Comment donner un nouvel élan à l’immobilier et venir en soutien aux acheteurs au Luxembourg aujourd’hui? L’envolée démographique qui a lieu dans le pays depuis les 30 dernières années et qui se poursuivra certainement au même rythme durant les prochaines décennies, a eu un impact considérable sur la demande et donc les prix de l’immobilier. Ceux-ci ont quasiment doublé depuis 2014.
À cela sont récemment venues s’ajouter une inflation galopante et la hausse des coûts de construction, combinée à celle des taux d’intérêt. Ces éléments n’ont pas seulement rendu l’accès à la propriété plus difficile pour de nombreux investisseurs, ils ont aussi limité les activités de construction dans le secteur du bâtiment. La conséquence est simple et mathématique: l’offre de logement déjà trop faible dans le passé est encore plus restreinte aujourd’hui.
Le Grand-Duché fait face à une crise du logement d’une ampleur qui s’annonce sans précédent. Il existe des solutions. Nos voisins Belges ont déjà pris une longueur d’avance avec leur loi-programme consacrée à l’immobilier.
Pour David Syenave, partner real estate à EY Luxembourg, l’enjeu pour le pays est majeur. «Il est grand temps de se réveiller», s’inquiète-t-il. «Le Grand-Duché fait face à une crise du logement d’une ampleur qui s’annonce sans précédent. Il existe des solutions. Nos voisins Belges ont déjà pris une longueur d’avance avec leur loi-programme consacrée à l’immobilier. Depuis 2020, les projets de démolition donnant lieu à une reconstruction bénéficient d’un taux de TVA à 6% au lieu de 21%, sur l’ensemble du territoire belge. Ceci permet, en conséquence, de réduire les coûts d’acquisition de logements neufs. Au vu de son succès, cette mesure annoncée comme temporaire a déjà été prolongée plusieurs fois. Elle est pour l’instant prévue jusqu’en 2024. Il ne fait aucun doute qu’elle est très intéressante pour le secteur entier et surtout pour les primo-accédants, qui sont les premiers à se résigner dans le contexte de crise actuelle.»
Face à la baisse du nombre de transactions immobilières, pourquoi ne pas réfléchir à un régime similaire au Luxembourg? Un projet de réforme autour de la fiscalité concernant les investissements immobiliers pourrait être un levier efficace et peu complexe à mettre en place. Il permettrait de redynamiser rapidement l’un des principaux moteurs économiques du pays: le secteur du bâtiment.
La «loi Syenave»
«Je crois tellement en ce projet que je suis prêt à lui donner mon nom», dit David Syenave sur le ton de la boutade. «Ma proposition serait de mettre en place une “loi Syenave sur la TVA” qui s’étendrait dans un premier temps sur une période de 36 mois».
Pour les primo-accédants, cette loi permettrait de bénéficier d’un taux de TVA de 3% sur l’ensemble du coût de la démolition, construction et rénovation d’une habitation servant de résidence principale, sans une limite fixée à 50.000€ par logement comme c’est le cas aujourd’hui. «Au vu des prix du logement actuels, il me semble nécessaire de supprimer ce seuil.»
Pour les investisseurs, la proposition serait d’implémenter une baisse du taux de TVA actuel qui est de 17%. En effet, le marché de la location doit encore évoluer afin de répondre à la demande croissante du marché.
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En parallèle, cette «loi Syenave» pourrait aussi servir à simplifier le régime actuel sur la TVA non récupérable pour les parties déjà construites d’un projet immobilier. En effet, à ce jour, un acquéreur qui achète sur plan doit financer jusqu’au remboursement une TVA de 17%, des droits d’enregistrement de 6% et des frais de transcription de 1% supplémentaires sur la partie de la construction qui est déjà réalisée (terrain + construction), augmentés à 8,2% en cas de clause de revente. Une singularité qui fait grimper la note finale pour les acquéreurs – même s’ils peuvent effectuer un abattement fiscal à hauteur de 20.000€ par personne – et diminue donc l’attrait des appartements non vendus qui sont en cours de construction. «Là encore, pourquoi ne pas augmenter d’abord le seuil d’abattement, et dans un second temps, nous inspirer de nos voisins en appliquant un taux de TVA identique sur la construction durant l’ensemble du projet?», suggère David Syenave.
«La question du logement comporte des enjeux fondamentaux pour le Luxembourg. Une réforme doit absolument être discutée, de préférence encore cette année, et même avant les prochaines élections. Il est primordial de prendre ce sujet au sérieux pour espérer aller vers une sortie de crise durable», conclut David Syenave.
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