Monsieur Rinkin, pouvez-vous nous expliquer ce qui change à compter du 1er janvier 2017?
«Les baux étaient obligatoirement soumis à la formalité de l’enregistrement auprès de l’Administration de l’enregistrement et des domaines dans un délai de trois mois à compter de leur signature. Cette obligation d’enregistrement est supprimée pour les baux qu’ils soient à usage commercial ou d’habitation à compter du 1er janvier 2017. À cet égard, il ressort de ces nouvelles règles que les baux dont les droits d’enregistrement sont devenus exigibles dans les trois mois précédant l’entrée en vigueur de la réforme (i.e. baux conclus après le 30 septembre 2016) ne sont pas soumis aux droits d’enregistrement. Les parties restent toutefois libres de faire enregistrer leur contrat de bail si elles le souhaitent par exemple pour donner une date certaine à l’acte en matière civile ou rendre l’acte opposable aux tiers. L’enregistrement volontaire d’un bail autre que le bail à usage d’habitation permet principalement de conférer une date certaine à celui-ci. Cela signifie qu’à compter de la date de l’enregistrement, le bail est opposable aux tiers et ces derniers ne peuvent donc ignorer ni l’existence ni le contenu du bail enregistré. En pratique, l’enregistrement volontaire d’un bail est notamment utile en cas de vente de l’immeuble, car cela assure au locataire l’opposabilité de son contrat de bail au nouveau propriétaire.
Si le bailleur décide d’enregistrer le bail, des droits d’enregistrement sont-ils quand même dus? Si oui, quels sont les montants?
«Oui, en cas d’enregistrement volontaire du bail, les droits d’enregistrement restent effectivement dus. Le redevable est en principe le locataire, sauf stipulation contraire dans le contrat de bail. Le tarif n’a pas changé. Les droits s’élèvent à 0,6% du montant cumulé des loyers sauf pour les baux pour lesquels une demande d’option à la TVA a été dûment déposée et approuvée par l’Administration de l’enregistrement et des domaines.
Pour la liquidation et le paiement du droit proportionnel, les baux conclus pour une durée de trois, six ou neuf ans sont considérés comme des baux de neuf années. Pour un bail de trois ans par exemple, les droits d’enregistrement sont calculés de la manière suivante: montant du loyer mensuel x 108 mois x 0,6%. Si le contrat est conclu pour une durée indéterminée, le calcul est basé sur l’équivalent de 20 ans de loyers.
En cas d’enregistrement d’un bail soumis à la TVA, seul un droit fixe de 12 euros est applicable. Ce droit fixe est uniquement perçu si, lors de l’enregistrement, une déclaration d’option à la TVA approuvée par l’Administration de l’enregistrement et des domaines est présentée ou si le contrat de bail contient une clause de renonciation à l’exonération de la TVA ainsi qu’une référence à l’option de TVA.
Cette nouvelle règle est bien entendu favorable pour les locataires tant le montant pouvait s’avérer significatif. Prenons l’exemple d’un bail à usage commercial de neuf ans portant sur un immeuble loué sans option à la TVA pour un montant de 50.000 euros par mois. Dans cet exemple, le locataire devait ainsi payer la somme de 32.400 euros à l’Administration de l’enregistrement et des domaines.
Peut-on parler d’un manque à gagner pour l’État?
«Sans doute, si cette pratique n’était pas tombée en désuétude au cours des dernières années. Le législateur l’a reconnu lui-même dans l’exposé des motifs de la loi sur la réforme fiscale 2017. À vrai dire, il s’agit surtout d’une reconnaissance légale de la pratique et d’un pas supplémentaire vers la modernisation de notre législation en la matière.»