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PRIx de l’immobilier

Vers la fin de la flambée immobilière au Luxembourg?



Les prix de l’immobilier pourraient connaître une baisse dans un futur proche. (Photo: Matic Zorman / archives Maison Moderne)

Les prix de l’immobilier pourraient connaître une baisse dans un futur proche. (Photo: Matic Zorman / archives Maison Moderne)

Après une année 2020 marquée par une hausse record des prix de l’immobilier au Luxembourg, ces derniers pourraient trouver un certain équilibre dans un futur proche. C’est en tout cas l’analyse portée par Pierre Clement, CEO de Nexvia, et Jean-Paul Scheuren, président de la Chambre immobilière.

Dans la capitale, le prix de l’immobilier a explosé ces 10 dernières années, à tel point que le prix moyen d’un appartement a pris 91,43% en une décennie. Aujourd’hui, le mètre carré dépasse la barre des 10.000 euros.

Ce que n’a pas manqué de constater Nexvia, une agence immobilière scrutant de manière continue les chiffres du marché immobilier. «Sur base des prix enregistrés par les notaires, il fallait débourser en moyenne 10.263€ par mètre carré pour un appartement existant en 2020, contre 4.375€ en 2010 (soit +8,9% par an sur 10 ans). La hausse moyenne sur 10 ans dans le pays est tout aussi impressionnante, puisque le prix moyen au mètre carré d’un appartement en 2020 s’établit à 7.014€, en comparaison à 3.664€ en 2010», souligne Nexvia.

Sur les dernières années, les prix de l’immobilier n’ont pas cessé d’augmenter. En 2016, les prix des appartements et des maisons ont augmenté de 6%, puis de 5,6% en 2017 et de 7,1% en 2018. Dès 2019, les prix flambent avec une augmentation annuelle de 10,1%, puis de 14,5% l’année dernière . Une accélération des prix alors même que le pays a passé la majeure partie de l’année sous le poids des mesures sanitaires et des confinements.

Les raisons de cette flambée sont multiples. Une croissance démographique soutenue,  même si le Luxembourg a attiré moins de nouveaux résidents l’année dernière , et un déficit de construction annuel par rapport à la demande. De plus, avec la crise sanitaire et les diverses formes de confinement, le logement est devenu une préoccupation majeure . «On constate que l’intérêt des acheteurs se porte de plus en plus sur des biens en périphérie de Luxembourg, dans des communes plus rurales. La possibilité de télétravailler deux à trois jours par semaine a également accentué cette tendance», souligne Pierre Clement , CEO de Nexvia.

Les prix devraient s’aplanir

Ce dernier assure même que cette flambée ne devrait pas se poursuivre, ou du moins dans une ampleur moindre. «Les prix ne peuvent pas continuer à augmenter indéfiniment», souligne le spécialiste de l’immobilier, avant d’ajouter: «Avec ce niveau de prix aussi élevé, on constate que le nombre d’acheteurs se réduit. On semble désormais plus proche d’un équilibre entre l’offre et la demande lié au niveau du prix de l’immobilier. Mais ce n’est pas pour cela que les prix vont diminuer. Je pense qu’ils vont toujours continuer à augmenter, mais dans une moindre mesure, il n’y aura pas d’augmentation aussi forte à l’avenir», analyse Pierre Clement.

Même discours du côté de Jean-Paul Scheuren , président de la Chambre immobilière. «Je ne m’attends pas à une diminution des prix à l’avenir, car la demande reste forte. Après une telle augmentation, je pense que les prix vont s’en doute s’aplanir en gardant une croissance similaire à celle que l’on avait avant la crise», juge M. Scheuren. Ce dernier souligne également qu’il «serait utile de mieux comprendre les chiffres statistiques de l’immobilier. Sans remettre en question le travail du Statec, je m’interroge sur les éventuels biais statistiques qui peuvent expliquer cette récente augmentation des prix. Le fait d’avoir plus de projets immobiliers en ville qu’à la campagne peut expliquer cette augmentation, par exemple.» 

Enfin, Jean-Paul Scheuren déplore également les conséquences du niveau de l’immobilier au Luxembourg. «On a vu un peu partout en Europe les prix de l’immobilier augmenter en raison de la crise. Mais d’un autre côté, pour le moment, je n’ai rien vu de la part du politique pour régler le problème de l’accessibilité du logement qui, maintenant, ne touche plus uniquement la population la plus fragile, mais également la classe moyenne. Il serait bien de pouvoir être à la même table que les politiques qui prennent les décisions», termine le président de la Chambre immobilière.

Pour compléter son analyse, Pierre Clement met également en avant les nouvelles réglementations, notamment fiscales, en matière d’immobilier, qui vont freiner cette flambée immobilière. «Les évolutions financières, réglementaires et fiscales depuis le début de l’année 2021 laissent plutôt présager un frein à la frénésie des dernières années pour revenir à des évolutions de prix plus raisonnables», explique le CEO de Nexvia. 

Dans le détail, les taux d’intérêt sur les emprunts de 15 ans et plus ont augmenté de 0,35% en moyenne, réduisant la capacité financière des acheteurs. Acheteurs qui sont souvent au maximum du montant mensuel qu’ils peuvent allouer à leur remboursement hypothécaire (taux d’effort moyen de 43,6% pour les primo-accédants). Les investisseurs sont également impactés depuis le 1er janvier par une réglementation et une fiscalité moins avantageuse. Ils doivent en effet disposer d’ un apport minimum en fonds propres correspondant à 20% du prix du bien et 100% des frais accessoires pour envisager une opération. Il faut ajouter la réduction du taux d’amortissement accéléré à 4% (sous certaines conditions), rendant l’opération moins attrayante fiscalement.