(Article actualisé à 14h30 avec la réaction du ministre de l’Économie).
Le promoteur immobilier, ses 1.105 entreprises, ses 2,4 milliards d’euros de chiffre d’affaires. C’est «lui» qu’a regardé l’Autorité de la concurrence dans une étude sectorielle de 100 pages déclenchée à partir des difficultés connues du secteur, surtout depuis le début de l’année, qui a vu le gouvernement mettre en place une task force transversale.
«Entre 2010 et 2020, le chiffre d’affaires [des promoteurs immobiliers] a été multiplié par 2,7 et l’excédent brut d’exploitation par presque huit; tandis que le nombre d’entreprises est 1,6 fois plus élevé qu’il y a 10 ans. Comme l’évolution des logements construits a été très faible durant la même période, ceci signifie que, d’année en année, l’activité de promoteur immobilier est devenue de plus en plus rentable malgré l’entrée importante de nouvelles entreprises», dit l’étude.
Dans une première réaction, directement diffusée sur les réseaux sociaux, le ministre de l’Economie, (LSAP), a indiqué qu’il évoquerait le rapport au conseil de gouvernement, considérant qu’il a la concurrence sous sa responsabilité. «Les marges de différents promoteurs ont connu une très forte progression mais aujourd’hui, quasiment plus aucun jeune ne peut s’offrir un logement.»
«Seules» 16 des 32 entreprises sollicitées ont accepté de répondre à l’Autorité. Ces «16 sociétés possèdent ou exercent une influence sur plus de 400 sociétés de promotion immobilière, au Luxembourg ou à l’étranger. Dix des entreprises interrogées ont déclaré faire partie de 116 associations momentanées ou projets collaboratifs, tous en lien avec la promotion immobilière. Le nombre d’associations par entreprise est variable, il va de 1 à 38, avec une moyenne de 12.»
«L’Autorité ne partage pas les critiques adressées à la puissance publique concernant le développement insuffisant des terrains qu’elle détient», écrit-elle dans ses conclusions rédigées après avoir parlé avec 16 interlocuteurs et 83 entreprises privées et entités publiques.
Les sept recommandations
— Les promoteurs sont invités à rester attentifs au respect des règles de concurrence applicables en matière de coopération.
— Un meilleur encadrement de la phase d’élaboration de projets «PAP nouveaux quartiers» par des délais légaux et des simplifications administratives permettrait d’accélérer l’adoption des PAP tout en réduisant le stock de terrains des promoteurs.
— Dans un contexte de hausse des prix du foncier et de faiblesse de la taxation foncière, l’Autorité n’a pas analysé les pratiques, alléguées ou réelles, de Landbanking à la lumière du droit de la concurrence, même s’il est établi que les comportements spéculatifs en matière de détention foncière contribuent à la flambée des prix en restreignant l’offre de logements. En ce qui concerne les procédures d’appels d’offres ou de mises en enchère, l’Autorité recommande à l’ensemble des parties prenantes d’être particulièrement attentives à d’éventuels truquages des offres lors de la vente d’un bien immobilier.
— Le monopole légal des banques à l’égard de l’émission des garanties d’achèvement n’est pas conforme à la constitution et entrave l’activité des entreprises d’assurance. L’Autorité recommande de l’abolir.
— L’Autorité propose de revaloriser et de réguler la profession d’agent immobilier, à l’instar de la Chambre immobilière, afin d’enrayer le comportement dit de la course à l’enchère.
— L’Autorité recommande l’abrogation formelle du règlement grand-ducal modifié du 20 janvier 1972 fixant le barème des commissions maxima afin de clarifier l’état de droit actuel.
— L’Autorité encourage d’autres modes de rémunérations de la prestation d’agence, tel que le montant exprimé en euro ou un taux horaire, qui auraient l’avantage d’être plus transparents et de mieux évaluer les montants des commissions.