CBRE établit le bilan à la fin du 3e trimestre 2011.
Vue d’ensemble
Le marché immobilier luxembourgeois s’est développé positivement au courant de l’année 2011. Même le troisième trimestre qui est habituellement moins actif dû à des effets saisonniers, fait montre d’un résultat assez surprenant, atteignant un take-up d’environ 59.000 m², menant le résultat total à 132.000 m². Il est quasiment certain que la moyenne traditionnelle de 140.000 à 150.000 m² soit atteinte jusqu’à la fin de l’année.
Les perspectives pour les prochains mois cependant s’assombrissent. L’économie aussi bien à un niveau international, qu’à un niveau européen et luxembourgeois se détériore continuellement.
Des répercussions sur le marché immobilier d’affaires au Luxembourg dans les prochains mois sont fort probables, mais la visibilité est insuffisante pour pouvoir les préciser à l’heure actuelle.
Légèrement supérieur à 100.000 m² les livraisons jusqu’à la fin 2011 seront quasiment identiques à celles réalisées au courant de l’année 2010.
La vacance locative reste stable et s’élève actuellement à 7,3% du stock total.
Les loyers faciaux «prime» ont maintenu leur niveau de 40 EUR/m²/mois au centre-ville de Luxembourg.
Par rapport aux trimestres précédents l’activité sur le marché de l’investissement s’est amélio-rée. Environ 234 millions EUR ont été investis en immobilier professionnel incluant des achats pour occupation propre et des achats de terrains au troisième trimestre, contre 50 millions EUR au deuxième et uniquement 27 millions EUR réalisés lors du premier trimestre 2011.
Situation économique
L’évolution positive de l’économie nationale sur la première partie de l’année n’a malheureusement pas été de longue durée. Les perspectives économiques se détériorent de manière continue. L’endettement critique de certains pays européens ainsi que les turbulences sur les marchés financiers qui en résultent amènent à réviser à la baisse les prévisions pour 2012. Cela concerne la totalité des états membres de l’Europe. Les pays exportateurs cependant seront probablement moins touchés.
D’après le Statec la croissance du PIB luxembourgeois en 2011devrait atteindre 4%. Pour 2012 une dégression de l’ordre de 0,2% est attendue.
Le taux de chômage au Grand-duché qui avait baissé en début d’année est de nouveau en augmentation et ne descendra probablement pas en dessous de 6% comme initialement prévu pour 2011dû aux récentes évolutions. Même si l’emploi intérieur frôle les 3%, cette croissance est insuffisante pour entraîner le taux de chômage à la baisse.
Dû à la hausse des prix du pétrole et d’autres matières premières, l’inflation augmente. Pour le Luxembourg les prévisions pour 2011ont déjà été revues à la hausse et se situent autours de 3,3%.
Demande
Le résultat du troisième trimestre 2011 affiche un résultat particulièrement positif par rapport aux deux dernières années avec environ 59.000 m² pris en occupation, comparé à 19.000 m² en 2009 et 31.000 m² en 2010. A la fin septembre 2011 le take-up s’élève à 132.000 m².
Les acteurs majeurs au sein du marché de l’occupation entre janvier et septembre 2011 ont été le secteur banques, finance, assurances (35%), l’état luxembourgeois (15%) ainsi que le secteur des services (15%).
Les transactions les plus importantes ont été le préachat d’un projet de bureaux à construire de plus de 10.000 m² à Leudelange par la banque Raiffeisen, le préachat de plus de 6.000 m² de surfaces de bureaux à construire dans le projet Twin Buildings II à Esch-Belval par Ketterthill, la pré-location d’environ 5.000 m² de bureaux dans le projet Start Up Building qui se situe également à Esch-Belval par le Centre de Recherche Public Henri Tudor et la pré-location d’environ 5.000 m² par le cabinet d’avocats Kremer Clifford Chance dans le projet de bureaux Charlotte au centre-ville.
Le nombre de pré-locations et de préachats est élevé. Cela est un vrai signe positif pour le marché immobilier luxembourgeois : Les sociétés ayant pris ces décisions immobilières à moyen termes (trois sur quatre de ces bâtiments seront livrés en 2013) sont confiantes vis-à-vis de l’évolution future de leur activité et de la place luxembourgeoise.
Le quartier ayant connu la prise en occupation la plus importante entre janvier et septembre est le Kirchberg où se concentre environ 20% des surfaces prises en occupation. Esch-Belval et le CBD suivent avec 14% et 13%.
En analysant le nombre de transactions, le CBD se place au premier rang avec environ 22% des transactions réalisées. Il est suivi par la Gare avec une part de marché de 15% ainsi que par le Kirchberg et Howald affichant tous les deux 9%.
Les quartiers centraux (CBD et Gare) offrent des surfaces de petites tailles et sont également recherchés pour leur proximité vers la gare centrale et les transports publics.
Développement
D’ici la fin de l’année 2011environ 104.000 m² de nouveaux projets auront été livrés. Environ 45.000 m² seront livrés lors du dernier trimestre 2011. Parmi ces projets à venir sont par exem-ple le projet Neiwisen de La Luxembourgeoise (environ 18.000 m²) ou le Start Up Building à Esch-Belval (environ 5.000 m²). Pour 2012 des livraisons d’environ 73.000 m² sont attendues.
Environ 60% des nouvelles livraisons en 2011ont déjà trouvé preneur, seulement 41.000 m² sont encore sur le marché. Cela montre que les nouveaux projets sont recherchés par les oc-cupants.
Pour 2012 uniquement 35.000 m² de surfaces sont encore disponibles. Plus de 50% connais-sent déjà leurs futurs occupants. Cela a pour conséquence que le nombre de nouvelles surfa-ces disponibles est et sera limité l’année prochaine.
Au cours des deux dernières années les promoteurs avaient rencontré de grandes difficultés pour démarrer leurs projets. Sans contrat de bail signé et sans apport conséquent en fonds propres, le démarrage d’un projet spéculatif était devenu particulièrement difficile.
Suite aux conditions de marché plus ardues, on assiste également à des changements d’affectation. C’est-à-dire que des projets de bureaux sont parfois convertis en résidence. Cer-tains projets ont même été totalement abandonnés.
2013 pourrait être l’année de reprise en termes de livraisons de nouveaux bâtiments, si l’évolution économique ne doit pas essuyer un revers.
Vacance locative
Suite à la conjugaison d’une faible demande depuis plusieurs trimestres, des nouvelles livrai-sons de bâtiments (même si celles-ci étaient modérées) ainsi que d’une offre croissante de surfaces de seconde main, le taux de vacance avait augmenté et surmonté un taux de 8% à la fin du troisième trimestre 2010.
Après une stabilisation, la vacance locative s’élève actuellement à 7,3% du stock total, ce qui représente environ 250.000 m². Vu que le nombre de livraisons de projets disponibles est assez limité, le taux de vacance devrait décroître davantage. L’élément décisif sera l’activité écono-mique dans les prochains mois.
La taille restreinte du marché immobilier de bureaux luxembourgeois a permis aux promoteurs de s’adapter, afin d’éviter une inondation du marché avec des surfaces vacantes.
Loyers
Bien que la pression baissière se soit accentuée au cours de l’année 2010 les loyers faciaux sont toujours maintenus à leur niveau de 40 EUR/m²/mois (loyers dits «prime») dans les nou-veaux bâtiments de haut standing au centre-ville.
Les loyers économiques (surtout pour des surfaces en périphérie) ont diminué suite à l’octroi supérieur de gratuités et de participations de la part des propriétaires (participation aux amé-nagements locatifs par exemple).
Suite à la stabilisation du taux de vacance, la pression sur les loyers diminue petit à petit et donne ainsi plus de confort aux propriétaires. Cela concerne surtout les quartiers centralisés.
La périphérie a le plus souffert de cette évolution. Le taux de vacance y est largement plus élevé et les loyers sont soumis à une pression plus forte. Au centre-ville par exemple la vacance locative est inférieure à 3%, dans des zones plus excentrées comme à Bertrange ce taux peut s’élever à plus de 20%.
Investissement
Par rapport aux trimestres précédents l’activité sur le marché de l’investissement s’est amélio-rée. Environ 234 millions EUR ont été investis au troisième trimestre en immobilier profession-nel et ce, incluant des achats pour occupation propre et des achats de terrains, contre 50 mil-lions EUR au deuxième et uniquement 27 millions EUR réalisés lors du premier trimestre 2011.
Il s’agit de 21 transactions, le volume d’investissements moyen est d’environ 12 Mio EUR.
Ce chiffre s’explique toujours par le manque de produits dits « core » et par la frilosité des acheteurs.
Les fonds ouverts allemands, principaux acheteurs dans le passé, ne sont toujours pas de re-tour. La plupart des acheteurs sont des investisseurs locaux ou des acheteurs-occupants.
Dans les années à venir il est possible que des fonds spéciaux allemands puissent renforcer leurs présences au Grand-duché, comme ceux-ci restent moins règlementés par les nouvelles lois entrées en vigueur récemment. Les fonds ouverts allemands pourraient de nouveau être présents sur le marché dans le futur, mais leur prédominance et leur stratégie seront probable-ment différentes que par le passé.
On observe également un rôle joué par certains «family offices», qui ont effectué des acquisi-tions le dernier semestre.