COMMUNAUTÉS & EXPERTISES — Expertises

Les Expertises Immobilières

Quel amortissement des biens neufs depuis 2021?



Charlie Luthar, Caroline Gachet, Michel Cucchiara et William Caderhoussin – HESTIA GROUP Coldwell Banker. (Crédit photo: Coldwell Banker)

Charlie Luthar, Caroline Gachet, Michel Cucchiara et William Caderhoussin – HESTIA GROUP Coldwell Banker. (Crédit photo: Coldwell Banker)

Notre collaborateur, William Caderhoussin, s’est emparé du sujet et vous répond en apportant un cas concret.

La réglementation encadrant l’amortissement des logements neufs donnés à la location a été modifiée depuis le 1er janvier 2021. Ce changement pose la question de l’intérêt que présente encore un investissement locatif dans un logement neuf.

Pour mémoire, les logements affectés à la location et livrés avant le 1er janvier 2021 bénéficiaient d’un taux d’amortissement de 6% sur les 6 premières années, 2% de 6 à 60 ans, puis 3% au-delà. Cet amortissement est appliqué sur la base d’amortissement.

La base d’amortissement est composée du prix d’acquisition hors terrain + les frais d’acte (hors frais d’hypothèque) + les dépenses d’investissement (frais visant à valoriser significativement le bien). Le prix du terrain est valorisé forfaitairement à hauteur de 20% du prix d’acquisition lorsqu’il n’est pas possible de le distinguer.

Exemple: pour un investissement de 900.000€, les frais d’acte s’élèvent à 72.000€ (6% de frais d’enregistrement + 1% de frais de transcription + honoraires du Notaire). La valeur du terrain n’est pas distinguée. Base d’amortissement = (900.000€ + 72.000€) x 80% = 777.600€.

En reprenant cet exemple, jusqu’au 1er janvier 2021, vous aviez donc la possibilité de déduire de vos revenus 46.656€ par an sur les 6 années suivant la livraison de votre bien.

Depuis le 1er janvier 2021, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus 31.104€ (4%)+ 7.776€ (1% supplémentaire plafonné à 10.000€) + 7.776€ (en cas d’imposition collective), soit jusqu’à 46.656€, le même montant, mais que sur les 5 années suivant la livraison.

Avec cette nouvelle réglementation, tous les contribuables perdent un an sur la première tranche d’amortissement sur les biens livrés depuis le 1er janvier 2021. Les investissements ayant comme base d’amortissement plus de 1.000.000€ perdent sur ce 1% supplémentaire puisque plafonné à 10.000€. Et enfin, les contribuables n’ayant pas d’imposition collective ne bénéficient pas du doublement de ce 1%.

En revanche, l’ensemble des autres mesures, telles que la possibilité de déduire la totalité des intérêts d’emprunt, demeurent inchangées. Aussi, n’oublions pas que l’acquisition d’une vente en l’état futur d’achèvement se fait à un prix indexé au prix du marché immobilier du moment et qu’à la livraison du bien, son prix a suivi l’évolution du marché.

La rentabilité locative sur le logement à Luxembourg ne compte pas parmi les plus attrayantes d’Europe, mais elle doit être associée à une croissance régulière sur ces dernières années. Cette nouvelle mesure nous fait effectivement perdre une année sur la première tranche d’amortissement, mais le dernier semestre 2020 a vu une croissance à deux chiffres des prix de vente: ce qui place le marché immobilier luxembourgeois parmi les plus attrayants d’Europe d’un point de vue patrimonial.

Pour avoir plus d’informations, contactez notre équipe d’experts et posez toutes vos questions sur  [email protected] .

Pour recevoir nos expertises chaque mois, abonnez-vous à notre newsletter à cette même adresse.