L’enjeu est de taille, et la situation urgente, car la question du logement est plus que jamais au cœur des préoccupations des Luxembourgeois. Les prix ne cessent d’augmenter, les biens sont rares, et les solutions tardent à venir. Parmi les points bloquants, le prix du foncier est régulièrement évoqué comme étant une des raisons de la flambée des prix des logements.

Jusqu’à présent, l’État ne disposait pas encore d’outil efficace pour savoir où se trouvent les terrains disponibles pour la construction de logements et manquait de données consolidées sur le sujet. C’est pourquoi trois études (, et de l’Observatoire de l’habitat) ont été lancées sur la question du potentiel foncier et sa répartition au Luxembourg. Leurs résultats ont été dévoilés.

142.000 logements sans augmenter les périmètres

Un des grands enjeux de ces études était d’avoir une vision claire des terrains disponibles pour le logement à l’échelle nationale. Pour cela, le département de l’Aménagement du territoire, l’Observatoire du développement spatial et le ministère du Logement avec l’Observatoire de l’habitat ont développé Raum⁺, un outil méthodologique permettant de repérer les réserves foncières au Luxembourg, et de les qualifier. «Il s’agit non seulement d’un outil qui permet de travailler quantitativement, mais aussi qualitativement sur les terrains disponibles», a expliqué le ministre de l’Énergie et de l’Aménagement du territoire (déi Gréng), lors de la conférence de presse qui s’est tenue lundi 29 novembre. Cet outil est à disposition des communes et des conseillers logement afin de les aider à mettre en place une politique active de mobilisation du foncier.

Il en ressort que, sur les 89 communes étudiées (n’ont pas été analysées celles qui n’ont pas encore déposé leur nouveau PAG), la réserve foncière disponible à l’habitat s’élève à 3.750 hectares, ce qui correspondrait à  142.000 unités de logement potentielles, soit plus de 300.000 habitants supplémentaires. Tout ceci en restant dans les PAG existants, sans avoir besoin d’élargir le périmètre constructible, simplement en mobilisant les terrains disponibles.

Si on inclut les zones mixtes, et les zones industrielles et commerciales, cela donne une disponibilité de 5.018ha pour l’urbanisation. «Il n’est donc pas nécessaire d’agrandir les périmètres de construction», a affirmé Claude Turmes.

Ces terrains mobilisables pour l’habitat ne sont pas répartis équitablement sur le territoire, mais se trouvent principalement dans l’agglomération Centre, dans la région Sud et dans des villes d’intérêt plus régional (comme Junglinster, Grevenmacher…). L’objectif est donc de densifier ces zones, de manière qualitative, en suivant notamment les axes de développement préconisés dans le cadre de Luxembourg in Transition, dont les conclusions vont être présentées en janvier. En procédant ainsi, et en se basant sur les projections du Statec, la disponibilité foncière nationale actuelle est suffisante pour les 26 années à venir.

Les privés, pièce maîtresse de l’échiquier

Mais il va falloir arriver à mobiliser ce potentiel foncier. Car c’est cette rétention des terrains qui provoque en grande partie la hausse du prix des logements. En analysant plus finement les différents coûts liés aux logements neufs, on s’aperçoit que les coûts de construction, du moins jusqu’à la crise sanitaire, ont augmenté de manière raisonnable, ce qui n’est pas le cas des coûts liés à l’acquisition de foncier, avec +7,9% en moyenne par an entre 2010 et 2020 et une forte accélération depuis 2018, avec +16,9% entre 2019 et 2020, d’après La Note 28 de l’Observatoire de l’habitat.

Il est par ailleurs important de noter que la propriété foncière disponible pour le logement est très fortement concentrée entre quelques mains: 0,5% de la population résidente (soit 3.447 individus) possède la moitié de ce potentiel foncier (1.865 hectares). Toutefois, les propriétaires privés sont peu enclins à vouloir construire sur leurs terrains, alors qu’ils pourraient à eux seuls construire près de la moitié des logements potentiels. Si des constructions démarraient sur ces terrains dans les cinq prochaines années, il serait quasiment possible de doubler la production annuelle actuelle de logements, créant ainsi 20.000 logements supplémentaires à moyen terme.

À côté de ces personnes physiques, on trouve également des personnes morales, c’est-à-dire des sociétés, qui détiennent également une part du foncier, groupe qui a augmenté, passant de 15% à 20%. Le Liser a étudié plus finement ce groupe et a révélé qu’au sein de cet ensemble de 627 groupes de sociétés, 10 détiennent la moitié de la surface constructible pour l’habitat, et qu’il s’agit majoritairement d’acteurs locaux de l’immobilier.

Trois leviers d’action

Pour faire face à cette situation, et au vu de la nécessité de mobiliser ces terrains, trois leviers d’action sont envisagés par les acteurs publics:

- Le remembrement ministériel, outil qui permettra de développer des projets de construction de logements au cas où un propriétaire bloquerait ce projet. Cette action est actuellement en cours d’instance dans le cadre du projet de loi sur le Baulandvertrag. «C’est un outil qui a déjà été utilisé dans le secteur agricole et qui a fait ses preuves, entre autres à la Moselle», a souligné (déi Gréng), ministre du Logement et ancien élu de cette région viticole.

- La création d’un impôt foncier national destiné à mobiliser les terrains constructibles. Le taux de cet impôt sera croissant dans le temps.

- Le soutien aux communes à travers le Pacte logement 2.0 et les conseillers logement, pour mettre en place une stratégie de mobilisation des terrains. Il s’agit aussi de mettre en œuvre l’article 29 bis du Pacte, qui permet de développer de 10 à 15% de logements abordables au sein de projets privés, en échange d’une augmentation de la densité autorisée sur le terrain.

Par ailleurs, grâce à Raum⁺, il est désormais possible d’identifier rapidement où se trouvent les Baulücken. Ces terrains sont les premiers qui doivent être mobilisés, puisque déjà viabilisés, et ils pourraient être construits avec une simple autorisation de construire. Mais pour cela, il va falloir convaincre les propriétaires uniques (majoritairement des privés) qui détiennent les 8.220 (sur un total de 9.226) Baulücken…