Le directeur général du groupe Athome livre ses derniers commentaires sur le marché de l’immobilier luxembourgeois. Il le juge efficient, conservateur, mais aussi hétérogène. Il souligne par ailleurs les défis structurels et politiques qu’il faudra relever pour faire face à l’accroissement démographique. Une étude à venir du groupe détaille les éléments de réponse.

Monsieur Kersten, au Luxembourg, le nombre élevé de transactions et l’offre limitée de biens ont mené les prix de l’immobilier résidentiel à la hausse depuis le dernier trimestre 2010. Dans quelle mesure et dans quelles régions est-ce le plus significatif et pourquoi?

«Les statistiques ne sont pas enregistrées selon des découpages administratifs. Nous divisons le pays en différentes régions. D’abord autour de Luxembourg avec toutes les communes de premier rang, celles qui touchent directement Luxembourg-ville comme Bridel, Kopstal, Sandweiler ou Leudelange. Ces localités poussent ce marché vers le haut.

Mais il existe deux autres marchés très distincts. D’abord le sud du pays avec une typologie différente où l’objet moyen présente des surfaces intérieures et extérieures, plus petites, et des caractéristiques liées à une histoire socioéconomique propre. Ces objets sont annoncés (les études Athome sont effectuées sur base des prix de mise en vente par les propriétaires, ndlr.) avec des prix plus abordables.

Au nord du pays, deux situations se présentent. Dans les villes d’Ettelbrück et de Diekirch, on constate une volonté claire de fusion de l’espace économique où l’activité est dynamique. Les prix y sont en conséquence plus élevés que dans les petits villages des Ardennes.

Les différences sont flagrantes. En prenant les extrêmes, on note une mise en vente moyenne de 780.000 euros dans le centre contre 430.000 dans le nord du Luxembourg. Dans le sud du pays, nous tournons autour d’une moyenne de 510.000 euros.

En termes de volume de transactions, l’augmentation était de l’ordre de 30 à 50%. Celle-ci était liée à l’annonce de la fin du 'bëllegen Akt'. Maintenant, il sera intéressant de voir l’impact qu’aura la réforme sur le marché aux 3e et 4e trimestres puisqu’elle est prévue pour le 1er janvier 2012, quoique adoucie. Selon le projet de loi, le crédit d’impôt sera conditionné à la rénovation énergétique du projet. Les taux d’intérêt bas incitent également à l’endettement.

Malgré des perspectives conjoncturelles négatives, va-t-il quand même y avoir un effet de cliquet?

«Un tel effet n’est pas exclu. Si on considère la crise de 2009, Dexia et BGL (alors Fortis, ndlr.) représentaient un tiers des prêts immobiliers et avaient dû être renflouées par l’Etat. Les prix avaient alors chuté de 6 à 10%. Que peut-il arriver de pire que le sauvetage de deux des principales banques de détail luxembourgeoises? Alors que dans les régions voisines, l’immobilier résidentiel avait chuté de 15 et 20%.

Le Luxembourg se caractérise, de manière historique, par un certain conservatisme. Lorsque le marché immobilier explose dans les grandes métropoles européennes, celui du Luxembourg connaîtra une croissance plus faible. De la même manière, si les marchés s’écroulent ailleurs, la chute sera moins douloureuse au Grand-Duché. On constate moins de volatilité.

Ceci tient essentiellement au fait qu’une grande partie des habitants de la Place sont peu soumis à la crise. Je pense aux employés du secteur public luxembourgeois et européen. Cela est aussi en partie dû à une caractéristique mise en exergue par le Statec: les étrangers résidents sont dotés de plus de patrimoine que les Luxembourgeois. A force de recruter des étrangers aux compétences spécialisées au moyen de packages salariaux conséquents, les nouveaux arrivants ont un pouvoir d’achat pas forcément en phase avec le résident moyen… ce qui aurait tendance à faire augmenter les prix.
Enfin, et ceci est un changement fondamental de ces 20 dernières années, le Luxembourg a atteint la taille pour avoir un marché immobilier capable d’une certaine efficience.

Vous travaillez également sur un dossier dessinant des perspectives selon un horizon plus lointain. Quelles-en sont les idées fortes?

«La question posée par l’étude du Statec ‘Projection des ménages privés et besoins en logement 2010-2030’ est la suivante: si le Luxembourg a besoin d’ici 2030 de 129.000 unités d’habitat supplémentaires, est-ce que le pays est capable de les produire? Si ce n’est pas le cas, est-ce que cela aura un impact sur la valeur de l’immobilier au Luxembourg?

La réponse est à la fois structurelle et politique. Structurellement, sur les 129.000, 80.000 doivent être créées. Les autres sont des rénovations. Aujourd’hui, nous tournons autour de 3.500-4.000 unités par an. Sur 20 ans, un calcul mathématique laisse espérer que le nombre sera atteint, mais il est difficile de croire qu’on ne connaîtra pas, d’ici 2030, de crise financière conduisant à l’abandon de chantiers. Il s’agit donc d’un challenge politique de réussir à suivre le développement du pays.

Les prévisions de croissance de la population luxembourgeoise les plus récentes sont moins conservatrices que précédemment. En 2005, on prévoyait moins de population d’ici 2030 qu’on en prédit aujourd’hui. Cela ne restera pas sans impact sur le prix de l’immobilier à Luxembourg.»