Si le Royaume-Uni, l'Allemagne et la France représentent encore 80% du marché européen de l'immobilier, les investisseurs s’intéressent de plus en plus aux marchés «Tier 2»: Varsovie, Dublin, Amsterdam, Milan, Barcelone, Rome, Madrid, Bruxelles, Luxembourg et Bucarest.
«L’année dernière, un nombre croissant d’investisseurs à la recherche d’un meilleur potentiel de valorisation se sont tournés vers les marchés 'Tier 2'. En 2013, le volume des investissements en immobilier d’entreprise a augmenté de 73% par rapport à 2012 et devrait atteindre 10,4 milliards d’euros», déclare Guillaume Delattre, Executive Regional Head International Advisory de BNP Paribas Real Estate. «L'ambition de BNP Paribas Real Estate est de continuer à développer ses activités sur ce périmètre tout en consolidant son leadership sur les principaux marchés.»
À quelques exceptions près comme la Pologne ou la Roumanie, les marchés «Tier 2» européens ont souffert d’une croissance économique négative ou faible en 2013. Pour cette année, les prévisions sont encourageantes, avec des taux de croissance positifs dans l’ensemble des marchés étudiés. Les loyers se situent dans leur majorité à des niveaux historiquement bas. Dans le même temps, les taux de vacance ont probablement atteint un point haut, en raison du faible volume des mises en chantier.
L'écart entre les rendements «prime» des bureaux sur les marchés «core» (Paris, Londres et les quatre grandes villes allemandes) et «Tier 2» n'a jamais été aussi élevé, offrant à présent une réelle prime de risque pour des marchés réputés moins liquides. En moyenne, il atteint un record historique de 160pb à la fin de l'année 2013, après avoir touché son point bas de 45pb en 2007.
«Un signe de ce cycle favorable est l’appétit croissant manifesté par les investisseurs étrangers pour les marchés 'Tier 2'. En2013, ils ont représenté 70% du volume des investissements contre 46% en 2009. La plupart d’entre eux provient de la zone euro et d'Amérique du Nord», précise Céline Cotasson - Fauvet, Analyste Sénior du département International Research de BNP Paribas Real Estate.
Marché de l'investissement: un record depuis 2009
En 2013, le volume des investissements en immobilier d’entreprise devrait afficher une hausse de 73% et atteindre 10,4 milliards €. Avec 51% du volume total investi, les bureaux continuent de dominer le marché et enregistrent une progression de 45% par rapport à 2012, un nouveau record depuis 2009. Les commerces ne sont pas en reste avec une fin d’année exceptionnelle et un volume réalisé en progression de 41% par rapport à 2012.
Marché utilisateurs: la baisse se poursuit, mais à un rythme plus modéré
Les dix marchés «Tier 2» devraient totaliser 2,3 millions de m² en 2013, soit une baisse de 3% par rapport à 2012. Le marché de bureaux souffre d’une conjoncture économique défavorable. Le faible niveau d’absorption nette ne permet pas d'enrayer la hausse du taux de vacance malgré le nombre historiquement bas des mises en chantier. Les valeurs locatives «prime» continuent par conséquent de baisser sur les marchés où les taux de vacance ont le plus augmenté.
62% de hausse à Luxembourg
Bien qu’on parte de niveau relativement faible, le volume d’investissement à Luxembourg a enregistré une hausse de 62%. Cette reprise est entretenue par quelques transactions marquantes, parmi lesquelles la cession du Knauf Pommerloch, centre commercial de 26.000m² pour un montant de 96,5 M €. L’activité sur le marché de l’investissement est également entretenue par un marché utilisateurs relativement solide. En effet, malgré un contexte économique plutôt morose, on enregistre une baisse de seulement 3% de la demande placée entre 2012 et 2013, qui demeure au niveau de la moyenne des cinq dernières années. De plus, on observe des loyers «prime» constants ces deux dernières années, grâce à la stabilité de l’offre à des niveaux bas.