CFL Immo célèbre cette année ses 25 ans. Quelles sont ses missions initiales?
– «La création de la société CFL Immo, qui est une filiale du groupe CFL, remonte à 1997, lorsque l’État a repris la propriété des terrains sur lesquels passent les infrastructures telles que les rails et de bon nombre de gares. CFL Immo a alors reçu la mission de valoriser les biens immobiliers des CFL, des bâtiments et terrains du Fonds du Rail. Par gestion, j’entends principalement gestion domaniale du patrimoine de l’infrastructure, mission qui a été étendue à la valorisation des terrains par des projets immobiliers. Les quinze premières années, CFL Immo est surtout intervenue pour réaliser les transactions nécessaires à l’acquisition de nouvelles parcelles afin de mener entre autres les projets d’extension du réseau. CFL Immo intervenait aussi sur la gestion locative puisqu’il y a certaines gares où se trouvent des appartements, de petites surfaces de bureaux et des concessions commerciales.
Dès le début, CFL Immo devait également s’occuper de la valorisation du patrimoine foncier, c’est-à-dire d’utiliser les terrains qui ne sont pas utilisés dans le cadre de l’infrastructure liée à l’activité des CFL. Dans ce contexte ont été réalisés, par l’intermédiaire de la filiale Immo Rails, deux projets majeurs: le bâtiment mixte – bureau et résidentiel – Les Rotondes à Luxembourg-Bonnevoie achevé en 2012 et le bâtiment mixte – commercial et résidentiel – Cristal à Mondorf-les-Bains achevé en 2018. Jusqu’à présent, tous les projets immobiliers ont été réalisés sur des terrains que nous avions déjà en portefeuille.
Le développement immobilier est devenu la mission principale de CFL Immo.
Est-ce que ces missions sont encore d’actualité, 25 ans après?
«Durant l’année 2019, nous nous sommes posé des questions concernant la place de l’immobilier dans le groupe CFL. Le fruit de cette réflexion a été de déterminer un nouveau focus correspondant au développement des activités immobilières du groupe CFL correspondant aux besoins du marché immobilier luxembourgeois. La gestion domaniale est désormais intégrée dans les CFL et n’est plus sous la responsabilité de CFL Immo. Donc, le nouveau focus est désormais de valoriser par de nouveaux projets immobiliers le patrimoine foncier des CFL et de réaliser les projets de surfaces administratives nécessaires aux activités des équipes du groupe CFL. Le développement immobilier est devenu la mission principale de CFL Immo. À côté de cela a été conservée la gestion locative.
De quelle surface disposez-vous pour développer ces nouveaux projets?
«Nous disposons d’une dizaine d’hectares constructibles et mobilisables, sur un total d’environ 30 hectares. Ce sont majoritairement de grandes parcelles.
Où se trouvent-elles?
«Nous avons trois grandes parcelles à Luxembourg. La première parcelle qui sera développée se trouve rue de la Déportation, de l’ancienne gare jusqu’au pont d’Alsace. Ce foncier appartient à CFL et nous comptons le développer avec un projet mixte de bureaux, logements et commerces. La deuxième est à côté du boulevard de Kiev et accueillera une construction résidentielle. La troisième est la parcelle située entre la Rocade à Bonnevoie et les nouveaux quais à la gare. Pour le moment, nous n’avons pas de projet concret pour cette parcelle ni de calendrier de développement. En plus de ces terrains, nous disposons aussi de parcelles à Esch-sur-Alzette: rue de Neudorf, Jean-Pierre Bausch et à côté de la Justice de Paix. D’après nos projections actuelles, nous pensons développer à peu près autant de logements que de surfaces de bureaux. D’un point de vue stratégique, nous recherchons une certaine mixité des programmes. Nous réaliserons aussi ce qu’il est pertinent de construire en fonction de la localisation et des exigences des Plans d’aménagements généraux (PAG).
La rénovation et l’extension du bâtiment de la Direction générale, place de la Gare à Luxembourg, sont un des projets majeurs de CFL Immo. (Photo: Matic Zorman/Maison Moderne)
Quels sont les grands projets sur lesquels travaille actuellement CFL Immo?
«Il y a bien entendu . Nous travaillons par ailleurs à la réalisation d’un nouveau centre de formation, rue de la Déportation à Luxembourg, dont la livraison est attendue en 2028. Nous allons lancer également un nouveau projet de bâtiment administratif pour nos propres besoins entre le boulevard de Kiev et le centre de maintenance et de remisage des CFL à Bonnevoie.
Pour les constructions en dehors de vos besoins propres, est-ce que vous visez plutôt une mise en location ou une vente des nouvelles surfaces?
«On va poursuivre là aussi une stratégie mixte. Il s’agit par ailleurs d’une question de financement. Nous ne pouvons pas garder tous les biens dans notre portefeuille. Nous ferons donc un mélange judicieux de VEFA et de biens qui resteront en notre possession, qui ouvriront aussi la porte à une autre activité à développer chez CFL Immo qui est la gestion locative à plus grande envergure.
Par rapport aux biens qui seront mis sur le marché, est-ce que vous pensez vous positionner au prix du marché ou à prix abordable?
«C’est encore un peu tôt pour parler de cela, mais nous sommes un opérateur “normal” qui doit se financer comme un privé. Sur cette activité immobilière, nous ne sommes pas financés par l’État. Nous avons une séparation comptable stricte et nous ne pouvons en aucun cas utiliser de l’argent qui vient du service public pour développer de l’immobilier. Selon la stratégie des CFL, qui a placé le client au centre de celle-ci, une des priorités est la qualité. Nous abordons l’immobilier avec cette même approche. Nous n’allons donc pas nous positionner comme un promoteur low-cost pour une maximisation de profit. Nous souhaitons réaliser des projets immobiliers de qualité, sur des sites qui ont des localisations d’exception, avec une volonté de bien s’intégrer dans l’urbanisme, en respectant les dernières tendances en matière de mobilité. Cela aboutira à des prestations de qualité, avec le bon mix permettant d’assurer la rentabilité et une satisfaction de la clientèle par la qualité.
Pour Alain Blau, les développements immobiliers de CFL Immo doivent répondre aux mêmes exigences de qualité que les autres services et produits du groupe. (Photo: Matic Zorman/Maison Moderne)
Est-ce que cette manière de structurer l’activité existe ailleurs en Europe?
«Je ne sais pas si c’est exactement géré de la même manière, mais le développement du patrimoine immobilier pour les sociétés de chemin de fer est devenu dans beaucoup de pays une activité importante, car beaucoup de ces sociétés détiennent du foncier. À ma connaissance, les chemins de fer suisses développent aussi une activité immobilière. Le cas de Luxembourg n’est donc pas une approche unique.
À terme, une fois que vous aurez épuisé la réserve, y a-t-il une volonté de renouveler le parc foncier?
«Nous avons actuellement suffisamment de terrains pour travailler au moins pendant les 15 prochaines années. Nous avons une deuxième possibilité qui est de développer les terrains du fonds du rail. À long terme et pour assurer une pérennité, l’acquisition de nouveaux terrains pourrait être une possibilité pour continuer une activité immobilière. Mais à ce jour nous ne sommes pas dans une démarche active de recherche de terrain.
Quelle est la configuration de votre équipe actuellement?
«CFL Immo emploie une trentaine de personnes et nous prévoyons encore de recruter cinq personnes en 2023. Cela va aussi dépendre de l’avancée des projets. Une vingtaine de personnes sont dédiées à la partie immobilière et les autres s’occupent de la gestion locative et des finances. Nous avons aussi une mission qui occupe deux personnes qui est de gérer informatiquement tout le patrimoine immobilier. Il y a également une activité dont nous n’avons pas parlé, mais qui nous occupe aussi qui est le Space Management. C’est cette équipe par exemple qui gère actuellement notre déménagement provisoire dans le bâtiment du boulevard d’Avranches, dans lequel nous allons nous installer à partir de mai 2023 le temps que nous menions les travaux place de la Gare. Nous réalisons aussi du property management.
Nous sommes ouverts à l’innovation et attentifs au respect de l’environnement.
Êtes-vous ouvert à des propositions innovantes dans l’immobilier ou adoptez-vous une position plutôt conservatrice?
«Nous sommes ouverts à l’innovation et attentifs au respect de l’environnement. Nous développons d’ailleurs avec un prestataire extérieur une charte de développement durable pour voir ce qui nous pouvons améliorer dans l’ensemble de nos bâtiments. Pour notre futur siège, nous allons par exemple mettre en place un système de bac à glace pour gérer la température intérieure, et développer le bâtiment comme un smart building. Pour les terrains à Esch, nous nous intéressons aussi à la population étudiante et cherchons si une forme d’occupation provisoire de certains terrains, avec des habitations modulaires dans des containers, pourrait être une solution. Pour le moment, il n’y a pas encore de projet concret, mais nous étudions ces possibilités.»
Cette interview est issue de la newsletter hebdomadaire Paperjam Architecture + Real Estate, le rendez-vous pour suivre l’actualité de l’architecture et l’immobilier au Luxembourg. Vous pouvez vous y abonner .