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Salaire indexé veut-il dire hausse de son loyer?



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Pour éviter une hausse de son loyer suite à l’indexation des salaires, le plus simple est de ne pas signer de bail incluant cette clause de valeur. (Photo: Shuttertsock)

Votre loyer peut-il augmenter avec l’indexation des salaires attendue en janvier? La réponse, technique, est nuancée.

Le Statec l’a encore affirmé au mois de novembre:  une indexation de 2,5% des salaires est attendue pour le mois de janvier 2020 , avec effet visible sur votre fiche de salaire le mois suivant. La confirmation est tombée voici quelques jours . Une bonne nouvelle? Oui, dans l’absolu, et cela même si les prix d’un certain nombre de services augmenteront dans le même temps.

De plus, certains locataires vont voir leur loyer mensuel augmenter sur base d’une clause d’indexation. Une pratique plus répandue qu’on ne le pense et qui suscite la colère régulière de l’Union luxembourgeoise des consommateurs (ULC).

Éviter cette clause de valeur dans son bail

«Le premier conseil que nous donnons est évidemment de ne jamais signer un bail locatif (la loi diffère en ce qui concerne les baux commerciaux, ndlr) incluant une clause d’augmentation du loyer en fonction du déclenchement de l’indexation des salaires. C’est le meilleur moyen de s’en prémunir», note Pascal Koehnen, responsable du service Contentieux de l’ULC, très régulièrement saisi de ce problème.

Mais si vous l’avez fait, l’ULC rappelle «qu’il s’agit d’une clause de valeur. Le locataire peut donc la contester et la rendre invalide par envoi recommandé au bailleur. Il faut cependant que cela soit fait avant l’indexation automatique, sinon la contestation ne sera valable que pour celles qui suivront. Il n’y a pas d’effet rétroactif.»

Logement non standard avec confort moderne

Simple? Pas tant que cela en réalité. Avocat à la Cour et spécialiste de ces questions, Maître Luc Jeitz explique que «pour comprendre le mécanisme d’indexation, il faut aussi savoir quand un logement entre dans la qualification de ‘logement avec confort moderne, non standard’ au sens de l’article de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail d’habitation. Ce qu’on appelait auparavant ‘logement de luxe’. Dans ce cas, les parties peuvent prévoir une clause d’indexation à condition que le bail stipule: ‘Conformément à l’article 6 de la loi du 21 septembre 2006, les lieux loués constituent un logement non standard avec confort moderne  de sorte que les articles 3 à 5 de la prédite loi ne s’appliquent pas.’»

La question centrale, sauf si cela est précisé dans le bail évidemment, est donc de savoir si on loue ou pas un «logement non standard avec confort moderne». «Tout dépend de la hauteur du loyer ou du capital investi dans le bien concerné», explique encore Me Jeitz.

Et cela passe aussi par un calcul sur base de l’article 6 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail d’habitation, en tenant compte de différents indices.

Plus de 2.350 euros de loyer

En ce qui concerne le loyer mensuel, il faut qu’il soit «supérieur à 269 euros, valeur au nombre cent de l’indice pondéré du coût de la vie au 1er janvier 1948». En novembre de cette année, l’indice du coût de la vie était de 873,93 selon le Statec. Si on divise celui-ci par 100 avant de multiplier le résultat par 269, on obtient 2.350,87 euros, sans avance et sans forfait sur les charges locatives. Au-dessus de ce montant, vous louez un logement non standard avec confort moderne.

Par rapport au capital investi en copropriété, le dernier indice, en avril 2019, était de 811,88. Celui-ci divisé par 100 puis multiplié par 618 euros, on se trouve toujours dans un logement «non standard avec confort moderne» si le capital investi dépasse 5.017,88 euros par m2. Pour une maison de plus de 200m2, il faut multiplier la superficie totale par 450 (le prix de la loi par m2), puis multiplier le résultat par l’indice de construction au nombre indice cent (8,11). Il faut donc atteindre 729.900 euros pour se soumettre au régime favorable au propriétaire.

Dans tous les cas, conclut Me Jeitz, «pour qu’une indexation soit applicable, il faut que le logement soit qualifié de ‘logement non standard avec confort moderne’ et qu’une clause contractuelle soit valablement insérée dans le contrat de bail, à défaut de quoi l’indexation n’est pas applicable».