Taux fixes ou variables?
Les taux appliqués par les banques lors de l’octroi d’un crédit immobilier résultent principalement de deux facteurs: la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) et la concurrence entre les banques. Il existe différents types de prêts:
- Le prêt à taux fixe
Il permet à l’emprunteur de garder le même taux durant toute la durée du prêt contracté. L’emprunteur rembourse des mensualités constantes durant toute la durée du crédit, suivant un tableau d’amortissement fixé à la signature du crédit. Ce prêt n’est donc pas impacté par les fluctuations de taux. La contrepartie de cette sécurité consiste en un taux légèrement supérieur au taux variable. Ce type de prêt sera généralement contracté en période de taux bas, ce qui permet à l’emprunteur de ne pas subir une éventuelle remontée des taux. À l’inverse, l’emprunteur ne pourra pas profiter d’une éventuelle baisse supplémentaire des taux.
Selon la Banque centrale du Luxembourg (BCL), le taux fixe s’élève à 1,72% au mois d’avril 2016. Le volume des nouveaux crédits accordés a augmenté de 24 millions d’euros sur un mois pour porter l’activité à 229 millions d’euros en avril 2016, dépassant ainsi l’activité des crédits immobiliers à taux variable.
En glissement annuel, le taux a diminué de 14 points de base tandis que le montant des crédits accordés a augmenté de 83 millions d’euros.
- Le prêt à taux variable
Il permet au taux d’intérêt du crédit de varier pendant la durée du crédit. Ce taux est généralement indexé à un ou plusieurs indices de référence. Les fluctuations des taux se répercutent, à la baisse ou à la hausse, sur les remboursements mensuels du prêt à taux variable avec des limites (taux plancher) et plafonds (taux maximal). Ce type de prêt sera généralement contracté en période de taux élevés, ce qui permet à l’emprunteur de bénéficier d’une baisse de son taux d’intérêt lors d’une éventuelle diminution des taux.
Selon la BCL, le taux d’intérêt variable sur les crédits immobiliers accordés aux ménages a diminué de 3 points de base en rythme mensuel, passant de 1,73% au mois de mars 2016 à 1,70% en avril 2016. En comparaison avec le mois d’avril 2015, ce taux s’est contracté de 10 points de base et le montant des crédits accordés a diminué de 6 millions d’euros.
- Le prêt à taux révisable
Cette formule permet à l’emprunteur de conserver un taux fixe pendant une période définie, généralement 3, 5 ou 10 ans. Au terme de cette période, l’emprunteur retient un taux variable, un taux fixe ou contracte à nouveau un taux révisable.
Combien? Et pour combien de temps?
Théoriquement, les remboursements d’un prêt immobilier peuvent s’échelonner sur une période allant jusqu’à 40 ans. En pratique, la durée de l’emprunt est fonction de l’âge de l’emprunteur et du budget mensuel à disposition. Selon la Commission de surveillance du secteur financier (CSSF), les remboursements réguliers ne peuvent dépasser un montant qui ne laisserait à l’emprunteur un revenu disponible approprié. Une marge de sécurité raisonnable doit donc être prévue, en particulier pour pouvoir faire face à une éventuelle hausse des taux d’intérêt.
Réglementation: en attente d’une loi
Contrairement aux crédits à la consommation, les crédits immobiliers ne disposent pas de réglementation spécifique dans l’état actuel du droit luxembourgeois. Il existe en revanche une directive européenne (2014/17/UE) sur les «contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel», mais le projet de loi permettant sa transposition en droit luxembourgeois n’a pas encore été déposé.
L’objectif de la directive est une protection élevée du consommateur et la création d’un marché transfrontalier compétitif du crédit immobilier.
Elle comporte principalement:
- des obligations d’information du consommateur;
- des règles pour la conduite des affaires et les compétences du personnel;
- une obligation d’évaluation de la solvabilité du consommateur;
- des dispositions sur le remboursement anticipé;
- des dispositions sur les prêts en devises étrangères;
- des dispositions sur les pratiques de ventes liées;
- certains principes de haut niveau (notamment sur l’éducation financière, l’évaluation foncière, les retards de paiement et saisies);
- un passeport pour les intermédiaires de crédit qui remplissent les conditions d’admission dans l’État membre d’origine.