Ce n’est pas un secret que le prix des terrains au Luxembourg joue un rôle essentiel sur le niveau élevé des prix du logement. Le pays étant petit, la terre est rare et tout ce qui est rare est cher. Mais l’Observatoire de l’habitat vient de le démontrer, chiffres à l’appui, dans son qui porte sur les prix du foncier.
Pour parvenir à cette observation, l’Observatoire de l’habitat a mis en place un modèle hédonique qui permet d’établir un indice des prix des terrains à bâtir retraçant les changements dans la valorisation de ces terrains tout en neutralisant les changements dans la composition des transactions d’une année sur l’autre.
Il ressort de ce modèle que le prix par are d’une parcelle est influencé par trois variables principales:
- les qualités intrinsèques de la parcelle. Par exemple, une parcelle ayant une forme proche d’un carré ou d’un cercle aura plus de valeur qu’un long rectangle; plus une surface est grande, moins l’are est cher; et si la parcelle est un Baulücke, sa valorisation est plus élevée;
- les informations issues du PAG. Une parcelle en HAB II (habitat collectif) a plus de valeur qu’en HAB I (maison unifamiliale) par exemple;
- la date de transaction, le prix par are ayant fortement augmenté au cours du temps.
À cela, il faut ajouter la localisation de la parcelle et la distance avec Luxembourg, le temps de trajet pour rejoindre la capitale étant un facteur important.
Une fois ces prix de vente modélisés, il est possible de quantifier les différences entre communes si une même parcelle était vendue, aboutissant à l’élaboration de groupes de communes où les prix sont similaires. Il en ressort que le prix médian d’un are à Luxembourg au cours de la période 2020-2022 est de 304.279€, alors que dans le Nord, il est de 49.743€, soit six fois moins cher.
Si on compare ces résultats au , on retient que la structure spatiale des prix des terrains à bâtir et celle des prix des logements et des loyers annoncés sont très similaires. Toutefois, le rapport de prix n’est pas de la même amplitude, puisque la bascule est «seulement» de 1 à 2 pour le prix des logements. Cette étude permet toutefois d’affirmer par les chiffres que le foncier tire les différences de prix entre les communes sur le marché de l’immobilier résidentiel.