En 2018, Baltisse a acquis un immeuble de bureaux, situé rue Brasseur à Luxembourg dans le quartier de Belair et datant de 1988. Cet immeuble était précédemment loué par la Banque Edmond de Rothschild, qui l’a occupé jusqu’en 2021 pour ses propres besoins. À la fin du bail avec la banque, une question s’est imposée à Baltisse: faut-il relouer cet immeuble, le rénover ou le revendre? La revente n’était pas à l’ordre du jour, restait donc la location ou la rénovation. C’est finalement la rénovation qui a été choisie, mais celle-ci impliquait un changement majeur: le bâtiment est construit sur une parcelle classée en «HAB-2» sur le nouveau plan d’aménagement général (PAG), ce qui signifie que cet immeuble doit désormais être affecté à du logement collectif et non plus à du bureau.
Conserver l’existant
Le projet architectural a été confié au bureau Fabeck Architectes. «Une fois la décision du logement actée s’est posée la question de savoir si nous devions démolir cet immeuble ou travailler avec l’existant», explique le project director pour Baltisse, Étienne Huybens. «En le démolissant, nous savions que nous allions perdre en surface, car nous ne serions plus autorisés à construire un immeuble aussi grand à cet emplacement. Aussi, nous avons pris la direction d’une transformation de l’existant, nous permettant de conserver le gabarit déjà construit, et donc un maximum de surfaces intérieures, tout en ayant une meilleure empreinte carbone en préservant la structure existante qui était encore en bon état.»
Pour cela, un important curetage a été nécessaire et a duré presque six mois. «Nous avons aussi travaillé main dans la main avec l’ingénieur statique, Schroeder & Associés, pour savoir jusqu’à quel point nous pouvions travailler la structure du bâtiment, transformer les façades pour les rendre plus compatibles avec une occupation de logements», explique , architecte et fondatrice du bureau Fabeck Architectes.
Adapter avec sensibilité
«Parmi les transformations nécessaires, il a fallu envisager la création d’une seconde cage d’escaliers, ce qui a été un petit défi en soi pour trouver le bon emplacement et ne pas nuire à la géométrie des appartements», détaille Étienne Huybens.
Les sous-sols ont pu être conservés, tout comme la rampe d’accès aux parkings. 49 places de parking ont été maintenues pour 46 unités de logement.
Un autre double défi s’est présenté par rapport à l’occupation des surfaces intérieures existantes. Tout d’abord, l’immeuble est en effet construit sur une parcelle encaissée, ce qui a pour conséquence d’avoir des surfaces situées en dessous du niveau de la rue. Or, la Ville de Luxembourg n’autorise pas que ce type de surface soit occupé par du logement. Une autre affectation devait donc être trouvée. L’option d’y installer des espaces communs généreux s’est avérée trop onéreuse pour une copropriété de cette taille. Le bureau Fabeck a alors suggéré d’y développer des locaux pour profession libérale liée à la personne en duplex vers le bas. Ceux-ci peuvent ainsi profiter d’un accès direct depuis le rez-de-chaussée, tout en conservant une forme d’intimité visuelle depuis la rue, car sans vue directe à l’intérieur des locaux. En élargissant l’espace entre le remblai de la rue et la façade de l’immeuble, une généreuse cour anglaise a pu être créée et apporter la lumière nécessaire à une utilisation confortable de ces espaces. «Cette proposition nous a permis de ne pas perdre de surface commercialisable et introduit en plus une nouvelle fonction qui apporte de la valeur à la vie du quartier», détaille Étienne Huybens.
Autre défi: le toit à la Mansart. Précédemment, les deux niveaux sous le toit étaient utilisés comme espaces de réunion. Mais pour une occupation en résidence, impossible d’utiliser cet espace de manière satisfaisante pour y loger un appartement. «Spontanément, on aurait pu dire qu’on mettait toute la technique sur ce deuxième niveau sous les toits. Mais là encore, cela aurait été de l’espace perdu pour l’investisseur», explique Tatiana Fabeck. «Nous avons donc développé aux derniers niveaux des appartements eux aussi en duplex, en proposant au niveau supérieur une pièce plutôt dédiée aux loisirs, avec une toiture qui, grâce à un système de châssis motorisé, peut s’ouvrir généreusement. Ainsi, on crée un espace baigné de lumière, sous les toits, qui, si la baie est ouverte, est comme un espace extérieur tout en restant à l’intérieur.» Toutefois, afin d’offrir un espace de qualité sur ces étages, la dalle du duplex a dû être déplacée de 15cm pour assurer une hauteur sous plafond suffisante dans les appartements. «Dans les autres étages, la hauteur sous plafond n’était pas un problème, car les bureaux sont plus haut de dalle à dalle que les logements à cause des faux plafonds et des faux planchers nécessaires pour les activités professionnelles», détaille Tatiana Fabeck.
Aujourd’hui, la résidence est en travaux. Des balcons préfabriqués en béton ont été ajoutés sur les grandes façades. «Nous avons aussi collaboré avec Vereal pour imaginer des espaces verts de qualité», précise Tatiana Fabeck. D’un point de vue technique, l’immeuble sera équipé d’une pompe à chaleur pour la production du chauffage. Les locaux techniques se trouvent en partie en toiture et en partie au sous-sol.
Les plateaux sont aménagés pour proposer une variété de tailles d’appartements, allant du studio complètement aménagé aux grands appartements à trois chambres.
Il est prévu que la construction se termine fin 2024. Un appartement-témoin sera ouvert au public dès le mois de mai prochain.
Fiche technique
Maitre d’ouvrage: Baltisse
Architecte: Fabeck Architectes
Ingénieurs-conseils génie civil: Schroeder & Associés
Ingénieurs-conseils génie technique: CES
Entreprise générale: Wust Lux
Sécurité: Seco
Coordinateur sécurité: D3 Coordination
Techniques spéciales: SPIE
Électricité: Demalux
Architecte d’intérieur: DF Associés
CPE, commodo-incommodo: Énergie et environnement
Bureau en acoustique: D2S International
Architecte-paysagiste: Vereal