La réalité des chiffres est là: sur les 10 dernières années, le prix moyen du m2 en ville a progressé de 60% pour les appartements. Il coûtait 3.830 euros en 2005 et 6.064 euros en 2014. En ce qui concerne les maisons, la progression est plus sensible encore, puisque, sur la même période, le m2 est passé de 3.000 euros à 5.000 euros, soit une hausse de 70%. «Bien entendu, ce sont des prix moyens et il convient de faire la distinction entre le sud du pays et le nord, mais la progression est significative. Les prix ont continué de progresser y compris au plus fort de la crise», constate Angélique Sabron, responsable du département Résidentiel chez JLL Luxembourg.
Bonne nouvelle pour ceux qui ont investi il y a 10 ans et plus, mais qu’en est-il pour ceux tentés par l’aventure aujourd’hui, compte tenu du niveau atteint par les prix? Il est facile d’imaginer que ces prix vont bien finir par se stabiliser, voire régresser. «On faisait le même commentaire, il y a une décennie. Il n’en a rien été. De nombreux facteurs positifs sont réunis pour laisser présager de nouvelles hausses dans les années à venir», affirme l’experte.
Tous les voyants au vert
Quels sont ces indicateurs? La stabilité politique du Luxembourg, qui rassure les grosses fortunes et les investisseurs, y compris de plus en plus d’investisseurs étrangers, en est un. Sur le plan démographique, la population va également continuer à augmenter. En matière d’économie, le Luxembourg a plutôt bien traversé la crise et a d’ores et déjà retrouvé des couleurs. «L’annonce d’un Plan directeur sectoriel dédié au logement confirme également qu’il y a une volonté de la part du gouvernement de vouloir agir en faveur de l’habitat. Même le fait que l’immobilier soit cher est une bonne nouvelle pour le marché. Il y a toute une partie de la population qui gagne bien sa vie, mais qui ne dispose pas forcément d’un apport suffisant pour acheter un bien ou qui hésite tout simplement à s’engager dans un projet s’inscrivant dans le long terme. Tous ces salariés font d’excellents locataires, car ils sont fiables, financièrement parlant», explique Mme Sabron.
Dès lors qu’une personne dispose d’un apport suffisant – «les banques demandent généralement à ce qu’il soit équivalent à au moins 20% de l’investissement», précise l’experte –, et d’un minimum de visibilité sur le plan professionnel, elle a donc tout intérêt à investir dans la pierre, pour y vivre personnellement ou à des fins locatives. Pas inutile de souligner que le revenu locatif brut est actuellement supérieur à 4%, soit bien plus intéressant que bon nombre de solutions d’épargne accessibles au grand public.
Les loyers, aussi, ont bien entendu fortement évolué. S’il n’est pas difficile de dégotter un bien à acheter, en revanche, réaliser une excellente affaire s’avère autrement plus compliqué. «C’est effectivement une gageure. Si les Luxembourgeois sont très attachés à la pierre, la concurrence est également de plus en plus vive. Le marché du résidentiel intéresse aujourd’hui des investisseurs autrefois concentrés uniquement sur le marché de l’immobilier de bureaux. C’est le cas de certains fonds de pension ou de family offices qui achètent des cages d’escaliers complètes, voire des résidences entières. Les professionnels disposent de moyens financiers et logistiques qui font qu’il est difficile pour un particulier de tomber sur une pépite. Même les bâtiments anciens et en mauvais état sont rachetés pour être complètement désossés, rénovés et reconvertis, voire détruits. Le terrain, surtout s’il est bien placé, a pris énormément de valeur», souligne Angélique Sabron. Cela dit, le fait que les taux de crédit des banques soient actuellement très bas offre un peu plus de latitudes aux acheteurs. Tout comme le fait de s’écarter de la capitale en direction du Nord (ou au-delà des frontières). Certaines communes du nord du pays affichent ainsi encore un m2 moyen inférieur à 3.000 euros, alors qu’il dépasse, parfois allègrement, 5.500 euros dans la capitale, précisent l’Observatoire de l’habitat et le Statec dans une note datée de mars dernier. Mais si c’est pour louer, les revenus locatifs sont, bien sûr, au diapason.