Après une forte chute du PIB en 2009 (-3,7%), l’économie luxembourgeoise a remonté la pente de manière significative en 2010 (3,2 % contre 1,7 % dans la zone Euro).
«Pour 2011, nous attendons un taux de croissance similaire au Luxembourg tandis que l’économie de la zone Euro devrait ralentir lentement sous l’effet des programmes d’austérité fiscale», précise Martin Heyse.
Du côté du marché de l’investissement, en raison d’un premier semestre particulièrement faible, le volume en 2010 a été plus faible de 31 % par rapport à 2009 (345 millions d’euros contre 500 millions). «Le marché luxembourgeois, qui dépend fortement de l’activité des fonds d’investissements ouverts allemands, a souffert de l’absence de ces acteurs en raison de leurs difficultés actuelles. En 2010, les acteurs du Benelux ont dominé le marché des investissements, en l’absence des fonds allemands.»
Toutefois, la demande des produits de bureaux de qualité est restée soutenue et l’activité d’investissement a progressivement augmenté en 2010. Le rendement des bureaux haut de gamme a été stable durant la majeure partie de 2010, mais une première fluctuation du rendement de 6% a eu lieu au 4e trimestre.
«Le stock des bureaux représentait, fin 2010, 3,14 millions de m². La commercialisation totale des surfaces de bureaux a représenté 117.272 m² en 2010, soit une baisse de 7% par rapport à l’année dernière. L’activité de location a enregistré une certaine reprise au cours du second semestre, la commercialisation enregistrant une hausse de 27%.»
Surplus d'offre
Ce chiffre positif n’empêche pas une hausse du taux d’inoccupation au Luxembourg, puisqu’il atteint 7,2% en 2010 contre 5,4% en 2009. «Nous ne nous tracassons pas plus que ça dans la mesure où ce taux est plus faible que la moyenne des principaux marchés de bureaux européens. Plusieurs projets spéculatifs ont été livrés en 2009 et au cours du premier semestre 2010. Une livraison qui a entraîné un surplus de l’offre sur le marché. Parmi les réalisations importantes, je peux citer le bâtiment Vertigo (24.306 m²) à la Cloche d’Or et les bâtiments Excio et Extimus à l’Atrium Business Park de Bertrange (11.010 m²). Tant pour 2011 que pour 2012, les livraisons devraient encore ralentir en raison d’une réduction dans les futures réalisations spéculatives. Par conséquent, le stock de bureaux devrait augmenter de 45.100 m² en 2011 et de 17.300 m² à peine en 2012.
En termes de répartition d’occupations, sans grande surprise, les services représentent 73% de la commercialisation totale en 2010. Le segment le plus dynamique a été, comme à l’accoutumée, le secteur bancaire et financier (32%), suivi des services IT (13%) et juridique (18%). A noter que le secteur public représente 20% contre 8% en 2009.
Enfin, les loyers restent stables. En 2010, la moyenne des loyers de bureaux haut de gamme était estimée à 38€/m²/mois dans le centre-ville, 31€ au Kirchberg (Est de la ville), 28,5€ à la Cloche d’Or (Sud de la ville) et 26€ à l’aéroport (périphérie-Est).