La réglementation encadrant l’amortissement des logements neufs donnés à la location a été modifiée depuis le 1^er janvier 2021. Ce changement pose la question de l’intérêt que présente encore un investissement locatif dans un logement neuf.

Pour mémoire, les logements affectés à la location et livrés avant le 1^er janvier 2021 bénéficiaient d’un taux d’amortissement de 6% sur les 6 premières années, 2% de 6 à 60 ans, puis 3% au-delà. Cet amortissement est appliqué sur la base d’amortissement.

La base d’amortissement est composée du prix d’acquisition hors terrain + les frais d’acte (hors frais d’hypothèque) + les dépenses d’investissement (frais visant à valoriser significativement le bien). Le prix du terrain est valorisé forfaitairement à hauteur de 20% du prix d’acquisition lorsqu’il n’est pas possible de le distinguer.

Exemple: pour un investissement de 900.000€, les frais d’acte s’élèvent à 72.000€ (6% de frais d’enregistrement + 1% de frais de transcription + honoraires du Notaire). La valeur du terrain n’est pas distinguée. Base d’amortissement = (900.000€ + 72.000€) x 80% = 777.600€.

En reprenant cet exemple, jusqu’au 1^er janvier 2021, vous aviez donc la possibilité de déduire de vos revenus 46.656€ par an sur les 6 années suivant la livraison de votre bien.

Depuis le 1^er janvier 2021, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus 31.104€ (4%)+ 7.776€ (1% supplémentaire plafonné à 10.000€) + 7.776€ (en cas d’imposition collective), soit jusqu’à 46.656€, le même montant, mais que sur les 5 années suivant la livraison.

Avec cette nouvelle réglementation, tous les contribuables perdent un an sur la première tranche d’amortissement sur les biens livrés depuis le 1^er janvier 2021. Les investissements ayant comme base d’amortissement plus de 1.000.000€ perdent sur ce 1% supplémentaire puisque plafonné à 10.000€. Et enfin, les contribuables n’ayant pas d’imposition collective ne bénéficient pas du doublement de ce 1%.

En revanche, l’ensemble des autres mesures, telles que la possibilité de déduire la totalité des intérêts d’emprunt, demeurent inchangées. Aussi, n’oublions pas que l’acquisition d’une vente en l’état futur d’achèvement se fait à un prix indexé au prix du marché immobilier du moment et qu’à la livraison du bien, son prix a suivi l’évolution du marché.

La rentabilité locative sur le logement à Luxembourg ne compte pas parmi les plus attrayantes d’Europe, mais elle doit être associée à une croissance régulière sur ces dernières années. Cette nouvelle mesure nous fait effectivement perdre une année sur la première tranche d’amortissement, mais le dernier semestre 2020 a vu une croissance à deux chiffres des prix de vente: ce qui place le marché immobilier luxembourgeois parmi les plus attrayants d’Europe d’un point de vue patrimonial.

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