À deux mois de la fin de l’exercice, les chiffres montrent qu’on s’oriente définitivement vers une toute grande cuvée pour l’immobilier de bureaux luxembourgeois.
Selon les chiffres fournis par JLL, le volume d’investissement s’élève à 825 millions d’euros au terme du troisième trimestre, un chiffre déjà proche du total de 2014 (889 millions d’euros). Pour cette année, l’opérateur immobilier s’attend à ce que la barre du milliard soit franchie.
JLL observe que le marché est très liquide et est alimenté par de nombreux acteurs bénéficiant de fonds importants. Leur origine a aussi tendance à se diversifier. Si les investisseurs locaux et ceux venus de Belgique avaient dominé le marché au cours des cinq dernières années, cette fois on constate une large internationalisation: le premier groupe vient du Moyen-Orient (33%), il est suivi par les États-Unis (23%), les investisseurs locaux (21%), la Belgique (11%), la France (7%) et l’Allemagne (5%).
De l’espace en plus
Le marché de la location de bureaux, lui, s’est donné un peu d’air. De nouveaux produits et des immeubles de seconde main sont venus compléter l’offre qui est actuellement de 156.000 m2 disponibles. Il y a trois mois, selon JLL, elle n’était que de 138.000 m2.
Le taux de vacance est donc légèrement remonté à 4,2%. Il n’était plus que de 3,8% fin juin alors qu’il était encore de 4,7% à la fin de l’année dernière. Mais il devrait à nouveau repasser sous la barre des 4% avant la fin de l’année, pour remonter ensuite en 2016 avec l’arrivée de nouveaux immeubles.
Mais le marché de la location risque l’asphyxie à tout moment avec une demande qui reste importante sur le territoire grand-ducal. Au troisième trimestre, 58.000 m2 ont encore été pris en location, soit 12% de plus qu’entre avril et juin. Sur les neuf premiers mois de l’année, on en est donc à 145.000 m2, 10% de plus qu’à fin septembre 2014.
Les loyers trinquent
Les institutions européennes en sont en partie responsables avec une demande qui équivaut à 27% du total. Sur la moyenne des 10 années précédentes, elle ne représentait que 8% des besoins.
JLL estime que, d’ici la fin de l’année, la prise en occupation atteindra au moins 185.000 m2, un des taux les plus importants de ces cinq dernières années.
Cette forte demande aura à nouveau des conséquences sur les loyers, même si l’offre a cette fois un peu augmenté. Au Kirchberg, ils ont grimpé de 6% en un an et à la Cloche d’Or de 5%. Au centre-ville, ils restent inchangés à 45 euros/m2/mois, même si de nouveaux projets comme le Royal20 et le Royal Grace atteignent 50 euros.