Immobilier, et maintenant? C’est de ce thème que les professionnels du secteur ont débattu ce jeudi soir dans le cadre du paperJam Business Club à la Fondation de l’Architecture et de l’Ingénierie. Jean-Pierre Lequeux (DTZ), Laurent Cooreman (CB Richard Ellis), Martin Heyse (BNP Paribas), Olivier Bastin (Jones Lang LaSalle) et Marc Baertz (Property Partners) sont intervenus lors d’une table ronde animée par Jean-Michel Gaudron, rédacteur en chef de paperJam.

A plusieurs reprises au cours de la soirée, les professionnels ont employé l’expression «quand ça va reprendre», certains qu’un rebond de l’activité finira bien par intervenir. Ils ont toutefois reconnu que la situation actuelle était compliquée, avec un taux de vacance de bureaux proche de 7,5% (contre 2% avant la crise) et un grand nombre de projets gelés ou retardés. «La plupart des produits sont sortis quand la conjoncture s’est retournée. Il était trop tard pour les arrêter», a rappelé Olivier Bastin, managing director chez Jones Lang LaSalle Luxembourg, récemment nommé directeur de l’équipe «capital markets» pour le Belux. Cet excès inhabituel de l’offre par rapport à une demande moins soutenue pèse sur les loyers et accentue la tendance à la sous-location.

Dérivée de la croissance

Tous ont néanmoins relativisé la gravité de la situation, comparant le marché luxembourgeois à celui des capitales de grands pays voisins, notamment Bruxelles et Londres. «A Londres, la décote atteint 30% dans certains quartiers, alors qu'au Luxembourg, le stock est sur une tendance à l’infléchissement. Et la prise en occupation n’est pas mauvaise», a indiqué Martin Heyse (BNP Paribas). Olivier Bastin: «Le marché luxembourgeois n’est pas atypique. Il reste une dérivée première de la croissance, mais comme la croissance du Luxembourg est supérieure à celle des pays voisins… Les volumes de transaction sont très bas, mais l’argent est là et ne demande qu’à être investi.»

Jean-Pierre Lequeux a estimé pour sa part que le Luxembourg est un pays qui réagit plus vite que les autres, dans un sens comme dans l’autre. «Les transactions actuelles se font presque au même prix qu’avant», a ajouté Marc Baertz (Property Partners).

Les professionnels ont aussi relevé le dynamisme de l’immobilier résidentiel et souligné la nécessité de transformer des espaces de bureaux en lieux d’habitation pour ajuster le marché à la demande et rendre le logement plus abordable: «Il y a une volonté politique dans ce sens. Mais cela prendra du temps. Quand le rendement locatif des bureaux avoisine les 6%, on a du mal aujourd’hui à obtenir du 4% dans le résidentiel», a souligné Jean-Pierre Lequeux. «Le passeport énergétique va régler la question des prix de l’ancien au Luxembourg. Beaucoup de gens s’imaginaient que leurs vieux bâtiments valaient autant que le neuf. Mais on parle aujourd’hui d’une décote probable de 25%», a averti Martin Heyse.

Pour Laurent Cooreman (CB Richard Ellis), «les promoteurs montrent clairement de l’appétit pour le résidentiel actuellement. Les investisseurs aussi».

Sortir de l’ornière

Alors que les professionnels diversifient leur portefeuille d’activités, réduisent leurs coûts pour traverser la crise, ils préfèrent rester prudents sur leurs perspectives de l’an prochain: «Nous sortons de l’ornière, mais 2011 va rester difficile et une année de transition. Il y aura encore des plans sociaux», a prévenu Martin Heyse. «Le produit immobilier va gagner en importance auprès des investisseurs car les Etats vont chercher à rembourser leur dette avec de l’inflation. Cela dit, nous n’allons pas faire réapparaitre le soleil comme par enchantement. Il reviendra avec la croissance», a estimé Jean-Pierre Lequeux. «La clé, c’est de savoir comment va se comporter le marché de l’emploi», a estimé Olivier Bastin, ajoutant ne pas être certain que la croissance économique et l’activité immobilière reviendront à leur niveau d’avant-crise.