En 2024, la prise en occupation des bureaux a chuté de 24% par rapport à l’année précédente, avec un total de 133.321 m² de bureaux occupés. Ce chiffre marque un retour à des niveaux historiquement bas, au point que l’on doit remonter à 2011, en pleine crise de la zone euro, pour retrouver une situation similaire. «C’est une nouvelle année sans prise en occupation importante», déclare , Country Lead chez JLL Luxembourg. «Les occupants ont maintenu une attitude prudente vis-à-vis de leurs décisions immobilières. Le manque de visibilité sur les perspectives de croissance et les enjeux ESG ont freiné les occupants dans leur prise de décision».

L’État et le secteur financier, principaux locataires

Les plus grosses prises en occupation sont celles menées par l’État luxembourgeois pour l’immeuble Laccolith à la Cloche d’Or pour la Commission des loyers (11.291 m²) et la dernière phase de Terres Rouges à Belval (un peu moins de 10.000 m²). Notons aussi (9.700 m²) et de Deutsche Bank vers Skypark au Findel (7.077 m²). Ces transactions soulignent un fait: le retour de l’État dans les transactions, puisqu’il double sa part dans le volume transactionnel, et le secteur financier qui domine très largement le marché avec 42 % des prises en occupations totales contre 23% en 2023.

«Une tendance se confirme: les emplacements à proximité de la ligne de tramway sont très prisés, comme en témoigne la dynamique du marché à la Cloche d’Or, à Howald et à l’aéroport. Par contre, il serait erroné d’affirmer que les quartiers de la périphérie ont perdu de leur attrait avec l’extension du réseau du tramway. En effet, nous constatons au contraire que le volume transactionnel ainsi que la taille moyenne des transactions en périphérie sont plutôt stables ces dernières années», nous explique Jonathan Morand, Director Office Agency chez JLL Luxembourg.

2024 est aussi marquée par un recul des livraisons total: -60% par rapport à 2023, tout en sachant que les années précédentes étaient marquées par l’achèvement d’immeubles de grande taille. Le taux de vacances passe donc à 4,16%, ce qui reste inférieur à la moyenne européenne qui est à 8,5%.

Des loyers qui devraient augmenter en 2025-2026

Paradoxalement, cette baisse de la demande n’a pas empêché les loyers de continuer à augmenter, un phénomène qui profite principalement aux propriétaires de bureaux existants. Les loyers dans les principaux quartiers de la capitale, comme le CBD (54 €/m²/mois) ou le quartier de la Gare (40 €/m²/mois), sont restés inchangés. Les loyers à la Cloche d’Or et au Kirchberg sont également stables (respectivement 38 €/m²/mois et 42 €/m²/mois). Quant à Belval, le loyer est de 24 €/m2/mois.

Toutefois, JLL prévoit une hausse significative des loyers dans la plupart des quartiers pour 2025-2026, en raison d’une disponibilité limitée et de coûts de construction toujours élevés.

Une hausse de l’investissement, mais…

Le marché de l’investissement a connu une légère hausse en 2024, avec un volume total d’investissement de 606 millions d’euros, contre 531 millions d’euros en 2023. Cependant, un tiers de ces transactions concerne des ventes pour occupation propre et 36% du volume des ventes représente des Vefa d’immeubles résidentiels au profit du Fonds Kirchberg et de la Ville de Luxembourg. Ces chiffres sont donc moins représentatifs de l’appétit des investisseurs pour l’immobilier de bureaux.

«Dans le segment des bureaux, une des plus importantes transactions européennes a été réalisée à Luxembourg avec le Royal Park, confirmant l’attractivité de ce marché pour les investisseurs globaux», souligne Vincent Van Brée, Head of Capital Markets chez JLL BeLux. «Les baisses des taux par la Banque centrale européenne (BCE) sont effectivement de bon augure, car cela ouvre la porte à une compression des rendements immobiliers déjà en ce début d’année 2025. Si l’on tient compte de la hausse attendue des loyers en 2025-2026, nous pensons que les valorisations vont repartir à la hausse, ce qui devrait engendrer un climat plus propice aux vendeurs.»