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Du neuf avec du vieux



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Maggy Nagel est sortie des marchandages politiques pour le ressort du logement. (Photo: Christophe Olinger)

Le logement est tombé dans l’escarcelle du DP.

Maggy Nagel, bourgmestre de Mondorf, n’a jamais construit un seul logement social dans sa commune.

Une réforme de l’impôt foncier est annoncée, ainsi qu’une distribution plus sélective des subventionsau logement.

Est-ce un bon signe que le logement soit tombé dans le giron du parti libéral et confié à Maggy Nagel? La nouvelle ministre était députée-bourgmestre de Mondorf, une commune qui a la particularité de ne pas avoir construit un seul logement social…

Il y a eu des ballottages dans les marchandages politiques de la coalition pour déterminer à qui reviendrait ce ressort du logement, un des dossiers prioritaires du gouvernement pour les cinq prochaines années. Il aurait fait sens que les socialistes décrochent le pompon, et encore plus logique que la politique du logement soit rattachée au ministère de l’Intérieur, qui a la gestion des communes dans ses attributions. De plus, la personnalité très ancrée à gauche d’un Dan Kersch (ministre de l’Intérieur) aurait donné un signal fort du gouvernement, d’autant que le programme électoral du LSAP ne manquait pas d’ambitions et portait sans doute sa marque. Le député maire de Remich, Henri Kox (Déi Gréng), aurait pu aussi incarner la détermination du gouvernement à faire baisser les prix de l’immobilier au Luxembourg à travers une politique de construction de logements, agressive et ambitieuse, passant par une viabilisation rapide des terrains à bâtir appartenant à l’État ou aux communes. Mais il n’en est rien. À Maggy Nagel de jouer…

La mobilisation de terrains constructibles, inscrite dans le plan sectoriel «logement» du précédent gouvernement, portait sur 500 hectares. Étienne Schneider avait considéré, lors de la campagne électorale, qu’il en faudrait 500 de plus pour «casser les prix ou à tout le moins les freiner» et produire un effet à moyen terme sur le marché. Car il était à ses yeux «inacceptable» qu’une grande partie de la population dépense près de la moitié de ses revenus nets pour se loger. Pour sa part, Xavier Bettel, lorsqu’il battait le pavé pour le DP en campagne, déplorait que le pacte logement ait rapporté surtout beaucoup d’argent aux communes sans avoir pu démontrer son efficacité.

Avec les investisseurs privéset en accompagnant les communes

L’ancienne députée LSAP Véra Spautz (qui est appelée à succéder à Lydia Mutsch, devenue ministre de la Santé et de l’Égalité des chances, à la Ville d’Esch-sur-Alzette), s’est dite déçue par le volet logement du programme gouvernemental, lors du congrès extraordinaire du parti socialiste qui devait l’approuver.

Le nouveau gouvernement ne s’est pas donné d’objectifs chiffrés, en nombre de logements à construire. Mais c’était également le cas dans le programme du précédent gouvernement CSV/LSAP en 2009. La politique du gouvernement Bettel s’articulera autour de quatre axes: mobilisation de terrains à bâtir, dynamisation de la création de logements sociaux et de logements à prix abordables, révision du pacte logement et réforme de l’impôt foncier et des subventions au logement. On trouve d’ailleurs beaucoup de récupérations d’éléments du précédent gouvernement.

Les pistes dégagées pour rendre rapidement disponibles davantage de terrains à bâtir passeront par un rôle plus actif des «investisseurs privés» et la mise en place d’un programme national «de mobilisation de terrains constructibles non utilisés», qu’ils appartiennent à des personnes physiques ou morales. Le gouvernement entend également agir sur la procédure en introduisant – soit dans le cadre du plan sectoriel logement (déterminant les nouvelles zones destinées à l’habitat), soit pour tous les autres terrains susceptibles d’être bâtis suite à une révision des plans d’aménagement généraux – des «contrats» assortis de l’obligation de construire dans un délai déterminé. Des engagements qui ne pourront se faire que si la durée des procédures de viabilisation est raccourcie.

Le programme, qui ne diffère pas sur ce point des engagements pris par l’ancien gouvernement, prévoit de donner aux communes «les moyens nécessaires» pour combattre la spéculation sur base des instruments existant déjà au niveau national.

Sur le front du logement social, le nouveau gouvernement prévoit de faire une évaluation des activités du Fonds du logement et de la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) avec pour objectif de «renforcer le rôle des intervenants publics comme acteurs réellement proactifs en matière de construction de logements sociaux, d’habitation à bon marché et de logements locatifs».

Le Fonds et la SNHBM en jeu

C’est le sort des deux organismes Fonds du logement et SNHBMqui sera en jeu dans cet arbitrage: le nouveau gouvernement ne réactivera sans doute pas le projet de loi sur la création de la Société de développement urbain qui prévoyait une fusion-absorption de deux entités à l’avantage du Fonds du logement. Le Conseil d’État (probablement sous la houlette de l’ancien conseiller Dan Kersch) avait retoqué le projet de loi au printemps dernier, le jugeant inapplicable, et le ministre chrétien social sortant du Logement, Marco Schank, n’avait pas osé depuis lors y toucher. Tout n’est toutefois pas à jeter dans le texte, notamment sur l’accompagnement des communes dans la création de logements sociaux et les projets de lotissements.

Le nouveau pouvoir ne devrait pas toucher à la SNHBM, qui a pu démontrer son efficacité. Il est en revanche acquis que le Fonds du logement sera restructuré pour «adapter son fonctionnement et son rendement aux besoins réels en politique de logement social et des priorités par le gouvernement». Ses missions ne devraient pas trop changer. En revanche, il faudra s’attendre à ce que sa gouvernance le soit et que, parallèlement, le rôle de son président directeur actuel, Daniel Miltgen, soit redéfini.

Les Verts, dans leur programme électoral, avaient pointé les déficits du Fonds du logement et réclamaient déjà un audit de l’établissement public pour en identifier les faiblesses. Cet audit est, à leurs yeux, un préalable à toute réforme et surtout, il devait précéder la constitution de la Société de développement urbain. Le projet de loi de Marco Schank prévoyait la création de la Société nationale de développement urbain (SNDU), superstructure de droit privé destinée, à moyen terme, à noyauter la politique du logement social du gouvernement et à la rendre plus efficace. Un second volet du texte prévoyait de faire du Fonds du logement, opérant actuellement sous le statut d’établissement public, une société de droit privé chargée exclusivement de la gestion du parc locatif de l’État.

Le bilan du Fonds du logement et de son indéboulonnable président (Marco Schank lui a renouvelé son mandat avant de quitter le gouvernement) avait été publiquement mis en cause en octobre par un haut fonctionnaire du ministère du Logement, Constant Kiffer, dans deux tribunes libres parues dans le Tageblatt. Le fonctionnaire dressait un bilan peu flatteur du Fonds du logement, qui avec ses 54 employés fin 2012 (contre 21 en 2001), avait réalisé l’exploit de mettre sur le marché locatif 27,5 logements locatifs en moyenne par an entre 2001 et 2012. Dans le même temps, le nombre de primes à la construction et à l’acquisition de logements avaient reculé de 49%, passant de 3.562 unités en 1991 à 1.799 au compteur en 2012, alors qu’au cours de la même période le pays a connu un accroissement de sa population de quelque 60.000 personnes.

Entre 1990 et 2012, les aides de l’État en matière de logement se sont élevées à plus de 4,3 milliards d’euros. À qui cette dispendieuse politique du logement du point de vue du contribuable a-t-elle vraiment le plus profité?

Fin des cautions locatives et réforme de l’impôt foncier

Le message a été entendu cinq sur cinq par le nouveau pouvoir qui entend revoir le «pacte logement» entre l’État et les communes et remettre à plat les mesures définies par le «paquet logement». Le gouvernement de coalition n’entend pas modifier certains dispositifs, comme l’exemption des plus-values et bénéfices de spéculation de l’impôt sur le revenu des personnes physiques vendant leurs terrains aux communes et aux syndicats de communes. Le sort des aides et subventions étatiques sera par contre passé au tamis, avec l’objectif de les attribuer selon des critères de sélectivité sociale. Actuellement, tout le monde, riche ou pauvre, en profite. Les aides étatiques au logement seront à l’avenir centralisées dans un seul service, dans l’esprit de simplification administrative. Le gouvernement promet en outre – ce à quoi d’ailleurs la Ville de Luxembourg a échoué – de prendre «des mesures permettant aux communes de lutter efficacement contre la désaffectation de logements à des fins bureautiques et autres».

Pour rendre l’accès au logement plus facile aux plus démunis, la coalition entend abolir le système des cautions locatives (souvent exorbitantes) pour les remplacer par un dispositif de garantie de loyers destiné à protéger les propriétaires contre les impayés. Ce système ne fonctionnera bien sûr que pour les baux non commerciaux. Et pour contrôler davantage les loyers, le gouvernement entend réformer les commissions de loyers au niveau des communes. Ces commissions seront dotées d’un droit d’auto-saisine, notamment pour trancher les demandes d’attribution de subventions locatives.

La coalition cherche des recettes fiscales supplémentaires, notamment pour financer le train de vie des communes et le financement des infrastructures locales. La réforme de l’impôt foncier – les taux de prélèvement sont très bas dans la comparaison internationale – participera à établir «une équité certaine entre les contribuables et permettre une affectation plus économe des ressources foncières». On n’en sait pas davantage.

Le nouveau gouvernement luxembourgeois ne s’est donc pas donné d’objectif pour augmenter son parc de logements sociaux dont le taux (1% du parc total) est un des plus faibles d’Europe. Les seules «grandes villes» à avoir réalisé des programmes de logements à des coûts abordables à grande échelle ont jusqu’alors été celles du sud du pays: Esch-sur-Alzette, Dudelange et Differdange. Les petites communes, pourtant pleines de bonne volonté pour augmenter le parc de logements sociaux mais manquant de ressources humaines et de repères juridiques, ont souvent mis en cause l’absence de soutien de l’État pour lancer des programmes immobiliers dans le cadre du pacte logement.

C’est dans ce sens que l’ancien gouvernement voulait agir, en mettant en place des antennes locales de la Société de développement urbain (SDU) pour soutenir, sur un plan technique, la politique immobilière des communes signataires du pacte logement. Le projet de loi soutenu par Marco Schank avait mis tout le monde d’accord sur le principe, mais pas sur les moyens d’y arriver.

Beaucoup de bourgmestres avaient vu d’un mauvais œil le rôle que le Fonds du logement entendait jouer. Ils ne voulaient pas d’un «Fonds du logement bis» et militaient pour la mise en place d’un «troisième pilier», à côté du Fonds et de la SDU, pour gérer les aspects financiers, mais aussi techniques (mise à disposition des communes d’architectes et d’ingénieurs) et administratifs adéquats.•