ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

développement urbain

Une nouvelle skyline à la Rout Lëns



Le quartier Rout Lëns donnera un nouveau visage aux Terres Rouges. (Illustration: IKO)

Le quartier Rout Lëns donnera un nouveau visage aux Terres Rouges. (Illustration: IKO)

Le quartier Rout Lëns, qui est en cours d’aménagement par IKO à Esch-sur-Alzette, est désormais doté d’un master plan qui a été dévoilé en livestream samedi 14 novembre. L’occasion de découvrir ce que sera la future skyline de ce nouveau quartier.

Cela fait environ un an et demi que l’aménageur IKO a lancé le développement du nouveau quartier Rout Lëns à Esch-sur-Alzette. Située dans la continuité du centre-ville et juste avant la frontière française, en bordure du quartier Hiehl, la lentille Terres Rouges va, à l’horizon 2035, accueillir environ 3.000 nouveaux habitants. Mais avant cela, un important travail urbanistique est à mettre en place, ce qui est en train de se faire, avec cette étape importante de la présentation du master plan.

Le master plan de la Rout Lëns a été dessiné par Reichen et Robert & Associés. (Illustration: IKO)

Le master plan de la Rout Lëns a été dessiné par Reichen et Robert & Associés. (Illustration: IKO)

Un master plan est le plan d’ensemble qui détermine l’occupation générale du quartier, là où vont se trouver les bâtiments, les rues, les places publiques… Il s’agit du premier visage du nouveau quartier, un visage qui pourra bien entendu évoluer au fur et à mesure pour mieux répondre aux différents besoins. Suite à ce document, les plans d’aménagement particulier du site sont réalisés. Dans une volonté de transparence et d’implication des citoyens dans l’élaboration de ce nouveau quartier, le développeur a souhaité non seulement le présenter aux autorités publiques, mais également à la population. Les explications devaient se faire à l’occasion d’une présentation physique, mais la crise sanitaire imposant de nouvelles règles, c’est par l’intermédiaire d’un livestream que le projet a été rendu public samedi 14 novembre à 10h .

Un quartier laboratoire

«Ce master plan est la preuve que le partenariat public-privé (PPP) que nous avons initié fonctionne, et, si tout va bien, nous pourrons déposer les PAP dessinés par WW+ pour la fin de l’année», explique Eric Lux , CEO d’IKO Real Estate. «Ce laboratoire de 160.000m2 montre la vision que nous avons de l’immobilier. L’urbanisme est voué à changer dans les années à venir et doit répondre à des enjeux tels que le réchauffement climatique, la qualité de vie, la préservation des ressources. Il faut aussi tenir compte des nouvelles technologies qui sont à notre disposition dans l’immobilier.»

Ce projet est en effet pour IKO l’occasion de mettre en pratique l’application d’un certain nombre de méthodes et d’approches urbanistiques nouvelles, mettant en pratique les recommandations formulées par l’étude Rifkin en vue de l’élaboration d’un projet répondant le plus possible à l’économie circulaire.

Vue du chantier en novembre 2020. (Photo: Nader Ghavami)

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Vue du chantier en novembre 2020.  (Photo: Nader Ghavami)

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Vue du chantier en novembre 2020.  (Photo: Nader Ghavami)

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Vue du chantier en novembre 2020.  (Photo: Nader Ghavami)

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Vue du chantier en novembre 2020.  (Photo: Nader Ghavami)

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C’est comme cela que les chemins courts sont privilégiés, par exemple. «Les déchets du chantier actuel sont traités au crassier de Differdange, et non pas envoyé en Allemagne, à 200km. L’acier que nous pouvons récupérer est renvoyé chez ArcelorMittal pour être refondu et utilisé dans une nouvelle fonction. Le béton issu de la démolition des ‘Keeseminnen’ sera réutilisé comme sous-couche pour les routes du quartier», détaille Eric Lux.

«Nous conservons par ailleurs sur le site cinq bâtiments historiques qui vont être restaurés pour accueillir une nouvelle fonction. Nous accordons une très grande importance à la verdurisation du site, au respect des espèces présentes, à la gestion des déchets ou à celle de l’eau. Ces questions de respect historique, du respect de l’environnement, mais aussi de la mobilité, sont de grands thèmes qui nous occupent pleinement dans le développement de ce projet.»  

Une mobilité douce renforcée

Depuis le début, IKO a annoncé que la voiture serait considérée comme une invitée dans le quartier. Le dessin du master plan en témoigne bien, puisque le quartier est dessiné pour les piétons, et non pour la voiture individuelle. «La colonne vertébrale de Rout Lëns est l’allée de la culture industrielle, une allée piétonne qui relie tous les bâtiments historiques du site», explique Sandra Huber, responsable du projet. «La voiture est ponctuellement présente, pour décharger des courses ou des paquets encombrants, par exemple, sinon, elle reste en périphérie dans des poches de stationnement se situant à maximum 200m des habitations. La mobilité est envisagée sur le site comme un service, avec, par exemple, le développement du ‘car’ et du ‘bike sharing’. Cela demande une autre approche de la logistique urbaine, et nous travaillons actuellement sur la gestion du dernier kilomètre.»

Par ailleurs, l’accès aux transports en commun est assuré grâce au développement du bus à haut niveau de service (BHNS)  le long du site, récemment annoncé par le ministre François Bausch (Déi Gréng). Cela permet également de supprimer le passage à niveau qui était un frein à l’accessibilité du quartier.

Les cyclistes sont aussi servis, puisqu’une piste cyclable rapide (PC8), dont la réalisation est prévue pour 2022, passera aussi sur le site et fera la liaison avec Belval.

Un plan flexible

L’implantation des différents éléments bâtis sur le site tient compte de plusieurs facteurs, dont la localisation des nappes phréatiques, les fondations des anciens hauts fourneaux, l’emplacement des éléments historiques… Dessiné par le bureau Reichen et Robert & Associés , le master plan fait surgir une structure urbaine cohérente, structurée par l’allée de la culture, qui transforme l’ancien processus industriel en un nouveau processus urbain. Cette composition du site permet aussi de créer des articulations avec les quartiers voisins, Rout Lëns étant une pièce d’une mosaïque plus grande, aussi bien à l’échelle du quartier que de la ville, et même de la région sud. «L’ensemble du dessin est évolutif», assure Sandra Huber. «Nous restons flexibles, et le projet est fait pour s’adapter aux changements. Il y a des variables d’ajustement à tous les niveaux.»

Un bâti travaillé par strates

En ce qui concerne les constructions en elles-mêmes, l’équipe a travaillé par strates. Une première strate est celle de la conservation des cinq bâtiments historiques et du mur d’enceinte qui vont être stabilisés jusqu’à leur transformation. En attendant leur programme final, certains d’entre eux vont accueillir des occupations transitoires. Ce sera le cas au magasin TT, qui servira de maison du projet dès 2022, avant de devenir un lieu de rencontre pour le quartier, avec certainement un espace de restauration et un marché. Les anciennes turbines accueilleront un programme orienté autour de l’art et du numérique. Un appel à projets sera prochainement lancé à ce sujet. Le portique restera et profitera d’un accompagnement végétal: du houblon y sera planté, et une microbrasserie installée. La Halle des soufflantes sera dédiée aux loisirs et aux sports urbains. Un équipement qui pourra s’inscrire aussi dans un parcours qui se poursuivra vers les étangs voisins, qui restent encore la propriété d’ArcelorMittal, mais que le développeur espère bien voir transformés en futur parc. Le poste d’aiguillage servira à la fois de maison d’hôte et de refuge pour les chauves-souris. Enfin, le mur qui longe le site pourrait accueillir sur sa partie haute une promenade, ce qui permettrait d’avoir une autre vision sur le site et ses environs.

Vue du site en novembre 2020. (Photo: Nader Ghavami) 

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Vue du site en novembre 2020. (Photo: Nader Ghavami) 

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Vue du site en novembre 2020. (Photo: Nader Ghavami) 

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Vue du site en novembre 2020. (Photo: Nader Ghavami) 

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Vue du site en novembre 2020. (Photo: Nader Ghavami) 

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Vue du site en novembre 2020. (Photo: Nader Ghavami) 

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Vue du site en novembre 2020. (Photo: Nader Ghavami) 

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Vue du site en novembre 2020. (Photo: Nader Ghavami) 

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En ce qui concerne les nouvelles constructions, le programme est mixte. Le premier ensemble à sortir de terre en 2025 sera le campus scolaire, qui comprendra une école, une maison relais, une crèche et un hall sportif. Suivront des logements, «puisqu’il s’agit d’une priorité nationale», souligne Eric Lux, dont une résidence pour personnes âgées. In fine, sont envisagées environ 1.500 unités de logement (128.300m2 bruts).

D’une manière générale, le bâti sera relativement bas, c’est-à-dire R+3 et R+5. Cette base est complétée par quelques points plus hauts en R+8 et il y aura deux émergences en R+19. «Ces deux tours permettront de créer un écho à Belval», explique Sandra Huber. «Leur emplacement a été choisi de manière à ne créer aucun impact négatif sur leur environnement, que ce soit en termes d’ensoleillement, de couloir de vent ou de vue pour le voisinage.»

On trouvera également des commerces et services de proximité (4.600m2 bruts). «Nous n’avons pas prévu de grandes surfaces commerciales, mais plutôt de petites unités qui permettent d’accueillir par exemple un boulanger, un primeur…» La gestion des déchets est aussi au cœur des réflexions sur le quartier, et on trouvera des «repair cafés».

9.000m2 bruts de bureaux sont aussi au programme, avec des plateaux qui pourront accueillir plutôt de petites et moyennes entreprises. Le tout permet d’offrir une mixité de produits et de programmations, un ensemble qui doit contribuer à créer une sensation d’urbanité et une animation tout au long de la journée.

Un quartier vert

«Nous accordons une grande importance au bien-être des occupants de nos projets», assure Eric Lux. «La présence de la nature contribue beaucoup à ce sentiment et participe également à la lutte contre le réchauffement climatique. C’est un volet auquel nous accordons une grande importance, aussi bien pour les espaces publics, qui occuperont 37% du site, que privés.»

C’est le bureau nantais Phytolab qui est en charge du volet environnemental. Avant que les travaux ne commencent, ils ont relevé toute la faune et la flore présente sur le site. Ils y ont trouvé par exemple des orchidées pyramidales, qui seront réintroduites sur le site dans le futur, ou encore plusieurs espèces de lézards ou petites couleuvres qui ont été déplacées sur des sites de compensation.

Pour cet aspect-là aussi, le travail s’effectue par strates. Il y aura une importante verdurisation au niveau du sol, avec entre autres plus de 700 plantes, mais aussi en hauteur, puisque 50% des toitures seront végétalisées et accueilleront, en fonction de la hauteur du toit, des potagers ou des pelouses calcaires. Le terrain sera par ailleurs idéal pour tester les espèces les plus propices à se développer désormais dans notre région en tenant compte du changement climatique.

«L’eau est un élément constitutif de ce nouveau paysage», complète Sandra Huber. «Aussi bien dans sa dimension paysagère, avec la renaturation des étangs, que pour la gestion des eaux de pluie à travers des bassins de rétention paysagers et des relais de cheminement en surface.» La gestion des eaux pluviales est confiée à Schroeder & Associés, qui est aussi en charge du volet mobilité, voirie et réseaux de distribution.

Les prochaines étapes

En 2022, les premières opérations de viabilisation devraient pouvoir commencer sur le site, avec la prolongation des réseaux, la création des voiries et la préparation pour les premiers lots. Par ailleurs, le bâtiment TT accueillera la maison du projet.

En 2025, l’école, qui dépend de la Ville d’Esch, devrait voir le jour, ainsi que les premiers logements. On verra par la suite la construction d’une résidence étudiants, et, en 2025, la construction des deux tours. L’ensemble du développement du quartier devrait être achevé vers 2035.