Des prix qui continuent à augmenter tant au niveau de l’achat que de la location, des ventes et des volumes financiers en baisse: voilà les enseignements de base du dernier rapport d’analyse de l’Observatoire de l’habitat en ce qui concerne l’évolution de l’activité, des prix de vente et des loyers de l’immobilier résidentiel au troisième trimestre 2022.
Qu’en est-il plus en détail?
Les ventes de logements
L’activité des marchés immobiliers et fonciers est globalement en baisse en comparaison avec le T3 de 2021. Mais attention: tous les segments ne sont pas touchés de la même manière.
Avec un total de 1.307 ventes d’appartements, le nombre de transactions est en baisse de 17,7%, toujours par rapport au T3 2021. Le volume financier de ces transactions a baissé pour sa part de 13,4%, ce qui signifie qu’une hausse des prix des appartements vendus.
La baisse des ventes des appartements existants est de -10%.
C’est donc le segment du neuf (VEFA – vente en état futur d’achèvement) qui accuse la plus forte baisse avec -36,4% par rapport au troisième trimestre 2021, soit seulement 297 ventes. Il s’agit du nombre de ventes le plus bas depuis 2009 et la disponibilité du fichier de la Publicité foncière. La tendance s’inscrit cependant dans les constats posés depuis huit trimestres et : hausse des taux d’intérêt qui handicape l’investissement, baisse des capacités d’achat des ménages, incertitudes autour des prix…
La baisse des ventes concerne aussi les maisons (-12,6% par rapport au T3 de 2021). Là aussi le volume financier a baissé, mais moins fortement, mettant en lumière une hausse des prix.
La vente de terrains à bâtir connaît le même phénomène: -25,1% des ventes, mais -25% du volume financier. «Ceci traduit une certaine stabilité des prix moyens des terrains à bâtir, qu’il est toutefois difficile d’assimiler à une stabilité de la valorisation de ces terrains: les prix moyens sont aussi influencés par des effets de composition (déplacements des ventes, différences dans la surface et la constructibilité potentielle des terrains vendus, etc.)», souligne le communiqué de presse de l’Observatoire de l’habitat.
Les prix de vente des logements
L’indice du Statec englobant les prix de vente des logements existants et en construction indique une augmentation de 11,1% par rapport au troisième trimestre 2021. +8,3% pour les appartements existants, +7,9% pour les maisons existantes et + 18,3% pour les VEFA.
La majorité des promoteurs a visiblement fait le choix de ne pas baisser les prix de vente des biens commercialisés, quitte à faire face à des difficultés pour les vendre.
La hausse s’inscrit dans la suite de celle des trimestres précédents. Elle est d’ailleurs encore de +2,2% par rapport au T2 de 2023.
La nette hausse des prix des VEFA est considérée comme «anormale». «Des entretiens avec les professionnels de l’immobilier suggèrent qu’un changement de système de contractualisation pourrait expliquer en partie cette hausse des prix: jusqu’ici les promoteurs proposaient des contrats de construction en VEFA incluant une clause d’indexation des prix à la livraison sur base de l’indice des prix de la construction du Statec. Il semble que plusieurs promoteurs ont mis fin à ce système, dans le but de garantir davantage de visibilité pour le client final dans son prix futur. En contrepartie, le prix fixé lors de la signature du contrat de VEFA s’en trouve renchéri», analyse l’Observatoire.
De plus, il faut tenir compte de la baisse de l’activité sur ce segment. «La majorité des promoteurs a visiblement fait le choix de ne pas baisser les prix de vente des biens commercialisés, quitte à faire face à des difficultés pour les vendre», explique encore l’analyse livrée. Qui note de plus que «ces hausses de prix se rapportent à des actes notariés enregistrés au troisième trimestre 2022, donc à des compromis de vente signés en grande majorité avant la fin juillet 2022. Les effets de la hausse des taux variables (plus tardive que celle des taux fixes), et leur impact sur l’accès au crédit pour les ménages ne seront reflétés que dans les statistiques du quatrième trimestre 2022.» Et «si la hausse des prix des logements reste forte sur un an, elle s’inscrit dans une perspective d’inflation forte sur les prix à la consommation».
Les loyers annoncés des logements
Les loyers annoncés des appartements ont augmenté de +2,1%. Sur 12 mois, la hausse des loyers reste cependant nettement inférieure à celle des prix de vente des logements.
Les loyers annoncés des maisons sont pour leur part restés parfaitement stables au cours des douze derniers mois (+0,1% entre le troisième trimestre 2021 et le 3e trimestre 2022).
Quant à l’augmentation des loyers en cours de bail, elle est «également très modérée: elle est même aujourd’hui largement inférieure à l’inflation sur les biens à la consommation selon les chiffres du Statec (+1,7% pour l’indice des loyers entre le 3e trimestre 2021 et le 3e trimestre 2022, contre +6,7% pour l’inflation sur les prix à la consommation mesurée par l’IPCN)», conclut le communiqué de l’Observatoire de l’habitat.