«Ils mettent en réalité ce dont nous avons rêvé!» vient de signer un partenariat stratégique avec le directeur général de CLE, . Dans le bureau de vente des 1.400 appartements du Rout Lëns, le CEO d’Iko Real Estate a rapidement servi une coupe pour célébrer cet accord et s’interrompt pour évoquer ce qu’il appelle «un laboratoire grandeur nature». Un vaste chantier sur lequel, malgré la pluie, travaillent déjà des équipes.
En six mois, le développeur a signé pour 250 millions d’euros de contrats avec des sociétés de la construction. Comme il s’y était engagé lors de la pose de la première pierre. «Nous voulions sécuriser ces entreprises», assure-t-il. «C’est clair que nous n’avons pas pu prendre de petites entreprises directement parce qu’elles n’ont pas la capacité de mener de tels projets mais derrière des sous-traitances s’organisent.»
Cet outil est en train de se casser et il faut pousser!
«Mais c’est le moment où les acteurs qui peuvent se le permettre doivent tirer et pas profiter de la situation», dit-il en prenant encore de la hauteur. «Le moment de pousser! Un projet se construit avec un maître d’ouvrage, les bureaux d’études et l’entreprise de construction. Si l’outil de construction disparaît ou s’affaiblit, nous aurons de gros problèmes. Avant, nous étions à 4.000 unités de logement construites chaque année. On nous prédit qu’il faut 7.000 unités. Déjà un doublement de ce que nous faisons. Mais actuellement, en construction, il y a à peine la moitié des années précédentes, autour de 2.000 unités. Cet outil est en train de se casser et il faut pousser.»
«Le courage, c’est d’accepter qu’on va payer plus cher que si on attendait. Les prix de construction vont baisser. Pour moi, ils vont baisser parce que la situation est tellement dramatique sur le marché.»
Du bouwteam pour gagner du temps
D’autant, assure-t-il avec toute son expérience, rêver que la situation s’améliorera rapidement «restera un rêve. Le gouvernement a donné des aides pour les acquéreurs – heureusement parce que tout le monde les attendait – mais derrière, il faut que ces aides prennent. Comme toujours, il faut essayer une fois, deux fois, pour que ça fonctionne. Nous assistons à un certain regain, mais il faut que les lois passent pour savoir ce que cela va donner. Dans le secteur, nous sommes membres de la Chambre immobilière, section développeurs, nous participons à la table ronde du logement dans beaucoup de groupes de travail. Il y règne une grande ouverture d’esprit, une écoute. C’est pragmatique. La situation va s’améliorer au niveau des procédures et de différentes choses.»
«Aujourd’hui, le partenariat porte sur deux volets», détaille sa chief development officer, . «Le premier sur le lot 14 qui va démarrer dès le mois de juin, c’est important. Ensuite, le deuxième volet concerne un vrai bouwteam, qui s’étend de la conception très en amont, jusqu’à trouver des solutions. Sur cette première phase, nous expérimentons des matériaux alternatifs, notamment le bois sur des projets résidentiels. L’immeuble de , D’Haus, sera le premier, mais nous réaliserons aussi la résidence étudiante en bois. C’est aussi une des expertises de CLE. La composante majeure de ce projet reste nos émissions de carbone en allant à la réduction du carbone à la source, que cela passe par l’économie de matière dans la construction aux matériaux alternatifs ou biosourcés…»
«Rout Lëns est un projet compliqué et complexe. Le bouwteam est peut-être rare au Luxembourg mais ce n’est pas du tout rare à l’étranger. Cela devrait nous permettre d’aller plus vite», espère Éric Lux. Cette idée d’origine anglo-saxonne, utilisée depuis un demi-siècle aux Pays-Bas, désigne une intégration de différents partenaires au stade de la conception. Leurs expertises mises en commun vont permettre, si tout se passe bien, d’éviter des problèmes pendant la construction.
«Nous sommes dans un contexte où nous devons renouveler nos pratiques et ce partenariat, c’est vraiment ça: comment nous, en tant que développeur immobilier, nous mettons en valeur notre savoir-faire et nous l’accompagnons d’une expertise entreprise plus tôt. Ce qui permet d’améliorer le volet économique de nos opérations. Nous avons par exemple sur cette première tranche du logement abordable et il y a une vraie question autour de la rentabilité des projets, sur leur optimisation, tout en ayant une qualité et un cahier des charges élevés», explique encore Mme Huber.
60% de précommercialisation
«Il y a une reprise du marché. Nous avons prévu certains avantages pour les first movers. Nous sommes en train de réfléchir à y mettre fin parce que nous arrivons à un taux qui nous convient», dit Éric Lux.
«Notre première phase de 50.000 m2 sur laquelle nous avons à peu près 60% de précommercialisation, tout simplement parce que nous avons un partenariat avec la Ville d’Esch, nous construisons près de 300 logements pour leur compte. La commercialisation de Liicht est en cours. Nous allons lancer D’Haus à partir de cet été», complète sa CDO. «L’idée est de démarrer dès le mois de juin les opérations de terrassement pour une livraison à fin 2026. Pour les lots 2 et 6, c’est plutôt un démarrage à fin 2026 pour une livraison à fin 2028. Nous allons avoir une première phase à 50.000 m2, plus l’école, la réhabilitation des bâtiments patrimoniaux. Nous parlons plutôt de 60.000 m2 qui seront réalisés à fin 2028 avec l’ensemble des voiries, des espaces publics, de la place centrale.»
«Déjà un quartier entier», glisse M. Lux. «Les gens qui ont signé chez nous connaissent bien Esch. Ils aiment cette ville. Ils ont ou ont eu des attaches. Nous voyons aussi des gens de Luxembourg-ville qui commencent à s’intéresser à Esch, certainement pour une question de prix, de pouvoir d’achat.»