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Marc Hansen, ministre du Logement

Je ne suis pas magicien



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D’abord soutien de Maggy Nagel en tant que secrétaire d’État, puis ministre à part entière depuis décembre 2015, Marc Hansen assure que la thématique doit être pensée sur le long terme. (Photo: Mike Zenari)

Face au manque criant de logements, de nouvelles pistes ont été explorées par le gouvernement pour trouver de nouveaux terrains. Des mesures fiscales ont également été prises pour inciter les propriétaires à placer leurs biens sur le marché. Mais les résultats de cette politique ne devraient pas se voir avant plusieurs années.

M. Hansen, le premier objectif en matière de logement du programme de coalition est la maîtrise de l’évolution des prix sur le marché en augmentant l’offre de logements et de terrains constructibles. À 18  mois de la fin de cette législature, cet objectif est-il en passe d’être réussi?

«Si on parle de la maîtrise de l’évolution des prix, on peut surtout parler des prix qui se font sur des terrains dont l’État est propriétaire. Sur cet aspect, je peux vous montrer que cette évolution a été maîtrisée en vous citant un exemple très concret où ça a été fait de façon assez spectaculaire au cœur de la meilleure situation à Luxembourg-ville. Là où le Fonds d’urbanisation et d’aménagement du plateau de Kirchberg (Fuak) vendait par le passé les terrains disponibles au plus offrant, ce qui était selon moi une grande erreur, nous avons effectué un changement de paradigme pour maîtriser cette évolution des prix. À la Semaine nationale du logement, en octobre 2016, les 100 premières unités d’habitation ont été offertes aux personnes désireuses d’acheter un bien au prix moyen de 4.200 euros du mètre carré. Sur le marché, les prix s’établissent au double de ce prix, voire plus.

Ce n’est ici qu’un exemple... Quelle est votre vision sur l’ensemble du territoire?

«Sur les terrains qui sont en possession de l’État, nous sommes en train de le faire. Ce serait illusoire de prétendre qu’on puisse faire baisser tout le marché de l’immobilier au Luxembourg. Il existe aussi un marché qui est libre et qui fonctionne. Il existe aussi des gens qui n’ont pas de problèmes de logement. Je ne me lève pas tous les jours pour ces personnes-là, je me lève pour tous les autres. L’exemple du Kirchberg montre que c’est faisable, là où il y a des possibilités. Même dans les meilleurs quartiers.

Qu’en est-il, dans ce contexte, de la reconversion des anciens terrains d’ArcelorMittal?

«Par rapport au gouvernement précédent, nous avons effectivement débloqué la situation. Au laminoir de Dudelange, la situation était figée pendant une dizaine d’années et nous allons y construire 1.000 unités d’habitation avec 160.000m2 de surface commerciale, notamment. On vient de présenter le master plan pour Wiltz avec là aussi 1.000 unités d’habitation et on vient d’entrer dans la dernière phase d’Olm pour 1.000 autres unités d’habitation. Pour tous ces sites, le prix sera maîtrisé, soit pour la vente, soit pour l’emphytéose, soit pour le locatif. Je pourrais continuer avec d’autres exemples, mais je ne veux pas le faire pour égrainer le nombre d’unités, car je ne suis vraiment pas un fanatique des chiffres. Cette approche chiffrée n’est, selon moi, pas la bonne, car elle fait passer au second plan la question de la qualité des logements sociaux construits. Un aspect tout aussi, voire plus, important que leur nombre.

Les projets de construction sur ces terrains devraient être entièrement sortis de terre d’ici 2032. Est-ce un délai normal face à la demande croissante?

«Face à la demande, c’est un délai trop long. Mais face à un quartier entier nouveau qui sort de terre, cela est normal. Si on regarde Belval, le projet est né en 2005, et en 2017, les aspects liés aux commerces et au logement ne sont toujours pas finis. C’est aussi un projet qui s’est établi sur 15 ans maintenant... Mais au vu de la problématique, nous sommes d’accord qu’il faudrait que tout soit livré la semaine prochaine. Dans ces projets, on parle toujours du volet logement, mais il faut aussi évoquer la qualité de vie. À Wiltz, par exemple, ce sera un projet pilote pour l’économie circulaire avec le plus grand mur d’escalade sur la cheminée de la friche industrielle où on parle de 400 emplois.

Des programmes sont lancés, mais l’offre reste toujours insuffisante par rapport à la demande...

«Naturellement. Il nous faudrait encore une dizaine de transactions de ce type pour avancer, mais sur les terrains dont nous disposons, nous travaillons. Si on parle de chiffres, vous pouvez me dire que c’est encore très bas, mais si on regarde l’évolution, elle est positive. Il y a encore deux ans, la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) avait une production de 80 unités d’habitation par an. 80! Il y a eu une décision politique et cette production a triplé au cours de deux années. Cette dernière est passée de 80 à 250 unités par an. Naturellement, 250, ça ne suffit pas, mais c’est du concret et cela n’avait pas été fait précédemment.

Depuis des dizaines d’années, nous avons une problématique qui n’a fait que s’amplifier.

Marc Hansen, ministre du Logement

L’un des concepts que vous avez annoncés lors de votre entrée en fonction était d’être «avant tout pragmatique». Cela est-il toujours d’actualité dans un contexte de précampagne électorale?

«C’est toujours mon leitmotiv. Dans ce contexte, il faut aussi être honnête et ne pas chercher la polémique. Je parle toujours du retard historique qui est à travailler, parce que depuis des dizaines d’années, nous avons une problématique qui n’a fait que s’amplifier. Et à ce retard historique s’ajoute l’arrivée, selon les derniers chiffres du Statec, de 11.000 à 12.000 personnes chaque année. Soit l’équivalent d’une commune comme Bettembourg. Si je suis honnête, je ne peux pas vous dire que je résous cette situation dans six mois, dans deux ans ou dans quatre ans. C’est illusoire. J’ai toujours dit et je le répète: je ne suis pas magicien. Mais le passage de 80 à 250 unités par la SNHBM représente un plus chaque année de 180 unités. Et chaque petite unité compte.

Ce ministère doit donc posséder un calendrier à très long terme, en dehors de toute autre échéance…

«Au même titre que celui de l’Éducation nationale ou de l’Enseignement supérieur, qui mettent en place des choses qui se développent à des horizons éloignés. On ne peut pas résoudre le problème du logement à court terme. Ce qu’on est en train de faire, avec le compromis de vente par exemple, ne prendra effet que dans quelques années. Le texte a été déposé par le ministre de l’Intérieur et prévoit que les terrains classés en zone urbanisée doivent être viabilisés endéans un certain laps de temps. Tout cela pour éviter que dans 20 ou 30 ans, des Baulücken soient encore dans les mains de propriétaires privés et ne soient pas vendus. C’est une mesure qui ne va pas prendre effet deux mois avant les élections.

Lors de votre prise de fonction, vous annonciez aussi vouloir chercher de nouvelles solutions pour augmenter la surface de terrains disponibles. Quel est le résultat de ces démarches?

«Les terrains d’ArcelorMittal n’étaient pas, jusqu’à présent, entre les mains de l’État. Cela représente 60 hectares dans tout le pays. À cela, il faut rajouter les 40  hectares des vieilles friches d’Esch-Schifflange, dont les discussions sont en cours, ce qui nous amène déjà à 100 hectares supplémentaires. Les plans sectoriels sont aussi en train d’être discutés avec, là aussi, des acteurs de terrain qui ne sont pas encore visibles... Mais il est important de dire qu’il n’est pas nécessaire que tout soit propriété de l’État. Dans la réforme fiscale, on a beaucoup parlé du demi-taux sur la plus-value, qui est en application depuis juillet 2016, mais bien moins de la réglementation prise en faveur de la gestion locative sociale qui offre la possibilité aux propriétaires de bénéficier d’un loyer garanti en échange d’un loyer situé à 30 ou 40% sous le prix du marché. Ces propriétaires peuvent désormais exonérer le loyer à 50%, ce qui fait que la perte de loyer qu’ils ont peut-être est largement compensée par l’exonération fiscale. La seule condition: que l’association ou la commune qui pratique la gestion locative sociale ait une convention avec le ministère du Logement. Ce n’est donc pas l’État qui construit, mais bel et bien le privé, et le seul apport étatique vient de la réglementation fiscale.

Quels sont les premiers résultats concrets de cette mesure?

«On a commencé l’année avec 300 unités d’habitation et, d’ici la fin de l’année, on devrait atteindre un chiffre situé entre 500 et 600. Là aussi, on double peut-être le nombre de logements disponibles qui sont des logements libres du fait d’une hospitalisation ou d’une absence. On n’en parle pas beaucoup, mais c’est un outil qui est en train de se faire connaître des investisseurs ou des propriétaires de Baulücken, qui constatent que ça s’est fait de façon correcte.

Face aux estimations qui tablent sur un pays à plus d’un million d’habitants d’ici 2060, la solution restera-t-elle de densifier le bâti?

«La seule solution, c’est de multiplier les différentes pistes et de travailler sur chaque axe. C’est difficile, mais c’est la méthode à suivre. La densification des maisons est une piste, mais il faut aussi parler dans ce contexte de la densification en hauteur. Les communes sont en train de changer leur législation sur ce sujet, mais c’est bien évidemment une piste à creuser.

La première tour d’habitation va voir le jour au Kirchberg, porte de l’Europe, pour un public assez aisé. Est-ce le modèle à suivre?

«Non, même si le marché ne va pas disparaître. Mais nous pouvons partir du projet pensé par le Fuak, avec des prix plus abordables. Il y a des tours qui vont naître à Belval, sous la responsabilité du Fonds Belval. Si j’évoque les friches que nous sommes en train d’aménager, il faut aussi parler de tours, en accord avec les communes. Et, plus important encore, il faut aussi parler de la qualité du projet urbanistique. Je ne veux pas voir naître des tours de mauvaise qualité comme c’était le cas il y a 30 ans en France avec toutes les problématiques qui se sont posées depuis. Il faut donc parler de zones mixtes et de qualité urbanistique. Ne pas seulement vouloir construire en hauteur, mais aussi avoir de l’espace pour avoir une bonne qualité.

D’autres types d’habitats, comme les habitations groupées qui font leur apparition à Luxembourg-ville, sont en plein développement. Est-ce que d’autres modèles venus de l’étranger ou des concepts pensés ici sont en cours d’analyse?

«La colocation est déjà possible. La loi ne la prévoit pas expressément, mais c’est possible. Nous avons une brochure faite en collaboration avec le ministère de l’Éducation nationale à destination des jeunes pour leur expliquer à quoi ils doivent faire attention, notamment par rapport au fait que chaque colocataire doit avoir un contrat avec le propriétaire et qu’ils doivent avoir réglé entre eux la question de la solidarité en cas de problème. En ce qui concerne d’autres formes d’habitations, nous sommes en train de discuter des coopératives. C’est un mouvement naissant et nous sommes en train de voir si nous pouvons réaliser un projet pilote au Kirchberg. Nous voulons tirer les leçons de ce projet avant de légiférer tout de suite, parce que cela pose des problèmes que nous sommes en train d’identifier. Notamment en ce qui concerne la question de la garantie. Des projets de maisons multigénérationnelles sont aussi en cours dans différentes communes.

Êtes-vous satisfait de la réorganisation du Fonds du logement dont la loi entrera en vigueur le 1er juillet prochain (voir le Grand Entretien de sa directrice, Tania Fernandes, dans le Paperjam de juillet-août 2017)? Ce texte répond-il aux problèmes structurels que connaissait le Fonds?

«Si on regarde le fonctionnement de la plus grande partie des établissements publics, c’est ce modèle qui est en place avec un comité d’administration pour la stratégie, et un directeur et des sous-directeurs pour gérer le quotidien. Mon intérêt majeur tient dans la volonté de rendre le Fonds du logement plus efficace et qu’il construise plus. Ce sont, pour moi, les questions qu’il faut se poser, et nous allons nous confronter à la réalité pour voir si cette organisation est la bonne ou non. Nous regarderons dans deux ou cinq ans si la production suit les objectifs.

Vous avez donc des objectifs chiffrés en tête...

«Il existe désormais une nouvelle loi qui m’a pris un certain temps à rédiger. Mais si je dis un chiffre, quel qu’il soit, cela ne sera jamais suffisant pour répondre aux 30.000 unités d’habitation qui nous manquent dans le logement social. Si je reprends l’exemple de la SNHBM, je peux être très fier d’avoir triplé la production annuelle, mais si je vous dis que nous avons besoin de la livraison de 6.000 à 6.500 habitations tous les ans, la réalité est qu’on en produit 250... Il faut donc continuer sur les différentes voies empruntées et multiplier les solutions.

Quand seront nommées les différentes personnalités de cette nouvelle organisation?

«Dans les semaines à venir, une fois que la loi sera entrée en vigueur. Les membres du conseil d’administration seront connus en premier, car nommés directement par le gouvernement sur proposition des différents acteurs concernés. Ce conseil devra alors, comme il se doit, chercher un directeur, et je dirais qu’à la fin de l’été, tout sera en place.

90% des terrains appartiennent à des personnes privées ou des personnes morales. Pour changer les mentalités et les inciter à mettre des biens sur le marché, différentes réformes ont été mises en place. Quel est le bilan de ces actions?

«Je n’ai pas encore les chiffres. Lors du discours sur l’état de la Nation, le Premier ministre a indiqué que l’analyse de ces données sera effectuée à la fin de l’année pour savoir si on prolonge ou non les mesures présentes dans la réforme fiscale. Pour le moment, ces chiffres sont entre les mains du ministre des Finances. Pour le reste, un certain nombre de mesures plus contraignantes existent, que les communes peuvent utiliser depuis 2008 au travers de la loi sur le Pacte logement. Je pense notamment au droit de préemption, avec son extension présente dans la loi Omnibus, pour les terrains situés dans les périmètres, l’obligation de construire ou la taxation des logements vides. Ces outils existent, mais c’est un arsenal qui reste très peu utilisé, notamment en raison de certains problèmes juridiques. Ce que je constate, en revanche, c’est que les mesures incitatives font leurs preuves...

Vous avez participé récemment à une série de conférences sur la question du logement. Quel bilan tirez-vous de ces échanges?

«Très positif. Les conversations portaient non seulement sur les nouvelles mesures mises en place, mais consistaient aussi à rappeler ce qui existe déjà. Beaucoup des personnes présentes ne savaient même pas que des aides existaient lors de la construction ou de la rénovation d’un logement. Nous avons donc eu un échange d’informations, mais aussi des conversations sur les problèmes rencontrés. Car le logement représente un bien précieux pour tout un chacun, particulièrement dans un pays avec 75% de propriétaires. Mais le public se composait aussi de personnes en situation très précaire, qui ont exprimé leurs difficultés.

Qu’est-ce qui ressortira concrètement de ces rencontres?

«Différentes réflexions sont en cours d’analyse. Certaines peuvent être mises en route, par contre, pour d’autres, il faut encore attendre, car c’est un peu plus complexe. Il faudrait notamment revoir la grande loi de 1979 sur le logement, qui est en train de devenir un véritable fourre-tout.

Après deux années à ce poste, êtes-vous satisfait de l’action qui a été menée sur la question du logement?

«On ne peut jamais être satisfait. Si je dis qu’il y a des milliers et des milliers de logements qui doivent encore être construits, je ne peux pas être pleinement content. Je peux seulement constater qu’on travaille tous les jours pour avancer dans la résolution de cette problématique. Mais je crois qu’il y a beaucoup de mesures qui ont été prises. Je suis quand même satisfait du chemin parcouru, même si la solution finale prendra du temps à être mise en place.»