1. Amortissement accéléré pour investissement dans le logement

L’acheteur d’un bien immobilier dédié à la location profite d’un mécanisme d’amortissement accéléré lié à cet achat. Jusqu’en 2020, l’investisseur avait la capacité d’amortir 6% de la valeur du bien chaque année durant les six premières années. De très nombreux particuliers ont profité et continuent de profiter de cette mesure, d’autant plus que les intérêts en lien avec cet achat sont, eux aussi, pleinement déductibles. Dans de nombreux cas, ce système permet de dégager une perte fiscale, qui peut s’apparenter à une subvention de l’État pour l’acheteur d’un bien immobilier.

On peut évidemment s’interroger sur l’utilité de cette mesure. Selon ­l’acceptation générale, elle a clairement un effet inflationniste. Si un acheteur cherche un rendement de l’ordre de 3%, il est prêt à acheter plus cher que le prix du marché et s’assure une partie du rendement par l’intermédiaire de la déduction fiscale. Certes, la nouvelle loi sur le budget 2021 a revu à la baisse le taux de l’amortissement accéléré de 6% pendant six ans, en le faisant passer à 4% pendant cinq ans. Dans certains cas, il est toutefois possible de béné­ficier d’un abattement supplémentaire de 1% plafonné à 10.000€, montant qui est doublé en cas d’impo­sition collective. Autre point critiquable de cette mesure, la déduction a plus de valeur pour une personne au taux d’imposition élevé que pour une personne aux revenus modérés.

2. Soutien au logement social

Au Luxembourg, le propriétaire d’un bien résidentiel peut bénéficier d’une exonération de 50% des revenus locatifs nets générés par la location si le bien est destiné au marché social. Dans ce cas, le bien est pris en location par l’État via un partenaire conventionné. Le propriétaire accepte un loyer 30 à 40% inférieur à la valeur du marché. En échange, il profite d’une exonération de 50% de ses revenus locatifs nets. Cet avantage fiscal vient compenser substantiellement la perte de revenus locatifs.

Si la volonté du législateur est louable et vise à inciter les propriétaires à soutenir le marché locatif social, en pratique, cette mesure ne s’adresse qu’à une catégorie très limitée de contribuables qui ont acquis un bien depuis longtemps et dont les charges en relation avec la location du bien (intérêts débiteurs, amortissements, etc.) ont diminué au fil des années. En effet, encore faut-il réaliser un revenu net positif pour profiter de l’exonération… Il n’y a, en réalité, que très peu d’intérêt à entrer dans ce système d’un point de vue fiscal pour une acquisition récente. Une piste pour augmenter son attrait serait de faire en sorte que l’abattement s’applique sur les revenus bruts plutôt que sur les revenus nets.

3. Crédit d’impôt sur les actes notariés(«Bëllegen Akt») et TVA super-réduite

Le taux normal des droits dus lors de l’achat d’une propriété immobilière (maison, appartement, terrain à bâtir) s’élève à un total de 7%, dont 6% pour les droits d’enregistrement et 1% pour les droits de transcription. Pour diminuer les frais accessoires à l’acquisition d’un premier logement, le gouvernement a mis en place un abattement, appelé «crédit d’impôt», sur les droits d’enregistrement et de transcription pour toutes les personnes souhaitant acquérir un immeuble à des fins d’habitation personnelle.

Ce crédit d’impôt, limité à 20.000 euros par acquéreur, est notamment soumis à des conditions ­d’occupation effective et personnelle de l’immeuble. En parallèle, l’État soumet les travaux de construction et de rénovation d’un logement au taux de TVA super-réduit de 3%, sous réserve du respect de certaines conditions. Là encore, le bien doit être affecté à des fins d’habitation principale. Le montant total de la faveur fiscale résultant de l’application du taux super-réduit de 3% ne peut pas excéder 50.000 euros par logement créé et / ou rénové.

4. Plus-value sur la revente d’un bien loué

Voici une autre particularité du système luxembourgeois. En tant que particulier, si vous revendez un bien que vous avez loué, la plus-value imposable ne prend pas en compte l’amortissement accéléré dont le propriétaire a pu bénéficier d’un point de vue fiscal durant les premières années. Cette plus-value est uniquement calculée en comparant le montant de l’investissement initial au prix de revente final…

Cet article a été rédigé pour   parue le 15 juillet 2021.

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