La question environnementale est depuis de nombreuses années prise en considération par le secteur immobilier. Les diverses certifications environnementales, apparues au milieu des années 90, et leurs évolutions en témoignent. Elles ont considérablement contribué à l’amélioration de l’efficience énergétique des bâtiments, mais pas seulement. Intégrant progressivement d’autres critères, parmi lesquels la gestion des déchets, l’accessibilité et la mobilité, le confort et la santé des utilisateurs, elles entraînent l’immobilier dans une démarche de durabilité.

Lorsque l’on aborde une démarche d’investissement immobilier, que l’on soit promoteur, investisseur institutionnel ou privé, voire agent, il n’est dès lors plus possible aujourd’hui de nier les critères de durabilité.

Plus fondamentalement, ne pas considérer le risque climatique dans son approche d’investissement dans l’immobilier expose à un risque financier de plus en plus important. Et ce pour plusieurs raisons désormais évidentes.

Les attentes des parties prenantes

La principale tient à l’évolution des attentes du marché. Les occupants d’un bien, soucieux de leur empreinte environnementale, sont de plus en plus attentifs à ces aspects dans le choix de leur future résidence. Sans oublier l’importance qu’ils accordent au bien être, il est possible d’allier la réduction de l’empreinte carbone et le confort. Si l’on parle d’immobilier professionnel, les entreprises, parce qu’elles sont aussi de plus en plus considérées par les consommateurs par rapport à leur engagement responsable, considèrent aussi ces questions avec la plus grande attention. Un investisseur, s’il souhaite facilement trouver des occupants, les fidéliser, et garantir la rentabilité de son investissement, ne peut plus ignorer ces aspects.

Les considérations à l’égard de ces enjeux se renforcent rapidement. Or, lorsque l’on investit dans l’immobilier, c’est le plus souvent dans une perspective à long terme. Il est donc essentiel, pour tout investissement réalisé aujourd’hui, d’anticiper les exigences futures en matière de performance environnementale et d’empreinte carbone d’un bâtiment. Un bien immobilier ne répondant pas aux attentes actuelles et à venir du marché est exposé à un risque d’obsolescence bien réel.

La place de la réglementation

L’autre moteur important de ce changement tient à la réglementation. S’ils souhaitent séduire les investisseurs, les gestionnaires de fonds immobiliers doivent présenter des produits durables, qui intègrent les fameux critères Environnementaux, Sociaux et de bonne Gouvernance (ESG). Or, ces critères sont aujourd’hui, et plus encore à l’avenir, déterminés par la réglementation (SFDR, Taxonomie) visant à garantir la plus grande transparence et éviter le greenwashing. Les gestionnaires de fonds devront à l’avenir faire valoir concrètement les performances environnementales des investissements réalisés. Cela implique que l’empreinte carbone des biens immobiliers investis soit optimisée.

Le marché comme la réglementation tirent le marché immobilier vers plus de durabilité et obligent les acteurs à faire preuve de responsabilité. Et cette tendance s’accélère. Chacun doit prendre ses responsabilités sans plus attendre, s’engager et innover pour se diriger vers la neutralité carbone. Dans le choix des matériaux, dans l’utilisation de l’énergie, en considérant les aspects de mobilité, de gestion des déchets, de la conception au recyclage du bâtiment, ces enjeux environnementaux doivent être mieux considérés. Les biens qui présenteront les meilleures performances en matière environnementale bénéficieront d’une meilleure valorisation. D’autant plus que, désormais, écologie rime le plus souvent avec économie. D’autre part, les acteurs qui négligeraient ces aspects s’exposent à des pertes de valeur conséquentes à terme et à une rentabilité moindre.

Des investissements à valeur ajoutée

Lorsque l’on parle d’investissement immobilier, de nombreux éléments doivent être évalués. Dans une telle démarche, la rentabilité financière reste un élément déterminant. En la matière, de nombreuses interrogations portaient sur l’opportunité d’engager une démarche de certification environnementale, le respect des normes définies entraînant souvent des coûts supplémentaires non négligeables. Les études les plus récentes permettent désormais d’évaluer la valeur de ces investissements « verts ». Dalton et Fuerst ont compilé 42 études sur la question. Celles-ci ont été menées entre 2008 et 2016 et ont couvert 14 pays biens immobiliers résidentiels et commerciaux confondus. Sur les 42 études, toutes sauf 3 ont conclu qu’il existe une valorisation de loyer pour les immeubles présentant une certification verte. Toutes sauf 4 ont conclu à une valorisation à la vente. Plus précisément, les certifications vertes entraînent une prime de loyer de 6 % et une prime de vente de 7,6 %.

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