Cela fait maintenant deux ans que l’immobilier de bureaux est confronté à un environnement macroéconomique chamboulé par la hausse de l’inflation, causée en partie par la guerre en Ukraine et les perturbations liées à la pandémie du Covid-19. Cela a eu pour résultat une hausse des taux d’intérêt concurrençant les investissements immobiliers d’un point de vue placement. «D’autres facteurs ont également ralenti le marché. Le coût des financements a évolué tandis que celui de la construction a fortement augmenté. Toutes les classes d’actifs de l’immobilier commercial en ont souffert», explique Charles du Parc, Senior Investment Advisor, Capital Markets Belux.
Investisseurs: le début d’un nouveau cycle
Actuellement, le contexte macroéconomique tend à s’améliorer avec une baisse de l’inflation et des taux d’intérêts. Cette tendance offre aux investisseurs un contexte de marché positif ainsi qu’une stabilité pour renouer avec les investissements. Trois critères guident aujourd’hui leur engagement. «La localisation reste le critère principal. Les propriétaires sont attentifs à l’accessibilité, l’offre de services et le confort des locataires». Depuis quelques années, en raison des pressions règlementaires européennes et mondiales, l’ESG s’est imposé comme l’un des piliers influençant la décision des investisseurs. «Tout le monde s’intéresse aux performances environnementales d’un immeuble. Aucun acquéreur n’investira dans l’immobilier commercial sans évaluer les critères ESG».
Enfin, le troisième critère pris en compte concerne le profil des entreprises locataires. Dans un contexte économique incertain, avoir un locataire de qualité, stable et solvable, dans un immeuble est gage de sécurité. Par ailleurs, grâce à des clauses environnementales, propriétaire et locataire peuvent avancer vers un but commun.
Locataires: des exigences toujours plus élevées
Il n’est donc pas étonnant d’observer les mêmes tendances du côté des occupants. «Ces derniers sont très regardants sur les choix des bureaux. Il s’agit d’un élément stratégique pour toute société. Ce choix de positionnement et d’image de marque constitue un moyen d’attraction et de rétention des talents. Les locataires sélectionnent avec soin la localisation et le bien. Les entreprises prennent en considération le temps de trajet des collaborateurs et souhaitent leur offrir un environnement de travail attractif avec des services », commente Emna Rekik, Country Lead & Head of Markets Luxembourg. La quête de la flexibilité est aussi une priorité des entreprises, tant dans leur mode de fonctionnement que dans leur choix immobilier. «L’ESG devient elle aussi un moteur de recherche. Les locataires privilégient les actifs pouvant garantir un niveau de confort et de qualité, mais également des certifications environnementales reflétant la performance énergétique du bâtiment».
L’ESG, l’indispensable pour rester compétitif
Le Luxembourg dispose d’un parc immobilier vieillissant sur certaines localisations centrales. Aujourd’hui, une distinction existe entre les immeubles certifiés et ceux qui ne le sont pas. «L’impact ESG se ventile sur deux aspects: le choix de l’immeuble et le déploiement d’une stratégie. Un locataire s’orientera donc vers un bâtiment avec une meilleure certification et une performance énergétique plus élevée. Il est d’ailleurs prêt à payer davantage. Nous risquons d’aboutir à deux marchés: l’un avec des projets premium de dernière génération et l’autre avec des biens obsolètes. Il revient aux investisseurs de rester compétitifs sur ce marché», déclare Emna Rekik.
Chez les propriétaires, une demande particulière est exprimée pour les certifications telles que BREEAM ou CRREM. De nouvelles mesures font leur entrée sur le marché et les investisseurs y sont sensibles. «Ces derniers réalisent des levées de fonds dans un objectif de durabilité. Il est possible d’obtenir de meilleures performances sur n’importe quelle typologie d’actifs par le fait d’être durable. Cette thématique est très porteuse», ajoute Charles du Parc.
Les spécificités luxembourgeoises
En matière d’ESG, la règlementation a aussi un impact. Depuis 2022, pour l’immobilier commercial, un reporting est obligatoire pour les sociétés, même celles non cotées. La taxonomie européenne détermine par des critères si un immeuble peut être catégorisé comme «durable».
Au Luxembourg, il n’existe toutefois pas de règlementation restrictive au contraire de certains pays voisins. «Nous observons dans ces pays des restrictions en termes de CPE (certificat de performance énergétique) dans l’immobilier commercial et le résidentiel pour louer ou indexer un loyer. Le Luxembourg ne dispose pas de règlementation à laquelle les investisseurs doivent se conformer, déclare Charles du Parc.