
La taille restreinte du marché immobilier de bureaux luxembourgeois a permis aux promoteurs de s’adapter, afin d’éviter une inondation du marché avec des surfaces vacantes.
Loyers:
Bien que la pression baissière se soit accentuée au cours de l’année 2010 les loyers faciaux sont toujours maintenus à leur niveau de 40 EUR/m²/mois (loyers dits «prime») dans les nouveaux bâtiments de haut standing au centre-ville.
Les loyers économiques (surtout pour des surfaces en périphérie) ont diminué suite à l’octroi supérieur de gratuités et de participations de la part des propriétaires (participation aux aménagements locatifs par exemple).
Suite à la stabilisation du taux de vacance, la pression sur les loyers va diminuer dans les prochains mois et donnera ainsi plus de confort aux propriétaires.
La périphérie a le plus souffert de cette évolution en comparaison des quartiers centraux. Le taux de vacance y est largement plus élevé et les loyers sont soumis à une pression plus forte. Au centre-ville par exemple la vacance locative est inférieure à 3,5%, dans des zones plus excentrées comme Bertrange ou Leudelange ce taux frôle les 20%.
Investissement:
La situation sur le marché de l’investissement en immobilier professionnel reste tendue. Seul quelque 77 millions EUR (incluant des achats pour occupation propre ainsi que des ventes de terrains) ont été investis dans ce domaine au premier semestre 2011. Il s’agit de 10 transactions, le volume d’investissements moyen est de 6 Mio EUR.
Ce chiffre s’explique toujours par le manque de produits dits «core» et par la frilosité des acheteurs.
Les fonds ouverts allemands, principaux acheteurs dans le passé, ne sont toujours pas de retour. Dans les années à venir il est possible que des fonds spéciaux allemands puissent renforcer leurs présences au Grand-duché, comme ceux-ci restent moins règlementés par les nouvelles lois entrées en vigueur récemment. Les fonds ouverts allemands pourraient de nouveau être présents sur le marché dans le futur, mais leur prédominance et leur stratégie seront probablement différentes que par le passé.
On observe également un rôle joué par certains «family offices», qui ont effectué des acquisitions le dernier semestre.