Construit par Harald Deilmann pour la banque WestLB, le bâtiment situé boulevard Grande-Duchesse Charlotte à Luxembourg, aujourd’hui dénommé «Le Glacier», est actuellement occupé par les espaces de travail . Il a précédemment fait l’objet d’une rénovation en profondeur pour pouvoir accueillir ses nouveaux occupants. Un projet qui n’a pas été sans risque.
La belle endormie
Le bâtiment à la façade si reconnaissable était resté inoccupé depuis 2011. Un premier projet de rénovation avait été entamé, mais sans succès. C’est en janvier 2018 que REInvest a reçu le mandat de gestion de cet immeuble pour le compte du fonds d’investissement immobilier qui le possède. «C’est un bâtiment qui a un fort intérêt historique, architectural et une très bonne localisation», explique Jonas Hafner, directeur exécutif de REInvest.
«Étant totalement vide, il présentait un intérêt fort pour nous en tant qu’asset manager. L’inconvénient est que l’immeuble était aussi très vétuste. L’asset manager précédent avait déjà commencé à travailler dans le bâtiment, mais sans parvenir à aboutir son projet. Nous avons donc récupéré un projet prédéfini que nous avons pu mener plus loin, avec l’aide de Colliers International.»
Le bâtiment étant situé dans le secteur protégé du parc, une démolition aurait été possible à condition de reconstruire en respectant le gabarit, l’alignement et le design de la façade qui est classée. Toutefois, cette option a rapidement été écartée, au profit d’une rénovation. «C’est très difficile avec un bâtiment de ce type de voir clair sur ce qui doit être fait», explique Yves Meert, CEO de Colliers International. «Ce n’est pas comme gérer une nouvelle construction. C’est un long travail de découverte et de prise de connaissance du bâtiment et de son état réel.» Pour cela, un peu plus de 18 mois ont été nécessaires pour réaliser l’ensemble des travaux de remise en état.
Beaucoup d’amiante et une technique désuète
Une des déconvenues de ce projet était que le bâtiment, construit à la fin des 1960, présentait beaucoup d’amiante. «Un premier audit avait été réalisé deux ans avant le début des travaux, mais en poursuivant les transformations, nous en avons encore retrouvé, ce qui a retardé tout le chantier. Nous avons donc lancé deux autres audits réalisés par deux bureaux différents pour être sûrs de ne rien laisser», explique Yves Meert.
Par ailleurs, un autre point délicat était l’installation technique du bâtiment. Une analyse fine a dû être menée pour savoir exactement ce qu’il fallait enlever ou au contraire laisser.
«Un des rôles du gestionnaire d’actif est de convaincre les investisseurs qu’il est possible de sortir correctement de ce type de situation complexe, tout en préservant la structure bâtie et sa qualité architecturale», affirme Jonas Hafner. «Les investisseurs classiques s’enfuient en général devant ce type de projet de rénovation, car ils sont très risqués. Ils choisissent plutôt de tout démolir et de reconstruire un nouveau bâtiment. Mais ici, les propriétaires nous ont fait confiance et nous avons pu proposer différents scénarios de rénovation.»
Au total, trois variantes ont été envisagées, avec des prix de location correspondant à celles-ci:
- Une rénovation complète, aboutissant à un «premium building» avec des prix de location élevés;
- Une rénovation moyenne, avec un loyer plus modéré;
- Une rénovation légère et un loyer bas.
In fine, c’est une rénovation intermédiaire qui a été réalisée, mais en améliorant au maximum tout ce qui était possible. Les travaux ont porté sur le nettoyage de la façade et la remise en état profonde des espaces extérieurs, une réfection complète de l’intérieur avec la mise en place d’un nouveau système incendie, une nouvelle installation électrique et de nouveaux luminaires, une réfection complète de l’ascenseur, un nouveau système de ventilation et de climatisation, de nouveaux faux plafonds et faux planchers, un nouveau contrôle d’accès…
«Il faut bien être conscient que certaines rénovations peuvent coûter plus cher que de démolir et de reconstruire. Il faut donc être vigilant en vue de préserver le bon équilibre et être sûr que tous les risques sont maîtrisés. Il y a toujours des surprises sur les chantiers, mais notre rôle était de bien les anticiper», explique Jonas Hafner.
Une remise sur le marché réussie
Un des points importants dans la nouvelle technique à mettre en place était de rendre chaque étage du bâtiment divisible en deux unités, ce choix facilitant la remise en location du bien sur le marché. «Nous devions prévoir de ne pas louer à un occupant unique, mais d’avoir aussi plusieurs locataires dans l’immeuble, puisque la surface moyenne de bureaux loués en ville est autour de 300 à 400m2. Nous avons donc opté pour une solution qui est la plus sûre possible pour les investisseurs», explique Yves Meert.
Un choix qui s’est avéré gagnant, puisque les propriétaires ont reçu plusieurs propositions de location, leur laissant la possibilité de choisir. Ce sera finalement Welkin and Meraki qui pourra occuper le bâtiment avec un bail de 12 ans pour réaliser son offre de bureaux flexibles et aménagés de manière haut de gamme.
«Il nous importait, avec ce premier projet au Luxembourg, de montrer que nous sommes capables de mener à bien ce type d’opération, que nous pouvons apporter une valeur ajoutée pour nos clients», déclare Jonas Hafner.
«Grâce à notre réseau local, nous pouvons gérer ces projets complexes aussi bien d’un niveau technique que commercial grâce à notre collaboration avec Colliers International. Il est certain que ces rénovations peuvent être dangereuses pour les investisseurs, mais si elles sont bien gérées, avec agilité et intelligence, ce sont des projets rentables. On est récompensé pour les risques qui ont été pris.»