Le Luxembourg: un pôle d’opportunités
Situé au cœur de l’Europe, le Luxembourg bénéficie du plus fort pouvoir d’achat en Europe et d’un marché immobilier particulièrement attractif pour les investisseurs, promoteurs et locataires. La population du Grand-Duché a connu une croissance de plus de 26% entre 2000 et 2024, atteignant 672 050 habitants, un chiffre qui dépasse le million en semaine grâce aux travailleurs transfrontaliers. Cette croissance démographique alimente la demande en bureaux, en commerces et en logements, positionnant le Luxembourg comme un marché immobilier de premier choix.
Les performances du marché en 2024: une année de transition
Le marché immobilier luxembourgeois a traversé une année 2024 difficile, notamment dans le secteur des bureaux, avec une demande inférieure à 130 000 m², bien en deçà de la moyenne quinquennale de plus de 250 000 m². « Cette baisse s’explique par la disponibilité limitée de produits adaptés », explique Michael Taelman. « Les entreprises souhaitent déménager, mais il est difficile de trouver des options attractives. »
Cependant, les perspectives pour 2025 sont optimistes. « La demande est bien présente et, compte tenu du pipeline impressionnant de nouveaux bureaux en 2025, dont une part significative reste encore à vendre ou à louer, nous anticipons une année bien plus dynamique », ajoute-t-il.
Luxembourg office development pipeline (Q4 2024) CBRE Research
Sur le marché résidentiel, on observe un marché à « deux vitesses », avec des biens haut de gamme peinant à trouver preneur, tandis que les logements plus abordables restent très demandés. La rareté de l’offre, due aux prix élevés des terrains et à la réticence des propriétaires fonciers à vendre, entraîne un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande. Du côté des commerces, les centres commerciaux et les rues commerçantes ont bien performé en 2024, contrairement aux commerces situés en périphérie résidentielle. En revanche, les secteurs industriel et logistique sont restés plus calmes, et ces tendances devraient se poursuivre en 2025 malgré les débats politiques en cours.
Je suis convaincu que 2025 marquera un retour de l’activité sur le marché de l’investissement
Des rendements attractifs pour les investisseurs
En 2024, le volume des investissements a chuté à 500 millions d’euros, soit un tiers de la moyenne récente, en raison du manque de produits attractifs. Pourtant, le Luxembourg continue d’offrir des rendements intéressants, avoisinant les 4,6 %, soutenus par des développements de qualité et des locataires de premier ordre. « Je suis convaincu que 2025 marquera un retour de l’activité sur le marché de l’investissement, grâce à l’arrivée de nouveaux produits et à des transactions de grande envergure déjà en cours », souligne Michael Taelman.
Une évolution des attentes des clients: s’adapter aux nouvelles réalités
Les besoins des clients transforment le marché des bureaux au Luxembourg. Contrairement aux pays voisins, où le télétravail post-pandémique a fortement réduit la demande en espaces de bureaux, les travailleurs transfrontaliers luxembourgeois restent soumis à des restrictions sur le nombre de jours de télétravail autorisés. Si la surface moyenne occupée par employé a légèrement diminué, la demande pour des espaces collaboratifs et flexibles a augmenté.
Dans le même temps, les coûts d’aménagement des bureaux ont explosé, passant de 850 € à 1 200 € par mètre carré. Cette hausse s’explique par la nécessité, post-pandémie, de multiplier les salles de réunion, d’intégrer des technologies audiovisuelles avancées et de moderniser les systèmes de chauffage, ventilation et climatisation.
Le non-respect de ces exigences entraînera un désavantage fiscal significatif
La conformité ESG: une priorité clé pour les entreprises
Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) sont désormais au cœur des préoccupations du marché immobilier luxembourgeois. Le Luxembourg s’est fixé pour objectif d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2040, soit une décennie avant l’Union européenne. Les entreprises sont donc soumises à des normes environnementales strictes. « Le non-respect de ces exigences entraînera un désavantage fiscal significatif », avertit Michael Taelman.
CBRE Luxembourg est particulièrement bien positionné pour accompagner ses clients en matière de conformité ESG. Il s’agit du seul conseiller immobilier au Luxembourg disposant d’un département ESG interne. CBRE compte plus de 200 experts en immobilier et énergie à l’échelle EMEA et continue de renforcer son équipe luxembourgeoise.
« Nous sommes fiers d’être certifiés pour les audits énergétiques et les certificats de performance énergétique (EPC) pour les bâtiments résidentiels et non résidentiels au Luxembourg », indique Michael Taelman. CBRE est également un évaluateur certifié pour des standards clés tels que LEED, BREEAM et la norme allemande DGNB.
Les bureaux de CBRE Luxembourg, situés dans le bâtiment moderne CBRE House dans le quartier de la Cloche d’Or, illustrent son engagement en matière de durabilité et de conformité ESG, en alliant technologies intelligentes et emplacement stratégique. « Ce projet est un parfait exemple de notre engagement en faveur du développement durable », conclut Michael Taelman.
Un avenir prometteur: perspectives du marché immobilier luxembourgeois en 2025 et au-delà
À moyen et long terme, le marché immobilier luxembourgeois reste dynamique. Le pays est un leader en matière de gestion intelligente des bâtiments, permettant aux locataires et propriétaires d’optimiser les ressources comme le chauffage, les taux d’occupation et les systèmes de réservation via smartphones et autres dispositifs connectés.
L’engagement du Luxembourg en faveur du développement durable va au-delà de l’immobilier. Le pays dispose d’un réseau de transports en commun gratuit (bus, trains, tramways) qui sera encore étendu dans la prochaine décennie, notamment avec un tramway rapide reliant Luxembourg-Ville à Esch-Belval. L’essor des infrastructures cyclables contribue également à un environnement urbain plus écologique et efficace.
Alors que 2025 démarre, CBRE reste un acteur clé du marché immobilier luxembourgeois. Avec son expertise approfondie, son engagement en matière d’ESG et un solide pipeline de développement, CBRE offre une équipe de spécialistes pour accompagner ses clients dans un marché en pleine évolution.
Faits marquants du marché en 2024
Location et vente de bureaux : 132 600 m²
Plus grande transaction de l’année: location du bâtiment Laccolith par l’État luxembourgeois au 4ᵉ trimestre
Taux de vacance des bureaux : légère hausse à 3,9 %, un niveau toujours très bas
Nouvelles livraisons de bureaux : 102 000 m²
Pas de changement significatif des loyers prime au T4
Investissements en bureaux limités, mais le résidentiel a compensé
Clés du marché des bureaux en 2024
Take-up: 41,163 m2
Taux de vacance: 3.9%
Prime rent: 54€/m2
Prime yield: 4.60%
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