Plus d’un milliard d’euros investis l’an dernier. 1,08 milliard exactement selon les chiffres fournis hier par Inowai à l’occasion de sa conférence annuelle sur le marché des bureaux au Luxembourg. Un chiffre qui montre à nouveau l’excellente santé de l’immobilier de bureaux au Grand-Duché. «On n’aurait jamais pu imaginer un tel niveau en 2012», s’étonne Jean-Philippe Amadei, senior consultant capital markets chez Inowai.
Le niveau des investissements a en effet doublé en deux ans (504 millions en 2012) et triplé par rapport à 2010 (345 millions). 36 transactions ont été réalisées, les plus importantes dans le quartier de la gare, devant le Kirchberg et la Cloche d’Or. En 2014, 139.256 m2 ont été livrés et Inowai prévoit un volume équivalent pour cette année. Une dizaine de projets majeurs sont engagés, ils concernent notamment les quartiers de Belair/Merl, le Kirchberg et Belval.
Prudence
Le groupe immobilier observe aussi la structuration d’un pôle majeur allant du Kirchberg à la Cloche d’Or, incluant le centre-ville et la gare qui continuent à attirer de nouveaux investisseurs internationaux publics et privés. Un croissant qui concentre plus de 70% de l’immobilier de bureaux à Luxembourg. Et qui sera dans quelques années desservi par un tram, ce qui le favorisera enore.
«Il y a encore de beaux projets en cours sur Luxembourg, commente Vincent Bechet, senior partner. Et ce qui est particulièrement intéressant c’est que, pour 80% de la surface totale, ils ont déjà leurs occupants.» Il lance toutefois un mot de prudence à l’égard des promoteurs: «Restez les pieds sur terre, ne croyez pas que le Luxembourg va croître à l’infini.»
Un attrait croissant
Le marché de la location a aussi nettement progressé par rapport à 2013. Au total, 205.941 m2 ont été loués l’an dernier, soit 35,6% de plus que l’année précédente. 294 transactions ont été enregistrées. Avec près d’une opération par jour, le rythme a donc été très soutenu. La superficie moyenne a été de 700 m2, mais le second semestre a connu de très grosses opérations: l’emménagement de PwC dans son nouveau siège de 30.000 m2 à la Cloche d’Or et celui de KPMG au Kirchberg (17.000 m2).
Leader du marché avec 20% des transactions, Inowai juge que les opérations enregistrées en 2014 confirment l’intérêt à long terme des investisseurs pour le Luxembourg. À titre d’exemple, il pointe l’arrivée de la China Merchants Bank qui s’installera au centre-ville de Luxembourg dans l’immeuble Royal20 de Leasinvest, sur quelque 5.000 m2.
Les secteurs les plus recherchés ont été le Kirchberg et la Cloche d’Or avec respectivement 20% et 17% des transactions. Un succès qui est aussi lié au fait que les espaces souhaités n’étaient pas disponibles en centre-ville et au niveau de la gare.
Cette forte demande, qui permet de maintenir le vide locatif aux alentours de 5% depuis 2012 (5,53% en 2014), a aussi pour conséquence de tirer les loyers vers le haut. L’an dernier, ils sont toutefois restés stables. Ils atteignent jusqu’à 540 euros par m2 par an au centre-ville, 420 euros dans le quartier de la gare, 396 euros au Kirchberg et 336 euros à la Cloche d’Or.
Au niveau du taux de vacance, Vincent Bechet estime qu’il devrait rester au niveau des 5% dans les prochaines années. «Je ne le vois pas descendre jusqu’à 3% comme certains le prédisent. Il ne faut pas oublier que les déménagements de PwC, KPMG ou EY laissent des bâtiments vides également.»