«Un de nos objectifs est de mieux protéger les locataires, c’est pourquoi nous avons voulu faire une refonte complète du plafond légal du loyer», a expliqué ce jeudi 6 octobre le ministre du Logement (déi Gréng) lors d’une conférence de presse présentant les amendements gouvernementaux au projet de loi n° 7642 sur la réforme du bail à loyer, approuvés par le gouvernement en conseil ce mercredi. Un projet de loi déposé en juillet 2020, mais qui a donc été modifié après les différents avis émis par le Conseil d’État, les chambres professionnelles et les acteurs de la société civile.
Le plafond du loyer annuel maximal, actuellement limité à 5% du capital investi (réévalué et décoté) dans le logement, est réduit à un taux de 3,5% du capital investi pour les logements en performance énergétique de A à E. «Pour les logements ne disposant que d’un certificat de performance énergétique des catégories F à I, les ‘passoires énergétiques’ qui induisent des coûts de chauffage élevés notamment, ce taux passe à 3%», précise Henri Kox.
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«Il deviendra obligatoire pour le propriétaire de déterminer le capital investi avant la mise en location de son logement, et le montant du capital investi doit être indiqué dans le contrat de bail. S’il ne le fait pas, une sanction prévoit une limite de loyer de huit euros par m2 de surface», ajoute Mike Mathias, premier conseiller de gouvernement au ministère du Logement. Il devient également obligatoire de faire mention par écrit dans le bail du montant du loyer (sans charges), des acomptes sur les charges (ou forfait), du supplément du loyer pour mobilier, et des frais de services additionnels.
Afin de donner au locataire la possibilité de vérifier l’application du plafond légal en cas de doute, «le locataire peut se rendre sur notre site où sont présentées les moyennes des loyers selon la ville, l’âge du logement, les équipements, etc. Et avec ces données, il peut saisir la commission des loyers», précise Jérôme Krier, conseiller de direction.
La garantie locative limitée à deux mois
Pour toutes les communes de plus de 6.000 habitants, il y a une commission des loyers, et en dessous de 6.000 habitants, il y a une commission intercommunale des loyers. La démarche vient en revanche toujours du locataire ou du bailleur, l’État ne réalisera pas de contrôles. «Mais on s’attend à un mouvement sur le marché locatif de demandes de la part des locataires comme nous demandons plus d’informations avec cette réforme», anticipe Henri Kox.
Au niveau des commissions d’agence, elles seront désormais à partager à 50/50 entre le locataire et le bailleur, et la garantie locative sera limitée à deux mois de loyer contre trois actuellement. La mention que le loyer demandé par le bailleur respecte le plafond légal du loyer doit être écrite, tout comme l’indication de la possibilité, pour les parties, de saisir la commission des loyers en cas de litige.
La colocation encadrée
En cours de bail, une adaptation du loyer est réalisée au maximum tous les deux ans, et si une hausse supérieure à 10% est constatée, «la règle des ‘tiers annuels’ s’appliquera automatiquement, le locataire disposera de deux ans avant de devoir payer le montant total de la hausse du loyer», précise Henri Kox. Et à l’échéance d’un bail à durée déterminée, celui-ci deviendra à durée indéterminée automatiquement.
Autres sujets de cette réforme: l’encadrement de la colocation et des «chambres meublées». Pour la première, contrairement aux pays voisins, il n’existe pas, à l’heure actuelle, de dispositions légales spécifiques à la colocation («Wunngemeinschaften») au Luxembourg. La colocation – qu’il ne faut pas confondre avec la sous-location – est la location par plusieurs locataires d’un même logement par le biais d’un contrat de bail unique dans lequel les locataires sont solidaires vis-à-vis du bailleur.
Les «chambres meublées» également
L’amendement proposé apporte une série de réponses et de précisions demandées par le Conseil d’État et les acteurs du terrain. Il prévoit expressément que le contrat de bail de colocation peut également être conclu dans le cas où le bailleur habite également dans le logement en question. Dans ce cas, deux ou plusieurs locataires qui forment avec lui une «coloc» («Wunngemeinschaft») peuvent signer un contrat de colocation avec le bailleur.
Pour les «chambres meublées, l’objectif de la réforme du bail à loyer n’est certes pas de mettre un terme à la mise en location de chambres meublées. La nécessité de mieux encadrer ce marché est cependant indéniable», concède le ministre du Logement. Les améliorations apportées sont, entre autres (et en complément de celles concernant les baux «normaux»): l’obligation de déclarer la mise en location de chambres à la commune (loi du 20 décembre 2019), ou l’indication séparée des coûts des charges et d’autres services fournis.