Selon les chiffres des Nations Unies, l’immobilier représente environ 40% de la consommation d’énergie globale. Le bâti contribue par ailleurs à 30% des émissions annuelles de gaz à effet de serre. « Par conséquent, pour atteindre la neutralité carbone et réduire notre dépendance énergétique, travailler à l’amélioration de l’efficience de l’immobilier est un élément incontournable, explique Anne-Sophie Lapasset, Project manager en efficacité énergétique au sein d’energieagence et responsable du programme enoprimes, le programme de support à l’efficacité énergétique d’Enovos. Au Luxembourg, l’immobilier résidentiel et tertiaire représente 18% des gaz à effet de serre au niveau national. C’est en outre sur ce secteur que l’objectif de réduction des émissions est le plus ambitieux, avec la volonté de les diminuer de 64% entre 2018 et 2030. »

Travailler sur l’ancien comme le nouveau

À la poursuite de telles ambitions, il est nécessaire de s’assurer que le neuf réponde à des exigences d’efficience élevées et d’engager un vaste plan de rénovation énergétique de l’existant. « Depuis quelques années, on constate un durcissement des exigences en matière d’efficience énergétique, mais aussi une évolution des attentes des occupants relatives à la qualité des bâtiments, explique Geoffrey Castagna, Head of Technical & Project Management au sein d’INOWAI. Cela se traduit sur le marché par une hausse des investissements en la matière, tant sur le neuf que sur l’ancien. Cette tendance devrait se poursuivre, dans la mesure où la réglementation impose régulièrement de nouvelles exigences en matière de protection du climat. »

Exigences renforcées sur le neuf

Au Luxembourg, le parc immobilier est relativement récent. Sur le neuf, afin d’obtenir un permis de construire, le concept énergétique, sous la forme d’un energiepass, doit être envoyé à l’administration. « Depuis un an, les exigences pour les nouveaux bâtiments ont été revues à la hausse. Auparavant, les bâtiments devaient atteindre une classe de performance énergétique C. Désormais, les immeubles doivent se positionner en classe A, en répondant à des spécifications établies au niveau d’un projet de référence en matière d’isolation, d’éclairage, de chauffage, de ventilation ou encore de système de refroidissement », explique Anne-Sophie Lapasset.

À l’heure actuelle, les promoteurs se concentrent essentiellement sur les nouvelles constructions, préférant souvent démolir pour reconstruire, et ce pour des raisons de rentabilité. « Un tel choix n’est pas forcément le plus pertinent si l’on considère l’impact carbone, qui tient compte des filières d’approvisionnement des matériaux de construction. Il y a lieu de sensibiliser plus encore les propriétaires autour de ces enjeux », précise Anne-Sophie Lapasset.

Depuis quelques années, on constate un durcissement des exigences en matière d’efficience énergétique, mais aussi une évolution des attentes des occupants relatives à la qualité des bâtiments.

Geoffrey Castagna, Head of Technical & Project Management , INOWAI

Une demande du marché

Si l’on se penche sur la rénovation du parc immobilier existant, il n’y a actuellement pas de contraintes pour les propriétaires, comme c’est le cas en France, où l’on ne peut plus vendre ou mettre en location actuellement des « passoires énergétiques ». Toutefois, considérant le contexte actuel, avec la Guerre en Ukraine et le risque planant sur les approvisionnements en gaz qui en découlent, il est probable que les réglementations se renforcent encore très prochainement.

« Sans attendre des contraintes, des considérations inhérentes au marché doivent inviter les propriétaires à investir dans la rénovation des bâtiments et à améliorer leur efficience énergétique, explique Geoffrey Castagna. Les occupants sont de plus en plus sensibles aux enjeux environnementaux, autant qu’aux coûts énergétiques liés à l’utilisation d’un bâtiment. S’assurer de la performance d’un bien immobilier, à travers la rénovation, constitue un levier de fidélisation d’un locataire, facilite sa prise en occupation et contribue à pérenniser la valeur de l’actif. »

Anticiper l’avenir et les attentes

Dans cette perspective, une réflexion doit être engagée dans le chef du propriétaire, autour des attentes à venir du propriétaire, ou plus simplement de la question « avec quoi se chauffera-t-on demain ? ». « Si le gaz restera une source d’énergie finale dans l’existant, aujourd’hui on se tourne fortement vers les pompes à chaleur pour répondre aux besoins en chauffage, principalement au niveau des bâtiments fonctionnels, explique Geoffrey Castagna. « Même dans un contexte de rénovation, il existe désormais des pompes à chaleur haute température avec récupération de chaleur, qui présentent des performances très intéressantes. Et si la pompe à chaleur ne suffit pas, il est aussi possible de mettre en place des systèmes hybrides (chaudières gaz + pompe à chaleur par exemple) permettant une certaine flexibilité de fonctionnement », complète Anne-Sophie Lapasset. Un autre enjeu est de parvenir à mettre en œuvre des bâtiments les plus autonomes en énergie, en recourant à des solutions de production d’électricité, comme des panneaux photovoltaïques par exemple.

Rénover et profiter des aides

Pour les propriétaires, le moment est en outre propice pour engager des projets de rénovation, ceux-ci peuvent bénéficier de nombreuses aides, comme les enoprimes qui sont actuellement renforcées pour certains projets ou des subventions d’État. « Aujourd’hui, Luxembourg souhaite inciter les propriétaires à rénover plutôt que de les contraindre. Cependant, au fil du temps, cette position pourrait évoluer. S’ils sont contraints, les propriétaires n’auront plus la garantie de pouvoir accéder aux aides », explique Anne-Sophie Lapasset. L’enjeu est de faire prendre conscience des opportunités existant aujourd’hui. Pour le cela, des bureaux d’étude spécialisés, comme energieagence, ou les services de gérance et de Project Management, à l’instar d’INOWAI, mènent un important travail de sensibilisation auprès des propriétaires, les aident à définir les projets, à prioriser les investissements au regard des opportunités et des attentes du marché, soutiennent les démarches d’obtention des subventions.

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