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Protection de la nature

Olos fait annuler un classement en zone protégée



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Pendant la campagne législative, les Verts avaient sorti leurs vélos sur les routes bucoliques de la vallée Mamerdall. (Photo: Blog Claude Adam)

Le fonds d’investissement immobilier Olos Fund, copropriété des promoteurs Flavio Becca et Éric Lux, a fait annuler un règlement grand-ducal de 2012 classant le Mamerdall en zone protégée d’intérêt national, ce qui la mettait à l’abri du bétonnage et de la spéculation.

Coup dur pour les amoureux de la nature et les adeptes des promenades bucoliques dans le Mamerdall. Cette vallée s’étend sur neuf communes luxembourgeoises, qui sont parmi les plus prisées par les spéculateurs immobiliers. À la demande du fonds d’investissement immobilier Olos Fund, le tribunal administratif a annulé le 3 juillet dernier le règlement grand-ducal du 30 novembre 2012 ayant déclaré la réserve naturelle zone protégée d’intérêt national. Un défaut de base légale est à l’origine de cette décision contre laquelle le ministère du Développement durable et des Infrastructures fera appel devant la Cour administrative. Le gouvernement avait classé par règlement grand-ducal plus de 2.378 hectares, alors que la loi sur laquelle il se basait n’en prévoyait que 285.

Propriétaire de parcelles en zone verte, où des restrictions sont prévues au niveau des autorisations de bâtir, dans la zone du Mamerdall, étalée sur Bertrange, Strassen, Lintgen, Lorentzweiler, Kehlen, Mersch, Mamer, Steinsel et Kopstal, Olos Fund avait contesté le changement d’affectation en zone protégée d’intérêt national qui restreint l’utilisation des surfaces et impose de lourdes contraintes aux propriétaires comme l’interdiction d’enlever de la terre, d’effectuer des travaux de drainage ou de transformer les forêts.

Reconversion dans les activités agricoles

Déjà le fait que les terrains étaient initialement classés en zone verte limitait sérieusement le champ d’action des deux promoteurs et développeurs immobiliers qui ont regroupé leurs actifs fonciers dans Olos, Flavio Becca d’une part et Éric Lux d’autre part. Peuvent y être menées des activités variées comme l’agriculture, la culture de fruits et légumes, la sylviculture, l’apiculture ou la chasse, mais des immeubles résidentiels, à moins d’un reclassement par les autorités, ne peuvent y être construits. Or l’objet social du fonds précise qu'il s’emploie à mettre en valeur ses parcelles, les viabiliser, obtenir les autorisations de construire pour ensuite revendre les projets pour en retirer si possible de belles plus-values.

Toutefois, comme les défenseurs d’Olos l’ont soutenu devant les juges, il aurait été envisageable sous ce classement en zone verte d’y réaliser «certaines constructions», notamment celles servant à l’exploitation agricole, jardinière ou maraîchère. Mais en étant intégrées dans le périmètre de la zone protégée, les parcelles perdaient une partie de leur intérêt pour les promoteurs, puisqu’on ne peut rien y construire, pas même des fermes, des serres ou des écuries. Un classement «défavorable» impliquant, selon les termes du jugement, «une impossibilité de donner ses parcelles à bail et partant d’en tirer un quelconque revenu». Bref, des déboires supplémentaires pour un fonds qui se bat sur plusieurs fronts avec les autorités, notamment sur le ban de Gasperich où les autorisations ont mis plus d’une décennie à être délivrées.

Violation de la loi

L’avocat du fonds immobilier avait appuyé sa défense sur le fait que le règlement grand-ducal litigieux avait comme base la loi du 19 janvier 2004 relative au plan national de protection de la nature (36 sites furent retenus). Or, ce texte habilitant vise bien la vallée de la Mamerdall comme zone protégée, mais sur une étendue de 285 hectares. Le règlement de 2012 porte sur 2.378,62 hectares, soit presque 10 fois plus. «Le règlement grand-ducal du 30 novembre 2012 n’est pas conforme à sa base légale habilitante», souligne le tribunal administratif en précisant que le texte encourrait «l’annulation pour violation de la loi». 

Le gouvernement va donc devoir retricoter un projet de loi, avec toutes les contraintes que la création de zones naturelles protégées impliquent au niveau des démarches administratives, à commencer par la consultation de la population ainsi que des tiers concernés. Flavio Becca et Éric Lux en font partie.