-6,4% entre le deuxième trimestre 2022 et 2023. La chute des prix des logements (appartements et maisons confondus) s’accentue, selon les derniers chiffres de l’Observatoire de l’habitat et du Statec, publiés ce mardi 26 septembre.
, les deux instituts annonçaient une baisse des prix entre le troisième et le quatrième trimestre 2022, ce qui n’était plus arrivé depuis 2015. Même si, en comparaison avec le dernier trimestre de l’année 2021, on restait à +5,6%.
La chute annuelle de ce début d’année 2023 traduit l’installation de cette baisse des prix dans la durée. Elle cache cependant des disparités. Le coût des maisons anciennes chute de 13,5%, celui des appartements anciens de 4,5%. En revanche, pour les appartements en construction (VEFA, pour ventes en état futur d’achèvement), il augmente de 2,2%.
Baisse des prix du logement en 2023. Source: Publicité foncière, ECM. Calcul: Statec. (Capture d’écran: Statec et Observatoire de l’habitat)
«Ces évolutions se rapportent à des actes notariés enregistrés au 2e trimestre 2023, donc à des compromis de vente signés en grande majorité avant la fin avril 2023», précisent le Statec et l’Observatoire de l’habitat. L’indice des prix des logements est établi «à qualité constante», c’est-à-dire que les changements dans la structure des biens sont neutralisés.
+6,7% pour les loyers
Le mètre carré d’un appartement ancien coûte 8.634 euros en moyenne et celui d’un neuf, 9.813. Sans surprise, les prix baissent au fur et à mesure qu’on s’éloigne de Luxembourg-Ville. Le mètre carré coûte 10.728 euros pour un appartement existant et 12.927 euros pour un appartement en construction dans le canton de Luxembourg. Contre respectivement 8.309 et 9.967 euros le mètre carré à Capellen-Mersch, 7.893 et 8.336 euros dans le canton d’Esch-sur-Alzette, 7.911 et 8.498 euros dans l’Est et 6.769 et 7.189 dans le Nord.
Prix de vente par mètre carré des appartements. Source: publicité foncière, calcul Statec – Observatoire de l’Habitat, transactions du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023. La zone Capellen-Mersch réunit les cantons de Capellen et de Mersch. La zone est correspond aux cantons d’Echternach, de Grevenmacher et de Remich. La zone nord regroupe les cantons de Clervaux, Diekirch, Redange, Vianden et Wiltz. (Capture d’écran: Statec et Observatoire de l’habitat)
À l’intérieur de la capitale, les sections situées au nord du centre-ville, allant de Merl-Sud à Weimerskirch en passant par le Limpertsberg, sont plus onéreuses que dans la périphérie sud. Sauf pour Gasperich, avec des prix plus élevés que d’autres quartiers proches du centre (Cessange, Hollerich, Bonnevoie) qui s’expliquent par le développement du quartier de la Cloche d’Or.
Légère accalmie pour les loyers, qui se stabilisent au deuxième trimestre 2023, à +0,2%, selon les données des annonces immobilières transmises par Immotop.lu à l’Observatoire de l’habitat. Même si en un an, on reste à +6,7%, une hausse «nettement supérieure à celle des prix à la consommation mesurée (+3,4%) sur la même période».
-34,7% d’appartements anciens vendus, -63,2% pour les VEFA
«La baisse des prix de vente doit être interprétée en parallèle avec la baisse de l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers», souligne le ministère du Logement dans son communiqué. «Nous pouvons émettre l’hypothèse que les vendeurs qui consentent à une baisse du prix par rapport à leurs attentes initiales sont souvent dans la nécessité de vendre (par exemple en cas de crédit relais), et que le nombre de transactions reste limité justement parce que certains vendeurs potentiels préfèrent attendre plutôt que de baisser leur prix. Sur le segment des appartements en construction, il semble qu’une majorité de promoteurs préfère attendre et ne pas vendre leurs biens en projet, plutôt que de baisser les prix.»
Car le nombre de transactions décroît dans tous les domaines: de 34,7% en un an pour les appartements anciens et de 63,2% pour ceux en construction. Les volumes financiers liés évoluent donc de manière proportionnelle (-34,7% pour l’ancien, -63,5% pour le neuf). 869 appartements ont ainsi été vendus au deuxième trimestre. Soit «environ la moitié du nombre de transactions enregistrées en moyenne les années précédant la crise sanitaire» (1.849 transactions en moyenne au deuxième trimestre entre 2017 et 2019), commente l’Observatoire de l’habitat.
Recul des transactions d’appartements. Source: fichier de la publicité foncière, Statec – Observatoire de l’Habitat, en partenariat avec l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA. (Capture d’écran: Statec et Observatoire de l’habitat)
Concernant le freinage pour les appartements en VEFA, il s’agit d’une «tendance amorcée depuis deux ans, mais le niveau d’activité a plongé depuis le milieu de l’année 2022, et encore plus fortement depuis le début de l’année 2023.» L’Observatoire met en avant plusieurs facteurs: «une baisse de l’attrait des logements neufs pour les investisseurs locatifs du fait de la hausse des taux d’intérêt (qui rend l’investissement immobilier plus onéreux, et dans le même temps certains placements alternatifs relativement plus rémunérateurs), la diminution des capacités d’achat des accédants à la propriété du fait de la progression des taux d’intérêt et les incertitudes sur le prix futur d’un logement acheté en VEFA, du fait de l’indexation sur les prix de la construction.» Même si, «ce dernier facteur s’est effacé progressivement, puisque de nombreux promoteurs ont fait le choix d’un changement de système de tarification, avec un prix final fixé pour l’acheteur dans le contrat de VEFA.» Certains appartements neufs ont aussi pu être commercialisés par des contrats de vente classiques, après achèvement de l’immeuble, ce qui pourrait surévaluer l’ampleur de la baisse du nombre d’appartements neufs commercialisés.
421 maisons et 233 terrains vendus
421 maisons ont été vendues sur la même période, 46,8% de moins qu’un an plus tôt et «moins de la moitié» du niveau des années précédant la crise sanitaire (en moyenne 942 ventes de maisons au 2e trimestre sur les années 2017 à 2019). Le volume financier associé baisse de 51,7%.
Recul de l’activité concernant les ventes de maisons. Source: fichier de la publicité foncière, Statec – Observatoire de l’Habitat, en partenariat avec l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (2007-2023). (Capture d’écran: Statec et Observatoire de l’habitat)
La construction de maisons ne se porte pas mieux, puisque les ventes de terrains à bâtir diminuent de 52,4%, avec 233 transactions. Un niveau cette fois «plus de deux fois inférieur à celui des années précédant la crise sanitaire» (en moyenne 507 ventes de terrains au bâtir au 2e trimestre sur les années 2017 à 2019). Le volume financier chute alors de 64,1%.
Recul de l’activité concernant les ventes de maisons. Source: fichier de la publicité foncière, Statec – Observatoire de l’Habitat, en partenariat avec l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (2007-2023). (Capture d’écran: Statec et Observatoire de l’habitat)
L’Observatoire de l’habitat et le Statec signalent un «ralentissement observé dans la croissance des prix des terrains à bâtir qui date de quelques années: +10,4% entre 2020 et 2021, puis +5,9% entre 2021 et 2022. La décélération sur les prix de vente des terrains à bâtir semble donc précéder le ralentissement dans la croissance des prix des logements.»
Quatre cycles ces 50 dernières années
L’Observatoire de l’habitat publie, en même temps, une étude qui porte sur les prix de l’immobilier ces 50 dernières années. Mettant en avant quatre cycles avec des épisodes de hausse des prix, suivis de courtes périodes de baisse: entre 1975 et 1982, entre 1983 et 1993, entre 1993 et 2009, puis entre 2009 et 2022.
Ses analyses du côté de la location illustrent de leur côté le développement important ces dernières années des offres de chambres meublées. En 2022, elles représentent 11,6% de l’offre locative, contre moins de 3% entre 2010 et 2012. Leurs loyers ont augmenté plus rapidement que les autres: +4,8% en moyenne pour les loyers annoncés des chambres meublées sur la période 2010-2022, contre +4% pour les appartements traditionnels.