ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

Immobilier de bureaux : la baisse du taux de vacance se poursuit



Vincent Bechet, Managing Director, Property Partners SA (Photo : Etienne Delorme / archives)

Vincent Bechet, Managing Director, Property Partners SA (Photo : Etienne Delorme / archives)

Alors que les spécialistes évoquent l’hypothèse d’une récession européenne en 2012 et que les indicateurs de conjoncture européens se sont nettement dégradés au cours du printemps, le Luxembourg conserve une meilleure situation que le reste de la zone euro. En 2011, la croissance s’est établie à 1,6 %, et elle devrait se maintenir autour de 1 % pour l’année en cours. Ce n’est certes pas remarquable, mais au moins solide.

L’évolution des activités financières, cœur de l’économie luxembourgeoise, au cours des derniers trimestres assoit cette solidité. Après la chute des encours sous gestion entre le deuxième et le troisième trimestre 2011, le montant des actifs confiés aux fonds luxembourgeois a retrouvé et dépassé en un an son niveau d’alors (2 212 milliards d’euros). Quant au nombre de fonds (3 874 aujourd’hui), il est en progression constante depuis plus de deux ans. Certes, les attaques contre le Grand-Duché ne manquent pas, mais les professionnels sont, dans leur ensemble, confiants dans la capacité de la place financière à maintenir son attractivité.

Si l’on considère que l’immobilier est un indicateur avancé des cycles économiques, il est possible de faire preuve d’un certain optimisme. En ce qui concerne l’immobilier de bureaux, les prises en location du deuxième trimestre 2012 dépassent les 50 000 mètres carrés (50 056 mètres carrés), contre 48 634 mètres carrés au cours de la même période de 2011. La taille moyenne des opérations est en sensible hausse : 821 mètres carrés contre 666 mètres carrés. Ce qui explique que seules 61 opérations sont recensées, contre 73 au deuxième trimestre 2011. Enfin le taux de vacance comme la sous-location enregistrent de légères améliorations : 6,14 % de vacance (contre 6,3 %) et 0,73 % de sous-location (contre 0,85 %).

Neuf prises en location ont dépassé les 1 000 mètres carrés. Une banque internationale a pris 9 126 mètres carrés au « Central Plaza », en face de la gare. L’Université de Luxembourg a opté pour 8 627 mètres carrés rue Alphone Weicker, au Kirchberg. Dans le même quartier, le Fonds Européen de Stabilité Financière (EFSF) commence ses activités dans le bâtiment « Kubik » sur 3 552 mètres carrés et Franklin Templeton a choisi 2 576 mètres carrés dans l’immeuble « Président ». Le « Centre Brasseur », situé en CBD (Central Business District), a séduit la Banque Privée Edmond de Rothschild (4 296 mètres carrés) afin d’y regrouper plusieurs entités.

La société spécialisée dans la gestion des véhicules de sociétés Lease Plan s’installe sur 1 339 mètres carrés à Leudelange (immeuble « Elise »), l’Union Bancaire Privée (UBP) a pris en location 1 320 mètres carrés dans le « Centre Descartes », situé sur la route d’Arlon. Après le cabinet Bonn Steichen & Partners, qui a pris au premier trimestre 2 614 mètres carrés dans l’immeuble « Cubus 2 », à Howald, l’étude Luther, avocats à la cour a choisi de s’installer dans le quartier de l’aéroport où elle occupera 1 000 mètres carrés. Ces deux cabinets, membres du barreau de Luxembourg, sont parmi les premiers à profiter de l’opportunité que leur offre la loi du 16 décembre 2011. En effet, celle-ci libéralise l'établissement des avocats sur le territoire national en supprimant l'obligation de s'établir uniquement dans des localités où sont situés les tribunaux d'arrondissement et les justices de paix. Une nouvelle règlementation majeure pour les avocats qui peuvent désormais profiter des niveaux de loyer inférieurs dans les zones périphériques de la Ville de Luxembourg.

Les loyers dans les immeubles neufs sont stables depuis le début de l’année, avec une légèreprogression par rapport au deuxième trimestre 2011. Le CBD se loue entre 35 et 40 euros le mètre carré (mois et hors TVA), le Kirchberg entre 30 et 33 euros, la Gare entre 28 et 32 euros et le Limpertsberg entre 27 et 30 euros. Viennent ensuite les quartiers de l’aéroport , Strassen et la Cloche d’Or. Belair et Merl se négocient entre 24 et 26 euros le mètre carré. En périphérie, il faut compter entre 22 et 24 euros le mètre carré pour s’installer à Howald, Bourmicht ou Leudelange, entre 20 et 23 euros pour Capellen, Kalchesbruck et Bertrange. Enfin, il est possible de trouver des surfaces de bureaux entre 18 et 22 euros à Hamm, Munsbach, Windhof, Belval et Contern.

En ce qui concerne l’évolution du stock de surfaces de bureaux, il est important de noter que le nombre de mètres carrés vacants est en diminution. À la fin du deuxième trimestre 2012, le parc immobilier luxembourgeois de bureaux atteint 3 357 000 mètres carrés, dont 206 300 mètres carrés vacants. Le dynamisme du quartier du Kirchberg est particulièrement remarquable. Au deuxième trimestre 2011, le taux de vacance, déjà en repli, était de 3,01 %. Un an après, il se rapproche encore de celui du centre-ville : 2,01 % contre 1,89 %. Cette situation favorable des quartiers d’affaires de Luxembourg-Ville, dont le rôle est essentiel pour le marché immobilier luxembourgeois, contraste avec celle de zones moins centrales.

Ainsi, la situation de Hamm reste délicate avec un taux de vacance de plus de 18 %. Dans la périphérie, Bertrange et Bourmicht connaissent un taux de vacance supérieur à 38 %. Enfin celui de Leudelange est également important, à 23 %. Au cours du prochain semestre 2012, 64 900 mètres carrés de bureaux seront livrés, parmi lesquels seuls 14 300 mètres carrés restent disponibles à la location, le solde des surfaces ayant été préloué: 2 100 mètres carrés à Merl (488), 4 500 mètres carrés rue de la Poudrerie, à Leudelange, et 7 700 mètres carrés dans le complexe Solarwind, à Windhof.

En ce qui concerne le marché de l’investissement, les grandes transactions immobilières ont été au nombre de sept au deuxième trimestre 2012, pour un total de 109,7 millions d’euros en légère hausse par rapport au deuxième trimestre 2011. Trois ventes concernent des bureaux, trois des surfaces mixtes et la dernière, une surface commerciale qui a changée de mains. Les rendements poursuivent leur baisse tout en restant satisfaisants : 5,25 % en ville, 6,75 % à 7,5 % dans la périphérie. Une tendance apparue depuis plusieurs mois s’est durablement installée : les investisseurs recherchent non seulement des bâtiments rentables financièrement mais aussi efficaces sur le plan énergétique. La certification environnementale multicritères et les labels énergétiques sont plus que jamais au centre des discussions, comme c’est le cas d’ailleurs dans d’autres capitales européennes, notamment Paris.

Pour le second semestre 2012, la prudence est de rigueur, qu’il s’agisse du marché immobilier ou de l’économie en général. Le Service central de la statistique et des études économiques (Statec) souligne, dans sa note de conjoncture de juin 2012, que « les prévisions économiques pour le Luxembourg publiées au cours du printemps 2012 par les différentes organisations nationales et internationales convergent globalement : une année de très faible croissance en 2012 et une reprise molle en 2013 ». Le Fonds Monétaire International (FMI) mentionne même une récession en 2012, tandis que les autres tablent pour la plupart sur un chiffre proche de 1%. Pour 2013, une croissance proche de 2% semble recueillir un consensus assez large.