Cet article est paru dans l’édition mars 2019 du .

Les stratèges du marketing ont compris depuis deux décennies l’intérêt qu’il y avait à viser le marché des seniors. Leur poids grimpe un peu partout en Europe – 15.000 personnes atteignent chaque jour l’âge de la retraite dans l’UE – et leur capacité financière est relativement importante. Dans l’immobilier, le déclic est venu moins rapidement. Lancé il y a un peu plus de neuf ans, le fonds Threestones Capital a donc fait figure de précurseur dans le marché des maisons de retraite pour personnes âgées. Il détient aujourd’hui 75 établissements pour un total de 6.000 lits. Jusqu’à présent, il était surtout présent en Allemagne (85% de son parc résidentiel) et en Italie. Mais des annonces récentes laissent paraître une volonté de passer à la vitesse supérieure.

Depuis octobre 2018, la société implantée au cœur de la capitale est passée de 8 à 14 personnes. «Nous voulons continuer à renforcer l’équipe au niveau de l’investissement, de la compliance et du développement des affaires», explique Shanu Sherwani, head of business development, arrivé lui aussi en octobre dernier. Parmi les recrutements, notons aussi l’arrivée en janvier de Ralf Rosenbaum au poste de directeur général.

Un pied en Espagne

Cette volonté d’aller de l’avant a aussi été marquée par l’acquisition d’une première maison de retraite en Espagne en novembre 2018. Basée près de Tarragone, sur la côte méditerranéenne, elle dispose d’une capacité de 119 résidents permanents. «Les marchés du sud de l’Europe présentent de nouvelles opportunités, poursuit Shanu Sherwani. Avant, dans un pays comme l’Espagne, la culture n’était pas de placer ses parents en maison de retraite. Mais les nouvelles générations sont plus ouvertes à cette idée.»

Threestones a été créée par Alessandro Sparaco, Francesco Sparaco et Giovanni Perin, qui avaient, en pleine crise financière, compris l’enjeu des maisons de soins pour personnes âgées. Leur volonté est de se porter acquéreurs des murs et de signer des contrats avec des opérateurs. Threestones achète donc généralement des biens existants et les transforme selon les normes de l’opérateur avec qui un contrat a été signé. «Lorsque nous sommes rentrés sur ce marché, les investisseurs institutionnels ne s’y intéressaient pas vraiment. Les investissements se situent en général dans une fourchette de 8 à 15 millions d’euros, ce qui est trop petit pour eux», précise le responsable du développement.

L’intérêt perçu par Three­stones est lié aux rendements plus élevés que propose cette niche de l’immobilier par rapport aux bureaux et à l’immobilier commercial, ainsi qu’à la pratique des baux à long terme (25 ans) signés avec les opérateurs. «Ce marché du nursing care est aussi confronté à une pénurie de lits au niveau européen», pointe M. Sherwani. Selon une enquête récente, il faudra en Europe 550.000 lits supplémentaires pour couvrir les besoins d’ici 2030. En termes d’investissement, on parle de 64 milliards d’euros. «Mais l’un de nos objectifs est aussi d’investir dans des actifs qui répondent à un besoin sociétal.»

Bientôt des résidences étudiantes

Actuellement, Threestones gère trois sous-fonds: Berlin Resi­dential, qui investit dans l’immobilier résidentiel dans la capitale allemande; Gefcare et Eurocare, qui se concentrent sur les maisons de soins – médicalisées ou non – et les résidences pour seniors. Le montant des actifs sous gestion grimpe rapidement et atteint désormais le milliard d’euros. Et cette année, le fonds luxembourgeois entend lancer deux nouvelles entités. Une qui investira à nouveau dans les maisons de retraite et une autre qui visera le segment des appart’hôtels et des résidences pour étudiants. Ce sera aussi l’occasion, pour ce dernier sous-fonds, d’élargir la zone géographique à la France, la Suisse, la Belgique et au Luxembourg.

Si le fonds a d’abord visé l’Allemagne, c’est parce que ses fondateurs connaissaient particulièrement bien ce marché et qu’il était surtout composé de petits opérateurs. «En France et au Royaume-Uni, le marché était déjà consolidé par de gros opérateurs, les biens étaient déjà plus difficiles à acquérir», explique Shanu Sherwani. Une situation qui se généralise. Les investisseurs s’intéressent de plus en plus à ce créneau qui offre des rendements intéressants dans un contexte général de taux d’intérêt bas. «Il faut désormais se battre contre des acteurs importants pour l’acquisition d’un bien, la concurrence est devenue plus rude.» Mais le secteur ne représente toujours que 7 à 10% des investissements immobiliers en Europe et la pénurie d’établissements laisse entrevoir des perspectives très claires pour l’avenir.