2012 – Retour à un marché favorable aux propriétaires ?

Un retournement du marché en faveur des propriétaires de bâtiments devient de plus en plus probable. Est-ce que l’assainissement du marché en est la cause ou est-ce plutôt dû à une forte baisse du taux de livraison de nouveaux bâtiments?

CBRE établi le bilan du premier trimestre

Vue d’ensemble

Malgré un environnement financier européen et international restant instable et turbulent, le marché immobilier de bureaux à Luxembourg s’est néanmoins développé positivement au cours de l’année 2011, atteignant une prise en occupation d’un ordre de 174.000 m2.

Les trois premiers mois de la nouvelle année 2012 affichent un niveau de prise en occupation quasiment identique à celui de l’année écoulée à la même période.

Comme l’incertitude reste un élément à ne pas sous-estimer à l’heure actuelle, une certaine prudence est conseillée. Des répercussions sur le marché immobilier d’affaires au Luxembourg dans les prochains mois sont possibles, mais la visibilité est insuffisante pour pouvoir les préciser à l’heure actuelle.

Avec environ 63.000 m2, les livraisons en 2012 seront encore plus restreintes qu’en 2010 et 2011 ce qui fera décroître davantage la vacance locative. Celle-ci est ainsi en diminution et s’élève actuellement à moins de 7% du stock total.

Les loyers faciaux «prime» maintiennent leur niveau de 40 EUR/m2/mois au centre-ville de Luxembourg.

En termes de transactions, l’activité sur le marché de l’investissement se situe à un niveau très bas au premier trimestre de l’année. On ressent cependant un intérêt croissant de la part d’investisseurs de tous horizons. Différents fonds institutionnels pourraient être contraints à vendre leurs actifs à Luxembourg, le manque d’offre pouvant être compensé par ce biais.

Situation économique

D’après les dernières publications du Statec le début de l’année a montré une certaine amé- lioration de l’environnement financier européen, principalement due à l’octroi de prêts à taux exceptionnels aux banques par la BCE ainsi que par l’accord trouvé pour la restructuration de la dette grecque. Il reste cependant des grandes incertitudes quant à l’évolution économique d’un nombre important de pays européens comme l’Espagne ou l’Italie.

La croissance du PIB luxembourgeois en 2011n’a atteint que 1,6% au lieu de 4% initialement prévu. En 2012, le PIB risque de ne pas dépasser 1,4%. D’après le Statec le ralentissement de la croissance du PIB se transmet progressivement au marché du travail. Le taux de chô- mage augmente avec une prévision à 6,5% fin 2012.

La prévision de la croissance de l’emploi intérieur ayant évolué de manière positive en 2011 avec un taux de 3%, a quasiment été réduite de moitié et s’élève à seulement 1,7% pour 2012.

En conséquence de la hausse des prix du pétrole et d’autres matières premières, l’inflation a fortement augmenté au courant de l’année passée, mais devrait à nouveau diminuer en 2012 pour se stabiliser à un niveau de 2,3%.

Demande

La prise en occupation au premier trimestre de l’année 2012 n’a rien d’exceptionnel avec un résultat d’un ordre de 25.400 m2 qui est quasiment identique aux résultats des dernières an- nées et ce, à la même période. D’une manière générale le premier trimestre est un des plus calmes d’une année.

La taille moyenne des transactions a baissé au premier trimestre 2012. Il n’y a eu aucune transaction entre 3.000 et 5.000 m2 ni de transactions supérieures à 5.000 m2. La taille moyenne des transactions à la fin du mois de mars s’élève à seulement 470 m2, ce qui est assez bas par rapport à la moyenne de l’année 2011 qui se situait à 716 m2.

Les acteurs majeurs au sein du marché de l’occupation ont été le secteur banques, finance, assurances (24%), les cabinets d’avocats (20%) ainsi que le secteur des services (13%).

Les transactions les plus importantes en ce début d’année 2012 ont été la location d’environ 2.600 m2 dans le bâtiment Cubus C2 à Howald par l’étude Bonn Steichen & Partners, la prélocation d’environ 2.300 m2 dans le projet Stargate au centre-ville par la société Rapego ainsi que la location d’environ 1.900 m2 de bureaux dans le bâtiment 10-12 boulevard Roo- sevelt également au centre-ville par le cabinet d’avocats Baker & Mckenzie. L’institut ILNAS a préloué environ 1.700 m2 de bureaux dans le projet Southlane Towers à Esch-Belval.

Par rapport aux années précédentes, le nombre de prélocations et de préachats (34% de toutes les transactions) est assez élevé. Cela constitue un vrai signe positif pour le marché immobilier luxembourgeois: Les sociétés ayant pris ces décisions immobilières à moyen terme sont confiantes vis-à-vis de l’évolution future de leur activité et de la place luxembourgeoise.

Le quartier ayant connu la prise en occupation la plus importante au premier trimestre est le CBD où se concentre environ 27% des surfaces prises en occupation. Capellen et Howald suivent avec 16% et 12%.

En analysant le nombre de transactions, le CBD se place également au premier rang avec environ 20% des transactions réalisées. Il est suivi par le quartier Luxembourg-Ouest avec une part de marché de 15% ainsi que par Strassen affichant 13%.

Développement

Au cours de l’année 2011, environ 105.000 m2 de nouveaux projets de bureaux ont été li- vrés. Pour 2012, un volume de livraisons de seulement 63.000 m2 est attendu. A peine 25.000 m2 de ces surfaces sont encore disponibles, le reste ayant déjà fait l’objet de pré- locations ou de préachats ou bien s’agissant de développements pour occupation propre.

Cela a pour conséquence que le nombre de nouvelles surfaces disponibles est et sera limité. Parmi les projets, qui verront le jour en 2012, on peut citer le projet Stargate (environ 6.600 m2) au centre-ville, le projet 488 route de Longwy (environ 4.300 m2) ou le projet Solarwind à Windhof (environ 10.000 m2).

Au cours des deux dernières années les promoteurs avaient rencontré de grandes difficultés pour démarrer leurs projets. Sans contrat de bail signé et sans apport conséquent en fonds propres, le démarrage d’un projet spéculatif était devenu particulièrement difficile. Suite aux conditions de marché plus ardues, on assiste donc à des changements d’affectation et cer- tains projets ont été totalement abandonnés. On observe également que la taille moyenne des bâtiments livrés diminue. Des bâtiments de taille importante comme le Président (30.000 m2) sont devenus difficilement finançables.

Vacance locative

Après l’augmentation forte du taux de vacance entre la fin 2008 et 2010 une stabilisation s’est mise en place en 2011. La vacance locative a commencé à diminuer doucement et est pour la première fois de nouveau en dessous de 7% du stock total, ce qui représente environ 232.000 m2. Vu que le nombre de livraisons de projets disponibles est limité sur l’année 2012, le taux de vacance devrait décroître davantage.

Au premier trimestre, aucune livraison ne s’est effectuée. Cette baisse du taux de vacance met les propriétaires dans une situation plus confortable. Même si la demande n’est pas beau- coup plus forte, l’offre se réduit. Cela devrait mener à un marché de propriétaires.

Loyers

Malgré une pression baissière plus accentuée au cours de l’année 2010, les loyers faciaux s’étaient maintenus à leur niveau de 40 EUR/m2/mois (loyers dits «prime») dans les nouveaux bâtiments de haut standing au centre-ville. Les loyers économiques (surtout pour des surfaces en périphérie) avaient diminué suite à l’octroi supérieur de gratuités et de participations de la part des propriétaires (participation aux aménagements locatifs par exemple).
Suite à la stabilisation et même la diminution du taux de vacance, qui devrait encore s’accentuer en vue des taux de livraisons bas, la pression sur les loyers se réduit petit à petit. Cela concerne surtout les quartiers centralisés où la vacance atteint des niveaux très bas. La périphérie a le plus souffert de cette évolution. Le taux de vacance y est largement plus élevé et les loyers sont encore soumis à une pression plus forte. Dans le quartier de la gare par exemple la vacance locative s’élève à environ 3%, dans des zones plus excentrées comme à Bertrange, ce taux peut s’élever à plus de 25%.

Investissement

Un seul achat pour occupation propre ainsi qu’un seul achat de terrain ont été réalisés au premier trimestre 2012 totalisant environ un volume de 10 millions EUR.

Ce chiffre extrêmement bas s’explique toujours par le manque de produits dits « core » et par la frilosité de certains acheteurs par rapport à des produits plus risqués. Les difficultés d’obtention de crédit par les banques restent un sujet non résolu.

On ressent cependant un intérêt croissant de la part d’investisseurs de tous horizons (fonds institutionnels, family offices, privés, etc.) qui s’intéresse à la place luxembourgeoise.

Différents fonds institutionnels pourraient être contraints à vendre leurs actifs à Luxembourg à court et moyen terme suite à la législation en vigueur. Cela pourrait compenser la pénurie de produits qui a porté un coup d’arrêt au marché d’investissement à Luxembourg et engendrer une vraie redynamisation de ce marché.