Le centre commercial de , puis : les ouvertures de centres commerciaux se sont enchaînées en 2019, signant un record de prises en occupation de plus de 100.000m2 au Luxembourg.
Si depuis lors le Covid-19 est passé par là et le pipeline de l’immobilier commercial est nettement moins fourni, CBRE Luxembourg estime que ces complexes répondent à une demande de la clientèle.
L’agent immobilier a sondé un millier de résidents au premier trimestre de cette année et 61% d’entre eux affirment fréquenter un centre commercial au moins une fois par mois. C’est davantage que les rues commerçantes (49%) et que les retail parks (20%), ces infrastructures périphériques dont le développement a été marqué par l’ouverture l’an dernier du .
Les restaurants prisés
Détail intéressant, les restaurants semblent un peu plus populaires que les centres commerciaux puisque 67% des sondés disent en fréquenter un au moins une fois par mois. Mais le champion du commerce toutes catégories reste évidemment le supermarché, avec 98% de visites.
«Les résidents vont presque aussi souvent au centre commercial qu’au restaurant», observe Audrey Chantereau, consultante Retail & Logistique pour CBRE Luxembourg.
L’étude de l’agent immobilier montre aussi une prédominance du shopping physique sur le virtuel, même si les écarts se réduisent sur les segments de la mode (37% en ligne), de l’électroménager (36%) et des appareils électroniques (35%).
«Les centres commerciaux restent un élément fondamental dans les habitudes de consommation et ils sont recherchés par les marques», affirme Guillaume Pellegrino, consultant Retail & Logistique chez CBRE Luxembourg.
La dynamique tend toutefois à ralentir dans le contexte d’incertitude engendré par la guerre en Ukraine, admet-il. En 2021, CBRE a comptabilisé 78 transactions représentant 35.000 m2 de prise en occupation.
Delhaize, Action et Chaussea figurent comme les trois retailers les plus dynamiques du marché avec plus de 22.000 m2 de nouvelles surfaces ouvertes entre 2016 et 2022.
Les artères commerçantes du centre-ville de la capitale n’ont pas dit leur dernier mot puisqu’elles représentent 26 opérations. Quant à l’avenue de la Gare, le taux de vacance y est trois fois plus élevé à 26,1%, mais l’agent se veut optimiste: «Le quartier de la gare est en pleine reconversion».
Après , le quartier est aujourd’hui davantage axé sur les flux piétons et les nouveaux édifices comme ou pourraient donner un coup de pouce au quartier qui jouit d’un avantage certain: un loyer moyen deux fois et demie plus avantageux qu’en Ville Haute à 600euros/m2/an.
La Cloche d’Or dans le top 3
Quant aux centres commerciaux, CBRE a mis en avant la dynamique observée au Knauf Schmiede dont l’extension de 10.000 m2 sera inaugurée en septembre. Avec 3,3 millions de visiteurs et un accent porté sur les clientèles en provenance de Belgique et d’Allemagne, le complexe se positionne sur un segment particulier.
Plus proche de la capitale, la Cloche d’Or affiche 5,5 millions de visiteurs au compteur selon l’agent immobilier, ce qui la positionne en troisième position derrière la (6 millions de visiteurs) et (6,8 millions de visiteurs) qui bénéficie du flux pendulaire de la gare de Belval-Université.
En parlant de flux, CBRE a dévoilé un outil d’analyse des flux basé sur les signaux émis par les téléphones portables, CBRE Calibrate. On y apprend notamment que la majorité de la clientèle de passage en Ville Haute provient de la ceinture périphérique de la capitale, mais aussi des environs de Trèves, d’Arlon et, dans une moindre mesure, du bassin messin.
Sans surprise, le samedi est le jour d’affluence marqué. Au printemps 2021, les flux piétons ont même été recensés et c’est le segment de la Grand-Rue compris entre le croisement avec la rue Philippe II et la rue des Capucins qui est le plus fréquenté, avec 20.600 chalands quotidiens devant le segment entre la rue Philippe II et la rue Beck (17.600).