La classification sectorielle Global Industry Classification Standard (GICS), créée par Standard & Poor’s et MSCI en 1999, séparait les sociétés cotées en 10 secteurs principaux. Depuis le 1er septembre 2016, les sociétés foncières ou Real Estate Investment Trusts (REITs) ne figurent plus dans le groupe des valeurs financières, mais disposent de leur propre secteur dédié. C’est la première fois depuis l’instauration de la classification GICS qu’un nouveau secteur apparaît, portant leur nombre à 11.
Ce changement est motivé en premier lieu par la très faible corrélation entre l’immobilier et le secteur des financières, et en deuxième lieu par la spécialisation croissante des foncières cotées, notamment aux États-Unis (bureaux, commerces, hôtels, résidentiel, santé, etc.). Ce changement illustre l’attrait de l’immobilier coté: sur le plan mondial, en termes de capitalisation boursière cumulée, l’immobilier représente 4% du GICS, se plaçant au huitième rang des 11 secteurs – avant les Services aux collectivités, les Matériaux et les Services de télécommunications.
Le secteur pourrait disposer d’un fort potentiel de revalorisation de ses composants fondamentalement solides.
David Seban-Jeantet, head of asset management (Société Générale Private Banking)
Cette modification de la classification devrait amener les gérants, indépendamment de leur périmètre géographique d’investissement, à s’intéresser au secteur immobilier de manière spécifique. Or, au-delà de cet effet d’aubaine, le secteur jouit de qualités intrinsèques indéniables. Au vu de ce repositionnement, qui démontre l’importance de l’immobilier en tant que classe d’actifs à part entière, de l’accroissement possible des entrées de capitaux et d’un élargissement de la base d’investisseurs, nous pensons que le secteur pourrait disposer d’un fort potentiel de revalorisation de ses composants fondamentalement solides.
Compte tenu de l’environnement actuel de taux extrêmement bas, l’écart entre les rendements en dividendes offerts par les REITs et les rendements obligataires en recul devrait rester suffisamment marqué pour que les investisseurs, et les établissements financiers ajoutent les REITs à leurs portefeuilles.
Après les déboires de l’immobilier anglais provoqués par le résultat du référendum du 23 juin, les investisseurs pourraient se focaliser sur le segment porteur de l’immobilier résidentiel allemand.
L’immobilier en Allemagne connaît une croissance tardive et présente encore un potentiel intéressant. Lors des 25 dernières années, les prix de l’immobilier allemand ont progressé plus lentement que dans le reste de l’Europe avec une croissance de seulement 55% alors que l’on observait +130% en France et aux États-Unis, +145% en Espagne, +240% aux Pays-Bas et +290% au Royaume-Uni. L’immobilier résidentiel allemand devrait combler cet écart de valorisation grâce à plusieurs facteurs structurels tels que la pression démographique (l’afflux de réfugiés déséquilibre l’offre et la demande), un faible taux de vacance, une vague de fusions-acquisitions et l’augmentation des prêts hypothécaires.