Quand l'immobilier va, tout va, dit-on. Mais quand tout ne va plus bien, l'immobilier va-t-il mal pour autant ? Rien n'est moins sûr. En dépit du ralentissement économique dont souffre le Luxembourg, l'activité du marché de l'immobilier de bureaux est restée relativement intense au Grand-Duché au cours de l'année 2002.

 Ainsi, au bout de six mois, le take-up, c'est-à-dire le bilan des surfaces louées ou vendues à usage propre, a atteint 60.000 m2 et les estimations pour l’ensemble de l’année font état d’une surface totale comprise entre 90.000 et 112.000 m2.

 A comparer avec un take-up de 139.000 m2 pour l'ensemble de l'année 2001, qui n'était pas très loin du record de 2000 (141.000 m2).

 Au total, le stock global de bureaux dans la ville de Lux-embourg et sa périphérie, dépasse les 2,2 millions de m2, plus de la moitié étant localisé dans les quartiers centraux (Central business district et gare) et un bon quart sur le plateau du Kirchberg, qui est, incontestablement, le quartier charnière du marché luxembourgeois.

 La surface de bureaux encore disponible dans le pays, elle, est estimée, selon les sources, dans une fourchette entre 100.000 et 130.000 m2, soit un taux de vacance global de quelque 5 à 6%, ce qui peut sembler Byzance quand on se souvient qu'il était inférieur à 1% il y a deux ans de cela.

 Où en est donc exactement le marché de l'immobilier de bureaux ‡ ‡ à Luxembourg ? Quelles sont ses perspectives à court et moyen terme compte-tenu de l'évolution du climat économique et social actuel ?

 Pour répondre à ces interrogations, et à quelques autres, nous avons invité, dans nos locaux, un représentant des trois principales sociétés de conseil et de courtage en immobilier d'affaires à Luxembourg (par ordre alphabétique: Martin Heyse, pour DTZ, Romain Muller, pour Jones Lang LaSalle et Pitt Pirrotte, pour Property Partners-Healey&Baker, représentant 70% du marché, voir les encadrés), pour un débat et un échange d'idées très ouverts.

Loyers tirés à la baisse

 En ce début d'année, la tendance est clairement à un mouvement baissier des prix pratiqués en matière de loyers. "Cette pression sur les loyers est sans doute moins fort au centre-ville, car il n'y a que très peu d'immeubles modernes sur le marché" note Romain Muller (Jones Lang Lasalle). "En revanche, en périphérie, y compris au Kirchberg, on a déjà noté quelques baisses, qui peuvent aller jusque 20%".

 Si le centre-ville ne semble pas trop souffrir de la situation actuelle, il n'en va pas de même pour certains "nouveaux" quartiers en périphérie. "Des zones d'activités comme celles de Syrdall ou de Bourmicht souffrent beaucoup plus du climat actuel constate Martin Heyse (DTZ). Le taux de chômage locatif est plus élevé et on y livre de nouveaux bâtiments qui ne sont toujours pas loués. Là, effectivement, on observe des chutes de prix de loyers de l'ordre de 30-35%. Je connais des sociétés qui sont prêtes à quitter Syrdall au plus vite, même si elles doivent payer près de 20% en plus par rapport à ce qu'elles payent actuellement. En ville, clairement, les négociations des prix ne sont pas aussi dures".

 Ces négociations, en règle générale, portent sur la gratuité du loyer pour une période de plusieurs mois, ou bien sur la mise à disposition d'un budget d'aménagement. "Le but est, bien sûr, d'essayer de conserver un certain niveau de loyers précise Romain Muller. En période de ‘récession’, les sociétés qui sont en périphérie veulent généralement revenir vers le centre ville. Il n'y a pas vraiment de grands immeubles en ville qui soient vides. Ce n'est pas le cas en périphérie".

 Les besoins en trésorerie des entreprises sont de plus en plus urgents. Du coup, c'est toute la politique immobilière qui est souvent revue et corrigée, au point que la grande tradition luxembourgeoise d'être propriétaire de ses propres locaux commence à être mise à mal par la tendance générale qui veut qu'on se désengage de plus en plus de son immobilier, de manière à sortir les immeubles du bilan comptable et de se contenter de locations...

Quand les bureaux s'étalent…

 Ce taux de vacance global de 5-6% affiché sur le marché luxembourgeois est évidemment à prendre en toute relativité. "Ainsi estime Pitt Pirrotte (Property Partners), au centre ville, ce taux de vacance locative est peut-être de l'ordre de 1%.  ‡

‡A Munsbach, en revanche, on atteint 50%. Ca, ce sont clairement des chiffres qui parlent, plus que le taux global".

 L'avantage de quartiers comme Munsbach reste, tout de même, que pour une même distance de l'aéroport que le Kirchberg, les loyers pratiqués peuvent être jusqu'à 25% moins chers. Evidemment, la localisation du site, en particulier, privilégie grandement les sociétés à fortes consonance germanique...

 Comment expliquer cette désaffection certaine des quartiers "nouveaux", qui proposent pourtant des immeubles de haut standing et une situation géographique pour le moins intéressante ? "En périphérie, ou à l'aéroport, ce sont des quartiers qui se sont développés alors que le taux de chômage était de moins de 1% note Martin Heyse. Il y a donc un certain nombre de projets qui ont été initiés en fonction de cette situation très favorable, mais dans des endroits qui n'étaient pas forcément faits pour ça. On peut citer l'exemple de la zone d'activité de Leudelange".

 Quant aux zones "faites pour ça", leur situation n'est pas toujours très avantageuse pour les promoteurs, selon la façon dont ils ont abordé le marché ces dernières années. "Certains ont profité d'un marché florissant pour fixer des prix assez hauts, alors que d'autres ont continué à fonctionner aux prix de marché analyse M. Muller, qui cite volontiers l'exemple de la Route d'Arlon: "C'était un quartier très bien coté précédemment. Lorsque les constructions s'y sont développées, le prix de la location y était de 28 Euro. Aujourd'hui, pour des immeubles neufs, on loue à 21,50 Euro et avec une gratuité de loyer de neuf mois… Cela prouve que même pour un quartier très prisé, et qui reste très porteur, il y a beaucoup de surfaces en concurrence, et cela influe directement sur les prix".

 Conséquence indirecte de cette concurrence acharnée, qu'il convient de ranger dans la catégorie des dommages collatéraux: la disponibilité des terrains est fortement réduite. "Et les secteurs qui en souffrent le plus, ce sont les activités non-tertiaires remarque M. Pirrotte. L'accès à des terrains pour l'artisanat est quasi-impossible, car ces terrains ont été 'mangés' par les promoteurs de bureaux, et que cela a provoqué une flambée des prix. Aujourd'hui, un artisan ne peut pas payer de l'ordre de 2 millions de francs l'are pour y mettre un hall". Ainsi, des zonings qui, à l'origine, semblent avoir été conçus en tant que purs zones artisanales, comme Contern, par exemple, sont "envahies" par des promoteurs de bureaux... ‡

Promoteurs: seuls les plus solides demeurent

 Les promoteurs, justement... Qui sont-ils ? Historiquement parlant, le marché luxembourgeois de la promotion immobilière a toujours été fortement occupé par des sociétés d'origine belge (Codic, Atenor, BPI, Herpain, Leasinvest, Buelens, Bernheim, CPI…) et allemande (DIC, Baumeisterhaus, Domberger, Hochtief...).

 Pour ce qui est des principaux acteurs locaux, des sociétés comme Entreprise Felix Giorgetti, Station Immo ou le groupe Ikogest, ont largement prouvé leur savoir-faire et leur dynamisme dans le métier du développement. Mais les promoteurs luxembourgeois n’en restent pas moins, bien souvent, au second plan. "Il y a eu, il y a quelques années, un phénomène de ‘ruée vers l'or’ se rappelle Pitt Pirrotte. Les promoteurs venant pour l'essentiel de ces deux pays avaient entendu que le Luxembourg pouvait proposer des prix doubles de ce qui se faisait ailleurs. Maintenant que la situation s'est retournée, les nouveaux promoteurs ont clairement freiné leur enthousiasme vis-à-vis du Grand Duché".

Est-ce à dire qu'il ne se passe plus rien d'intéressant, au Luxembourg non plus ? "Certainement pas, au contraire, tranche Martin Heyse. Même à des prix faibles, de notre point de vue, on se situe toujours à des niveaux largement supérieurs de ce qui se peut se faire dans d’autres pays. A Bruxelles, par exemple, ils sont certainement content d’obtenir des loyers autour de 20 ou 21 Euro. A Luxembourg, les bailleurs, eux, se plaignent lorsqu’ils n’obtiennent ‘que’ 21 Euro de loyer".

 D'une certaine manière, donc, le marché s'est quelque peu assaini, le ménage s'étant fait, en quelque sorte, de lui-même. Certains promoteurs, qui n'avaient pas forcément de compétences sur le segment précis de l'immobilier de bureau, se sont brûlés les doigts et sont retournés à leurs premières amours. Ceux qui n’étaient pas au Luxembourg précédemment sont retournés chez eux… Et certains autres, qui sont encore présents sur la place, n'apparaissent pas trop en forme...

 "Les promoteurs 'one shot', qui viennent une fois dans le pays pour seulement tirer la manette, ceux-là, c’est clair, ne viennent plus constate Romain Muller. Les autres, ceux qui sont là depuis plusieurs années, continuent de regarder le marché de près. Il reste donc des opportunités de terrains où l'on peut construire de beaux immeubles dessus, avec de belles situations.

 “Même dans un contexte économique qui est moins porteur, il y a encore beaucoup d'intérêt pour çela. Mais il est clair aussi que bon nombre de promoteurs ne sont pas assez solides financièrement pour envisager de développer et construire de nouveaux immeubles à risque au Luxembourg".  ‡

‡Il faut dire aussi que l'argent ne coule certainement plus aussi facilement qu'il y a quelques années, et que la frilosité devient générale. "Bien évidemment, les banques demandent aujourd'hui des garanties de plus en plus importantes, ce qui fait que les financements sont de plus en plus difficiles à obtenir. Le robinet est fermé. Il faut          vraiment déjà avoir un grand nombre de garanties quant aux locations futures pour vraiment envisager pouvoir se lancer" constate M. Pirrotte.

 Le pays reste pourtant très attractif et le placement de type immobilier retrouve ses lettres de noblesses perdues, un temps, à l'époque des flambées "Internet" sur les marchés financiers. “De piètres investissement, presque sans aucun intérêt, les placements collectifs immobiliers, qui assure toujours, bon an mal an, 6 à 7% de rendement, apparaissent aujourd'hui comme quelque chose de formidablement stable et appréciable” ajoute M. Pirrotte.

Vers un assainissement

 Quels sont actuellement les grands projets en cours de finalisation, et quelles sont les principales transactions qui ont été enregistrées récemment ? L'un des principaux acteurs en la matière seront les institutions européennes, en pleine phase de redéploiement dans la perspective de l'élargissement de l'Union à 25 membres qui sera en majeure partie concrétisée en mai 2004.

 "Il est évident que les taux de location du parc immobilier à Luxembourg seront grandement influencés par les institutions européennes, mais aussi par l'Etat et les organisation para-statales" prévoit Romain Muller.

Une situation que Martin Heyse tente de chiffrer: "Sur les terrains 'naturels' que sont le Kirchberg et la Cloche D'Or, sur lesquels des infrastructures et des bâtiments sont déjà en place, je pense que ce sont, à terme, plus ou moins 150.000 m2 qui seront nécessaires pour les besoins des institutions européennes".

 Pitt Pirrotte, lui, s'attend même à ce que la situation se débloque assez rapidement: "D'ici à la première moitié de cette année, je peux vous dire qu'il devrait se réaliser quelques grandes transactions concernant deux ou trois grands occupants. Cela va assainir le marché et enlever pas mal de mètres carrés d'un seul coup. On se retrouvera donc dans une situation beaucoup moins 'limite' – du point de vue des bailleurs – qu'elle ne l'est actuellement. On ne sera pas encore revenu au niveau d'il y a deux ans, mais il y aura un gros mieux, c'est évident".

 Le début de l’année 2003 s'annonce, en tous les cas, plutôt bien fournie en matière de nouveaux espaces disponibles. Parmi les plus importants devant être livrés, notons, par ordre chronologique, une première phase de 4.000 m2 des 24.000 m2 du West Side Village de Capellen-Mamer (pour mars); les 13.000 m2 du Goldbell II à la Cloche d’Or et les 10.000 m2 du Somaco – Office Parc, au Findel (Bâtiment Leonardo Da Vinci), attendus pour ce printemps, tout comme les 4.000 m2 du bâtiment au 551 route de Neudorf à Kagelsbrück.

 Plus tard, dans l’année, voire pour le début 2004, d’autres grandes mises à disposition de surfaces sont attendues: les 10.000 m2 du bâtiment Geos de l’Espace Kirchberg; les 19.000 m2 du projet Deloitte&Touche à Neudorf (dont il ne reste, disponibles, que 4.000 m2); les 25.000 m2 du projet Ehlinger à Hamm ou encore les 22.500 m2 pour l'Atrium BP "Emporium" à Bertrange. Autant de surfaces disponibles, parmi tant d'autres, qui n'ont pas encore trouvé définitivement preneurs.  

 Evidemment, pour tous ces nouveaux bâtiments ultra-modernes livrés ces prochains mois, il faut se replacer dans un contexte passé, loin du marasme d'aujourd'hui.

 Car du projet de construction à la livraison clé en mains, il peut s'écouler trois ans et demi, quatre ans. "Dans cet intervalle de temps, tout peut changer de manière radicale note Martin Heyse. Aujourd'hui, par rapport à il y a quatre ans, la situation mondiale n'a plus grand chose à voir. Or, les immeubles que l'on retrouve aujourd'hui sur le marché sont ceux qui ont été décidés en 1999. Ce qui est certain, c'est que le ralentissement tel que nous le vivons maintenant a été plus rapide que nous le prévoyions. On s'attendait plutôt à ce qu'il survienne fin 2002-début 2003, mais certainement pas il y a un an et demi".

 "Il faut bien avoir à l'esprit que la construction de l'immeuble, en elle-même, dure au moins 18 mois complète Pitt Pirrotte. Or, en cas de problème, l'économie réagit en général bien plus rapidement qu'une bétonneuse ! Une fois qu'un chantier est lancé, il est donc bien difficile de l'arrêter".

Conseils plus pointus

 Qui dit nouvelles conditions de marché dit, également, nouvelle façon de travailler pour les agents et conseils immobiliers. Fini le temps où il suffisait de présenter un bel immeuble à un client, pour que celui ci sorte son chéquier et accepte la transaction. "Du coup, le métier n'avait pratiquement plus aucun intérêt" ironise presque Romain Muller, qui constate une plus grande professionnalisation de la part des occupants potentiels, dans leur approche d'un projet immobilier.

 "Aujourd'hui, les entreprises prennent le temps de comparer plusieurs immeubles. A notre niveau, nos interlocuteurs sont plutôt des project managers qui effectuent une analyse approfondie de l'occupation de l'immeuble, qui étudient de près les techniques installées, etc".

 Incontestablement, la nécessité de surveiller au plus près les frais généraux des bilans incite à une plus grande prudence... mais aussi à une plus grande confiance accordée aux professionnels: "Les promoteurs ont besoin de nous, car ils ont des immeubles à placer et nous laissent donc un maximum d'initiatives pour trouver et décider les  ‡

‡quelques rares locataires à venir. Les locataires, eux, ont aussi besoin de nous pour les aider à négocier des conditions plus intéressantes" résume Pitt Pirrotte.

 Martin Heyse, aussi, fait ce même constat d'une professionnalisation accrue de la clientèle: "Clairement, le client est plus averti, plus pointu. Il a par exemple des connaissances bien plus pointues de l'environnement, qu'il soit législatif ou fiscal. Cela a aussi pour principale conséquence de rendre le marché beaucoup plus dynamique et les échanges bien plus fructueux".

 Cette approche plus spécialisée se retrouve également dans la façon de traiter avec les professionnels de l'immobilier: "De plus en plus souvent, on constate qu'il est fait appel à deux agences différentes pour traiter un même dossier: une pour les locataires et une pour les bailleurs remarque Pitt Pirrotte. Cela n'existait pas il y a quelques années. L'intérêt est que les décisions prises, au final, nous paraissent bien plus logiques et rationnelles"

 Cette évolution est également étroitement liée à la mutation du paysage économique et structurel des entreprises à Luxembourg, notamment dans le secteur financier: fini les interlocuteurs "luxo-luxembourgeois" des grandes heures de la BIL, la BGL ou l'Arbed… Aujourd'hui, ce sont des groupes internationaux qui interviennent dans les négociations, avec des approches et des techniques qui n'ont plus rien à voir avec ce qui se fait en "local".

Esch-Belval: pas vraiment une alternative

 Comment se profile donc l'avenir du marché immobilier à Lux-embourg, petit pays d'une superficie restreinte de 2.586 km2, où il sera bien difficile de trouver éternellement de nouveaux espaces à bâtir à mois d’envisager une peu probable annexion de la Province du Luxembourg-Belge ou d’une partie de la Moselle française? "Un ‡ ‡nouveau projet de 54.000 m2 est en train de démarrer au Kirchberg (sur le terrain de AEG), un quartier qui devrait encore se développer très fort dans les dix prochaines années rappelle Romain Muller. Le problème est que dans 10 ans, il n’y aura plus de terrains ! Il faudra s’étendre à nouveau vers les quartiers résidentiels du Kirchberg et, au fur et à mesure de la demande, trouver de nouveaux espaces".

Une des solutions pourrait être, pourquoi pas, de construire plus en hauteur que ce qui se fait actuellement. Les deux tours de l'Europe, qui commencent à s'ériger de part et d'autre du Boulevard Kennedy, à l'entrée du plateau côté ville, pourraient servir, en la matière, de locomotive. Mais ce n'est pas si simple.

"Urbanistiquement parlant, il devrait en effet y avoir une incitation à le faire. Du moins, cela ne devrait pas être défendu de le faire" commente Pitt Pirrotte, faisant allusion aux réglementations strictes en matière d'occupation des sols qui ne prévoient en effet pas de structure d'immeubles en hauteur. Du reste, de telles constructions ne seraient pas nécessairement viables.

 "La gestion des coûts dans une structure en hauteur est extrêmement élevée et aucun projet immobilier à Luxembourg ne justifie de telles dépenses" estime ainsi Martin Heyse.

 Du coup, à défaut d'une floraison de nouveaux immeubles dans les années à venir, il faut s'attendre à voir le parc immobilier "s'enrichir" de nombreux bâtiments dits "de seconde main", rénovés et remis sur le marché, dont l'un des attraits supplémentaires sera, également, la dispense de TVA, ce qui peut s'avérer, financièrement parlant, très pesant dans un budget. 

 Et les friches de Belval ? Cette nouvelle "cité" qui se profile dans un horizon pas si lointain que ça , fierté de la réhabilitation indutrielle du sud du pays? Et les perspectives des 700.000 habitants au Luxembourg ? Faut-il y voir, là, des opportunités pour le marché de l'immobilier d'affaires? C’est, pour l’heure, peu probable.

 "Mis à part Dexia-BIL qui a déjà prévu d'y installer un centre administratif, ces terrains de Belval seront surtout occupés par des universités et le CRP Tudor, ainsi que par les logements" rappelle ainsi Martin Heyse. Pas de quoi, donc, générer une réelle alternative à l'engorgement de la situation à Luxembourg si ce n’est, peut-être de soulager le réseau autoroutier en direction de la capitale, pour déplacer le problème ailleurs...

 Pitt Pirrotte va même plus loin dans la réflexion: "A très long terme, je suis prêt à parier que la frontière entre Esch et Luxembourg-ville aura disparu et que les deux villes seront liées l’une à l’autre et que la transition ne sera plus perceptible. On pourra alors envisager la croissance d'un réel pôle de bureaux sur Esch".

 Le pari est pris… Rendez-vous dans vingt-cinq ans pour un nouveau débat ?