Le marché de l’immobilier résidentiel luxembourgeois subit actuellement un changement radical, principalement une correction des prix, après une décennie de croissance exceptionnelle alimentée par des prêts bon marché et un revenu net disponible élevé. Si le revenu disponible reste élevé, les prêts sont aujourd’hui beaucoup plus chers et les normes de prêt sont de plus en plus . Il a fallu moins de 14 mois à la Banque centrale européenne pour relever le taux de la facilité de dépôt de 0,0% à 4,0%, soit une augmentation de 400 points de base, entre juillet 2022 et septembre 2023. Il s’agit d’un changement de taux sans précédent, qui a par conséquent fait passer les taux des prêts au logement et des hypothèques au Luxembourg d’une moyenne de 1,34% à 4,71% au cours de la même période pour les nouveaux prêts au logement d’une durée initiale d’un an, selon les données de la Banque centrale luxembourgeoise (BCL).
L’agonie de l’acheteur
Faisons un calcul à l’envers. Le prix de vente moyen d’un appartement en 2022 était de 695.000 euros, selon le Statec. Supposons qu’un ménage, en 2022, ne prenne que 600.000 euros d’hypothèque pour une période de 30 ans. À un taux de 1,34%, cela se traduirait par une mensualité de 2.025 euros, arrondie à l’euro le plus proche. Mais si le même ménage prenait la même hypothèque en septembre 2023, à un taux de 4,71%, sa mensualité passerait à 3.115 euros. En supposant que les prix de l’immobilier n’aient pas augmenté, les paiements augmenteraient tout de même de 1.090 euros par mois, soit plus de 50% de plus.
De nombreux ménages seraient découragés par cette augmentation des paiements et décideraient d’attendre que les taux baissent, même s’ils ne s’attendent pas à ce que les prix de l’immobilier baissent de manière substantielle. Depuis, les taux ont encore augmenté et se situaient à 4,93% en février 2024. En effet, il y aurait beaucoup moins de primo-accédants potentiels sur le marché.
L’angoisse du locataire
L’un des effets secondaires potentiels est qu’il y a désormais plus de locataires potentiels sur le marché, ce qui, à son tour, risque de pousser les loyers à la hausse. En effet, les données du site d’annonces immobilières Immotop montrent que le prix demandé par mètre carré a continué d’augmenter. En outre, les propriétaires pourraient justifier la hausse des loyers en invoquant l’augmentation du coût du financement et de l’entretien des immeubles locatifs dans un contexte de hausse des taux d’intérêt.
L’inquiétude des vendeurs
La diminution du nombre d’acheteurs intéressés a contraint les vendeurs, en particulier pour les maisons et les appartements existants, à baisser leurs prix afin de rendre leur offre compétitive par rapport aux autres. Les données de l’Observatoire de l’habitat, une unité du ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire, confirment cette théorie. Alors que les prix au mètre carré des appartements existants sont passés de 8.734 euros en 2022 à 8.091 euros en 2023, soit une baisse d’environ 7,4%, le nombre de ventes a chuté de 34%.
En revanche, pour les appartements à construire dans le futur, les prix ont bien résisté et ont même augmenté de 8,3%, car les promoteurs immobiliers sont probablement réticents à réduire les prix et peuvent allonger la période de construction. Toutefois, cela a entraîné une baisse des ventes de 75%. Dans l’ensemble, les volumes de prêts ont chuté de 44% en 2023.
De nombreux propriétaires envisagent de rester dans leur logement actuel plutôt que de le vendre pour acheter une propriété plus grande ou de meilleure qualité. Cette réticence découle du fait qu’ils pourraient devoir vendre leur maison à un prix inférieur à celui de l’année précédente, tout en contractant un nouveau prêt immobilier à des taux d’intérêt considérablement plus élevés pour acquérir un nouveau bien. En conséquence, un nombre significatif de propriétaires potentiels qui auraient normalement opté pour une amélioration de leur logement pourraient choisir de rester dans leur résidence actuelle, réduisant ainsi l’offre de maisons et d’appartements sur le marché.
L’affliction des banques
Des taux plus élevés signifieraient également que les banques sont plus vigilantes dans le contrôle des acheteurs potentiels afin de minimiser les défauts de paiement des prêts hypothécaires. Cela se traduirait par des conditions de prêt plus strictes et, par conséquent, de nombreux acheteurs potentiels seraient écartés du marché ou auraient plus de difficultés à obtenir un prêt. Il y aurait donc encore moins d’acheteurs et moins de demande, ce qui entraînerait une nouvelle baisse des prix.
En résumé, le marché immobilier luxembourgeois actuel s’adresse aux vendeurs, qui sont des propriétaires de logements existants souhaitant désespérément quitter le marché pour des raisons personnelles ou incapables de rembourser leurs prêts, et aux acheteurs potentiels, qui sont des chasseurs de bonnes affaires disposant d’une épargne et de dépôts plus importants et souhaitant désespérément acheter, même à des taux d’intérêt hypothécaires élevés. Étant donné que les premières baisses de taux sont prévues , et par tranches de 25 points de base, pour n’atteindre que 75 points de base d’ici décembre 2024, le marché immobilier luxembourgeois se présente sous les meilleurs auspices pour les acheteurs et les vendeurs, qui ont tous deux désespérément besoin de se lancer dans l’aventure.
Cet article est issu de la newsletter Delano Finance, le rendez-vous hebdomadaire pour suivre l’actualité financière au Luxembourg, en anglais et en français. . Vous pouvez lire cet article en anglais sur .