Comme chaque trimestre, l’Observatoire de l’habitat dresse un bilan des évolutions de l’activité, des prix de vente et des loyers de l’immobilier résidentiel. Et durant le troisième de 2023, se confirment. Fin septembre, il constatait une baisse des prix des logements de -6,4% entre le deuxième trimestre de 2022 et celui de 2023. La chute est maintenant encore plus importante à -13,6% entre le troisième trimestre 2022 et le troisième trimestre 2023. Si la baisse des prix s’observe ce trimestre sur l’ensemble des segments, «les évolutions des prix sont toutefois assez hétérogènes», constate l’Observatoire de l’habitat: -7,7% pour les appartements en construction (VEFA), -12,3% pour les appartements existants et -18,7% pour les maisons existantes.
On voit d’abord que la baisse est particulièrement marquée pour les maisons, «qui sont évidemment les biens les plus chers pour lesquels la baisse de capacité d’achat des ménages, liée à la forte hausse des taux d’intérêt, semble avoir eu l’effet le plus important», analyse l’Observatoire. Pour les prix de vente des appartements en construction (VEFA), «contrairement au trimestre précédent, [ils] sont également touchés par une baisse très nette sur douze mois. Il semble donc que certains promoteurs aient fait le choix d’une baisse des prix (ou aient été contraints à cette baisse) au troisième trimestre 2023, contrairement à ce qui était observé jusqu’ici.»
Source: Publicité Foncière, calculs STATEC et Observatoire de l’Habitat (2010-2023). (Graphique: Observatoire de l’habitat)
Concernant le nombre de ventes de logements, l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers résidentiels «reste, au troisième trimestre 2023, à des niveaux très inférieurs à ceux relevés les années précédentes, et ceci touche l’ensemble des segments», indique le rapport d’analyse. Le total de 809 ventes d’appartements enregistrées représente le «nombre de transactions le plus faible relevé sur un trimestre depuis la création du fichier de la Publicité Foncière en 2007».
Il précise tout de même que «ces évolutions de prix se rapportent à des actes notariés enregistrés au troisième trimestre 2023, donc à des compromis de vente signés en grande majorité avant fin juillet 2023. Il faut également souligner que la baisse des prix de vente doit être interprétée en parallèle avec la baisse de l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers.» Et il émet l’hypothèse que les vendeurs choisissent de baisser leurs prix parce qu’ils sont bien souvent dans la nécessité de vendre.
-59,9% de ventes d’appartements en construction
Sur le segment de la vente d’appartements existants, le nombre de transactions a diminué de -31,9%, et le volume financier de -38,2% par rapport au troisième trimestre 2022. Mais c’est sur le segment des appartements en construction (VEFA) que la chute du nombre de ventes est la plus impressionnante: - 59,9% par rapport au troisième trimestre 2022. Une chute que l’Observatoire de l’habitat attribue à plusieurs facteurs, «notamment: une baisse de l’attrait des logements neufs pour les investisseurs locatifs du fait de la hausse des taux d’intérêt», «une baisse des capacités d’achat des accédants à la propriété du fait de la hausse des taux d’intérêt, qui les contraint à reporter leurs projets ou à se recentrer sur d’autres options» et «les incertitudes sur le prix futur d’un logement acheté en VEFA, du fait de l’indexation sur les prix de la construction, qui ont pu inciter certains acheteurs à se reporter sur le segment des logements existants».
Sur le segment de la vente de maisons, «la baisse de l’activité est également très forte au troisième trimestre 2023» avec -47,3% de ventes en un an. Et le volume financier associé à ces transactions «a baissé dans des proportions encore plus fortes (-56,9% par rapport au troisième trimestre 2022)», ce qui reflète la baisse des prix de ce type de biens évoquée plus tôt. Même constat pour la vente de terrains à bâtir: -56,4% de ventes par rapport au troisième trimestre 2022 et -60,8% de volume financier.
Si les loyers annoncés des appartements restent en hausse sur douze mois (+4,1% entre le troisième trimestre 2022 et le troisième trimestre 2023), ils se stabilisent par rapport au semestre précédent (-0,3%). Les loyers des maisons sont également plus chers qu’il y a un an (+4,0%), mais ils ont baissé de -2,5% au troisième trimestre 2023 par rapport au trimestre précédent. Pour l’Observatoire de l’habitat, «l’augmentation des loyers annoncés relevée sur douze mois s’explique sans doute par un report d’une partie de la demande depuis l’accession à la propriété vers la location. Toutefois, la stabilisation observée depuis deux trimestres traduit l’existence d’une contrainte forte sur les loyers: les revenus des locataires n’ont pas suffisamment augmenté pour absorber une hausse trop brutale des loyers demandés par les bailleurs.»
À noter qu’il s’agit là des loyers demandés pour de nouveaux contrats de location et que l’augmentation des loyers en cours de bail est beaucoup plus modérée, +1,7% entre le troisième trimestre 2022 et le troisième trimestre 2023, selon les données du Statec.